候鸟城市特征。从需 求层面来看，由于大户型总价高，门槛高，且大户型因租金较高导致出租率低， 而小户型总价低，门槛低，且小户型租金较低因而有较好的出租率，从而导致市 场上小户型的房屋销售受到市场的追捧，大户型的房屋出现滞销，为了适应房地 产市场出现的变化，三亚的房地产开发商及时做出了调整，统计数据表明，户型 结构仍以小户型为主，那些产权式酒店酒店式公寓共管式度假公寓项目因户 型小而保持较高的销售率。 产权式酒店酒店式公寓等休闲度假产品渐成雏形三亚作为我国唯的热带滨海旅游城市，作为全国人民的第二第三居 所，三亚房地产业近期最大的特点就是与旅游业联姻。与国内第居所不 同，第二第三居所无需具备通常意义上的居家功能比喻较大的储藏空间 较大的封闭式厨房书房佣人房及客人房等，大部分购房客户更看重的是休 闲度假的环境和氛围，同时，在空闲时谁来负责对物业进行维护和管理以及物业 是否能够带来投资回报。正是因为大部分购房客户因工作繁忙，年当中只能有 较少的时间前来休闲度假，造成第二第三居所使用率偏低，而资产闲置维 护成本物业管理物业维护等费用偏高，使得产权酒店酒店式公寓等休闲 度假产品应运而生。产权酒店实际上就是房地产业与旅游产业联姻的结果产权 酒店的开发与普通房地产开发无异，产权酒店的经营比普通酒店相似但更有特 色，它很好地解决了第二第三居所存在的各种问题，是国际上所有旅游 度假胜地最畅销的产品之。目前，在三亚产权酒店酒店式公寓共管式度假 公寓等休闲度假产品的开发方兴未艾，成为三亚房地产市场的新宠。 二有利投资经济形势成因分析 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业更是如此。 因此，对宏观经济社会与政策环境的把握是每个开发决策者所关注的首要问 题。 年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的 财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有 企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投 资，消费和出口增长加快，社会需求进步回升，结构调整稳步推进，基础设施 建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经 济运行质量进步提高。 同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统 计局提供资料显示，年国房景气指数值达到点，比上年增加 点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点房地产开发投资与 到位资金持续快速增长商品房销售面积与销售收入增势强劲商品房平均销售 价格稳中趋升商品房施工总量不断扩大各级政府消化空置面积的努力初见成 效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着 国家经济形势的好转和相关政策的出台， 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。言之国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关 政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相致的。 第三章项目周边休闲度假地产市场调查分析 投资地块的地理环境 土地是不可再生资源，个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。 土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质 等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。 土地性质及地理位置综述 地块面积建设用地规模为亩合公顷南面为约亩度假配 套和发展备用地。北面为米藤桥西河生态绿带，用地处在农场旅游规划中确 定的藤桥西河休闲运动公园中。周边水系风光旖旎，植被资源丰富。整个地块较 平整，无丘陵，小山包。 地块自然景观及环境质量 自然环境 该地块总体来看属于山区地势较平坦地区，空气较好，植被水系丰富。 以下为地块四个方向的环境情况 南向远望是大片次生林带，自然生态环境较好。 北向北面为藤桥西河，带状的防护林向东西两侧延伸，和水清澈，空 气清新，宁静而美丽。 东向远望为小山包，景致较佳。 西向视野开阔，有大水塘。 项目周边情况 靠近呀诺哒旅游景点，还有零星的农场职工住宅，有楼盘正在施工建设中。 二三道地区区域分析三道农场地属保亭县，保亭县以其独特的热带自然景观独特的气候条件和 独特的民族风情而独具吸引力，其热带雨林可与南美洲的亚马逊河流域印度尼 西亚的热带雨林相提并论。 得天独厚的自然与环境条件，使得保亭县的旅游休闲度假房地产业有如雨后 春笋，悄然兴起，且发展潜力强劲，成为了可与五指山冬季度假避暑度假绿 色生态健康养生度假相媲美的又休闲度假天堂。三道农场靠近三亚市，旅游区 位优势明显交通可达性好呀诺哒旅游景点的开发强有力的带动周边地产 开发。 三项目周边主要地产开发项目物业分析 项目周边目前地产开发项目尚少，物业类型较单，基本均为休闲度假地产， 分产权式与租赁式两种经营模式。 第四章项目开发经营优势点与机会点分析 房地产投资项目开发经营机会形成模式 经营机会的实质是寻求识别把握企业可进取的市场空间。经营机会是外 部市场环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。经营机会转 化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点竞争点卖点。 二项目开发经营优势点 住宅市场的优势点集中如下。项目开发经营期几年内相关的经济大势。 国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。 住宅业房改金融投资财政市场管理等政策逐步到位，住宅业将 面临有利的政策法规环境。 置业意识古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将 成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在 住房条件的改善方面。 项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模 藤桥西河的自然环境，靠近三亚市 占地规模适中，是置业的理想地方。 上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。 三项目开发经营机会点 项目区域位置自然环境得天独厚，加之其成本较县城中心同类物业便宜，而 且近年来，旅游景点的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和 健全，这就更有利于新的项目未来的前景。 本项目目前交通状况不是很好，但在未来几年里，这些设施将逐步完成，那 么此项目销售将适逢其时。 第五章项目定位 面对竞争激烈的休闲度假房地产市场，项目首先要建立自己的品牌与形象， 在本项目定位时，须将所处区位旅游休闲度假环境交通环境配套设施，人 文内涵等各种因素综合考虑。 目标市场定位 三道农场九队处在大三亚旅游经济圈内，位于以生态为主要特征的保亭 县境内，这决定了主体目标对象为来海南休闲度假的中高层消费群。 消费群界定 岛内外高校科研院所高级职称人士 岛内外民营或私营企业家或个体老板 岛内外行政企业事业单位的主管级领导。 年龄判断在岁。 购买目的比例依次判断为休闲度假自住型自住兼投资型其它。 二产品定位 根据对项目周边环境及休闲度假房地产市场的调查分析，将项目定位为中等 档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和目标市场定位的前提 而作出的明智决策，主要原因是 相对而言，项目地点位于市郊，成本较低。 整个保亭县的休闲度假市场基本都需要依托三亚市的辐射，相对三亚， 此区域的区位条件决定了其开发的产品只能是中档产品。 目录 第章前言 报告编制目的 二报告编制依据 三项目概况 第二章项目开发经营环境分析 近年三亚旅游经济圈的房地产市场分析 二有利投资经济形势成因分析 第三章项目周边休闲度假地产市场调查分析 投资地块的地理环境 二三道地区区域分析 三项目周边主要地产开发项目物业分析 第四章项目开发经营优势点与机会点分析 房地产投资项目开发经营机会形成模式 二项目开发经营优势点 三项目开发经营机会点 第五章项目定位 目标市场定位 二产品定位 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第六章项目规划建筑设计建议 项目总体规划建议 二住宅建筑设计建议 三小区配套设施建议 四环境艺术设计建议 第七章项目开发经营策略及投资估算 项目开发经营策略 二项目投资估算 三项目实施进度安排 四项目投资与筹资计划 第八章项目开发经营状况分析 项目销售价格定位 二项目销售收入估算 三项目利润估算 第九章结论与建议 第章前言 报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环 境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计 建筑方案设计环境艺术设计提出相应的建议。 结合开发公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 对项目进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施的优化提出建议。 二报告编制依据 海南三道农场三队九队度假地产项目概念规划 亿房网站 国家建设部及海南省颁布的与房地产相关法律与政策 三亚市房地产年鉴 现场勘察和实地调研所得资料。 三项目概况该地块位于保亭县三道农场，住宅开发总面积约亩，另有亩的度假 配套和发展备用地。根据调查项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑以高层 及情景洋房为主，同时配套会所以具备商务功能。并初步确定项目主要技术指标 如下 总用地面