大型商用楼盘项目可行性立项申报材料.doc文档【45页完整版】

协调的理念从个层次进行理解。

设计主题和理念与时代背景，城市背景，开发背景的协调。

设计主题选择信息时代的主流理念为计应表达出如下与城市背景的协调理念文脉延承长期的历史沉淀形成了个阶段的建筑中包含着城市不同时期历史的记忆，在这些记忆中，积淀了城市的各个时代建筑文化特色，成为都市中珍贵的建筑文化脉络。

之后的建筑，在对这条文脉的继承中生成，在新时期的建筑手段，建筑材料中，更丰富的理解和解译本设计的建筑气质，统于城市的建筑气氛中，又使城市的风格表达的更加丰富。

对步行空间的强调是方案将步行空间引入建筑中，将筑成为步行的背景，跌落的空间层次成为步行的街景。

不同的步行线路璃通廊，孤行信步道相互穿插，形成丰富的步行感受。

人文氛围建筑的人文氛围的形成有两个因素，是商业群体建筑的内涵，既属于建筑种类的内涵。

二是个性建筑有别于社会其他同类建筑的特征。

和的人文气质，商业建筑则应表达出较强的宣传特性。

本设计以典雅和谐为基调，以洁净的体量和信息化的理念作为商业建筑的个性特征，在典雅的人文气质基调上进行空间的组织。

从开发的角度，设计按照周边开发情整体发展的特点，以及未来使用者的特点进行协调设计。

总体布置为集中围合型，商业娱乐部分和写字楼，酒店自然形成围合的界面，居住区自成体系，又与商业区做形式和形态的呼应，各个功能部分即分又合，按功能结合成组布置。

过多的装饰和复杂的建筑构成方式对于群体建筑风格并不合适，我们在设计中希望寻求种朴素大气的建筑风格，使用合理的建筑材料进行协调组织，在经济上较低的投入，而达到良好的效果，使整体风格在较高的设计基调中作到和谐统。

二建筑群体关系的协调设计应表达出如下群体设计的协调理念层次秩序在具体设计中，建筑表达出丰富而有机的空间内涵。

其空间在广场的导引从主序列，并生成次序列。

各部分形成广场分轴线分功能次轴线次功能的次序，按主分次三个层次组织空间。

整合景观设计应在整体空间架构中生成。

本案的规划道路骨架和空间整体关系为外围内分，外围形成围合，内部功能则分开布置，形成不同的分区体系。

这种原则决定了本方案的总体框架。

并进步决定次级设计，如景观和细部设计的方法，本设计原则是对整体设计体系的遵从，着力于发展与整体和谐的建筑环境。

三群体中各个单体的建筑内涵的协调，包括建筑秩序的明确，建筑风格的清晰，单体建筑各细部的呼应，不同建筑部分间收放配合和单体整体空间的流畅。

在单体设计意象上，体现商业居住性建筑特色，在设计中力求简洁大方，细部处理追求简约中的丰富变化。

设计手法中体量简明，高层写字楼与高层酒店，采用简洁的立面划分，与精美的细部结合，运用现代简洁手法阐释建筑的个性意象。

单体细部形式，采用多层次的组织节奏，室内外空间互相呼应，使单体内每处空间都充满生机与活力。

同时利用构架等与退台配合，虚实变化，使立面更显生动。

个体的不同局部注意商业建筑时代品质特征同时强调温馨和谐的气氛和典雅尺度，使整体气氛产生协调而富有内涵的现代商业品质。

各部分的功能间产生丰富的联系。

交流的空间成为建筑的重要特征。

项目规划设计方案规划总体结构本案占地平方米，由组较大的功能分区组成相对的组群区域，主要为商业区，高层办公区，酒店区和居住区。

商业区采用多层集中式布置，高层办公区采用塔式办公楼和板式酒店，与空间丰富的商业娱乐区结合的布置方式，居住区成组布置。

通过外环组织交通。

与线形集中绿地结合布置周边景观，中央区布置步行景观系统，通过水系与绿地设置主景观系统，争取户户有景，步移景易的高层次低层住宅景观。

按平面结构，主题分为东西两区，分别为西部的商业区和东部的居住区，按纵向结构，分为办公区，酒店区高层区，商业及娱乐区，低层居住区多层部分，地下功能区。

根据规划结构，地块空间关系采用围合，分合高低结合，形成生动有序的体量关系。

方案由中心步行广场连接起来，形成清晰的功能组织序列。

由城市广场步行阶梯阳光通廊和弧形信步道组成的三个步行主轴，形成了功能多样，层次丰富的半室外共享空间城市与建筑的过渡空间。

同时又将建筑的各个不同的功能区有机的联系起来。

现代社会各界对于健康环境的关注超过了以往任何时期，而半室外空间良好的自然通风，在为人员密集的大型集会文化健身娱乐活动提供了便利的同时，它又有力的保护了人们的健康。

同时屋顶平台又自然形成了个避难层，为主楼及群房的人员安全疏散提供了有力的条件。

交通组织与停车办公楼群地下层，为主要停车场，地下层结合人防设置。

机动车沿南北路入地下停车场。

商业楼群地下层商业，地下层为机房及仓库，局部做机动车停车位。

各功能入口主要沿周边布置，与中心广场呼应，兼顾了办公和商业建筑和酒店建筑的使用性质，地段特点，服务半径和景观效果等多种因素。

消防车道沿建筑物周边布置，满足消防要求。

机动车停车通过地上和地下结合解决。

步行体系及景观设计形成步行广场，形成良好的集中公共空间，采用大面积，连续视线的集中景观区域。

公共景观的组织以条阶梯主轴为主，两条休闲廊为辅，穿插进系列活跃的空间元素，组织较丰富的主体空间。

线形空间内可设置群体主题景观广场喷泉浅水以及各种景观元素等，结合主轴步行道及弧形信步道构成丰富而生动的景观效果。

绿色生态系统建筑群体内设线形绿化，集中绿化两级生态系统。

线形绿化按三主多辅体系布置，三主是指沿三条步行通道的绿色生态体系，多辅是指沿各个交通体系均设置为绿色线形系统。

集中绿化系统是指绿色庭院布置，青山绿水之城。

三红仑新型工业区发展分析红仑新型工业区经过年的发展现已经形成三纵四横路网的格局，具有医疗器械机械制造与电子信息食品加工和皮革加工为主体的产业特色，海关商检保税库及会计师事务所中小企业贷款担保和律师楼等服务机构也即将相应建立起来。

在以火车站北广场新汽车站为中心，以大道为中轴线的中央商务区内，物流中心商贸市场等项目将密集与此，形成了良好的商务氛围。

肩负着科技兴湘工业强市历史使命的红仑新型工业区，应该是适宜展会产业选址的最佳区域。

为实现展会产业取得较快的发展，拉动经济。

联盟村积极选址立项联盟商贸会展中心项目，以综合性会展中心为主题，依托市政府规划医疗器械机械制造与电子信息食品加工和皮革加工产业，同时兼顾其他产业的会展需求，如房地产印刷品文化旅游等。

打造个专业会展中心，实行会展公寓体化布局，搭建节俭性会展平台，重点营造汽知名会展行业，建成的会展中心第品牌，辐射所辖区域，并争取打造成省级品牌会展中心，在全国范围内也创造定的知名度。

会展中心的建设，为我市知名产品提供了高层次的展示场所，也为商界名流交往提供了个高层次的活动基地。

将起到展示名牌商品，弘扬商业文化，汇聚外界信息，促进经济交流，提升名气的作用。

四近五年房地产市场发展情况及分析序号年份指标总量增速总量增速总量增速总量增速总量增速房地产投资总量亿元全年施工面积万全年竣工面积万商品房销售面积万自年以来，房地产投资总量呈快速增长趋势。

年受国家宏观调控的影响，投资量增速趋缓，说明国家宏观政策调控略有成效。

但年增速回升，达到投资总量为元，说明房地产市场需求旺盛，发展存在很大空间。

商品房交易面积在最近几年内整体也是呈快速增长趋势，其中年受国内大环境和年受宏观经济政策影响，增幅最大，在左右。

年股市效应显现，大量民间资本涌入股市，交易面积增速明显减少，降为了年，因为大量资本回归常态，商品房成交明显增大，市民购买力凸显，市场供需两旺的格局逐步形成。

五市商业性房地产市场总体分析农业人口众多，城市化水平进程正在大力推进。

根据年统计数据表明，全市总人口多人，其中非农业人口仅人，城市化水平较低。

我市城镇可以转移的就业人员有万多，农村可以转移的劳动力有多万，每年城镇新增劳动力约人，农村新增劳动力约人。

全市外出务工人数万多人，域内就地就近务工人数约人，合计转移农村劳动力人。

随着经济的迅猛发展，各个工业园区建设日臻完善，入园企业的不断增加，就业岗位的不断增长，必然会吸引大批外出经商务工人员回乡创业就业，同时还可以转移批新的农村劳动力。

城区人口将大大增加，城市化水平将不断提高，房地产需求将不断提高。

近年来，房地产市场价格出现逐年上涨趋势。

根据湘潭市年国民经济和社会发展统计公报的数据显示，年，全市房地开发完成投资比增长比上年下降个百分点。

其中住宅投资完成元，同比增长土地开发投资完成比下降土地开发面积平方米，同比增长商品房销售面积平方米，商品房空臵面积平方米，同比下降空臵率据调查我市在年以来，商品房价格直处在呈逐年上涨状态，且平均增幅为这趋势不可避免。

据中国社会科学院发布的年经济蓝皮书指出，年国内部分城市房地产价格上涨过快过高。

虽然年系列调控措施将继续执行，房地产市场供应紧张的状况将得到定程度的缓解，但我国房价上涨趋势不可避免。

作为三四线城市，房价涨幅可能赶超大城市。

年元月国家发改委公布了最新统计数据，去年月全国个大中城市房屋销售价格同比上涨涨幅与月持平同比上涨涨幅比月降低百分点。

数据显示，年月个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨涨幅比月低百分点同比上涨涨幅比月低百分点。

分类别看，经济适用房普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨同比分别上涨虽然新房售价涨幅有所放缓，但些二三线城市的房价却在月出现了较大的涨幅。

分地区看，同比涨幅较高的主要城市包括乌鲁木齐北海惠州北京南宁宁波兰州重庆长沙。

而地处三四线城市，房价就目前分析比较，比长沙湘潭的涨幅空间更为巨大。

对投资商来说，来三四线城市投资所产生的回报率将远远超出沿海城市及其它大中城市。

城乡居民储蓄存款量大，投资臵业热情。

统计数据显示，年市居民储蓄存款余额年初增加元，同比增长。

城乡居民相对富裕，有充足的投资消费潜力。

随着国内物价的上涨，居民对投资商业房产购买门面的热情高涨。

六市房地产市场后市展望土地稀缺