81页市政中心广场(南区)项目可行性立项申报材料.doc文档

未经允许，请勿外传，项目开发经营机会点项目开发经营威胁点第五章项目定位标市场定位产品定位第六章项目开发建设建议项目总体规划建议住宅建筑设计建议小区配套设施建议环境艺术设计建议第七章场址及建设条件设场址设条件第八章建设方案目概况计指导思想和主要原则平面设计筑设计境景观与绿化设计构设计电气设计给水排水设计防设计第九章环境保护计遵循的环境保护标准要污染源，污染物及治理措施音处理活污水防污问题筑和装饰材料第十章建筑节能计依据筑节能备节能第十章劳动安全与卫生图筑气安全第十二章项目开发经营策略及投资估算项目开发经营策略目资金估算项目实施进度安排资金筹措支情况预测第十三章经济效益与社会效益分析济效益分析确定性分析金来源与运用的贷款偿还能力分析会效益分析合评价第十四章项目开发经营风险分析市场风险项目的资本风险企业风险第十五章结论与建议项目拥有较好的投资环境与机遇项目在经济上具有较强的可行性目具有的突出优势项目开发经营风险较小项目实施的难点第章总论目名称业主与编制单位目名称市政中心广场南区目业主研报告编制单位，咨询资格证书由国家发展与改革委员会颁发，工咨丙主简介位于通川区西外阳平路罗浮阳光花园会所三楼，注册资本金万元，具有国家二级房地产第章总论目背景目名称项目名称市市政大厦建设项目目承办单位项目承办单位项目负责人行性研究报告编制依据党政机关办公用房建设标准市城市总体规划市四大机关新址筹建处所提供的有关资料项目可行性研究报告编制委托书。

目提出的理由与过程市基本情况市位于河南省中部，中心城地理位置为东经度分，北纬度分，市辖区东西长约北宽约面积河南省经济地理位置属豫中南经济区，是豫中南核心经济区与各个区域联系的纽带。

全市辖市市县县及，共个乡，个建制镇，总人口万人，城市非农业人口核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，人。

年，市在全国进行的个地级以下城市经济综合评价中位于第三类城市，且名次靠后，集中表现在中心城区综合实力不强，聚集效应和辐射能力不强。

中心城区现有人口人包括行政区划的农业人口和非农业人口，其中非农业人口人含石龙区万人，城区近非农业人口计算，建设用地现状为人均市区常住人口计算人均用地口规模与用地规模不相协调。

城市发展优势矿产资源丰富。

市资源组合条件好，品种多，查明各类矿产余种。

其中煤炭探明储量，保有储量达以上其中平顶山矿各类煤种品种齐全，炼焦用煤量达以上。

盐矿地质储量，储存条件好，在我国东部地区已查明的个大型盐田中储量居第二位，品种列第位。

水资源充足。

全市特别是市区附近地表及地下水资源丰富，包括白龟山水库共有地表水层地下水北方贫水地区优势明显。

区域位置优越。

市是我国重要的能源基地，位于以山西为中心的能源重化工基地的南端，是华中华南缺能地区的特大型能源基地，是处于我国国民经济发展由东向西梯度推移的中部过渡地带，是处于河南省北部工业化城市化发达地区与南部农业地区的结合部，对争取各方投资，促进城市发展十分有利，潜力巨大。

物质基础雄厚，已进入全国大城市规模。

市有着雄厚的工业基础，产业结构业化程度明显，旅游资源丰富，如石人山风景区等，加之有十几座大中专院校，具有定的科技实力，为城市的进步发展准备了雄厚的物质基础。

市城市总体规划情况自建市以来，城市发展速度较快，市政府先后编制六次城市规划，目前正在执行的规划为版总体规划。

规划目标为至年中心城市达到万人口，规划的用地规模市化水平达到左右按城镇人口总人口比重，城市经济占比重达到，至年中心城市达到万人，用地规模在市化水平达到，远景规划年城市人口规模达到万人。

大力拓展西部新区受地形地质条件的影响和限制，市发展方向受到定制约，北部为煤矿区，南为泄洪区，西临采煤塌陷区，东部有许南公路与许平南高速公路，因此缺乏理想方向，依托老城区外拓有定的局限性。

目前老城区城市人口规模与用地规模失调，人均用地大大低于国家标准，人口拥挤，交通不畅，建筑密度高，生活质量差。

城市被河流高压走廊铁路分割现象严重，工业居住公共服务设施等用地混杂，城市布局不尽合理。

由于煤炭电化工炼焦等重工业的发展，给城市造成很大污染，特别是大的污染源位于城市东部上风向，环境容量明显不足，东南部用地平坦地势良好，却又是目前白龟山水库实行的保北淹南方案的行洪区，限制了城市可利用的建设用地。

鉴于以上因素，要保证城市的进步发展，只有向城市西部跨过塌陷区合理发展，建设新区，方可满足城市化增长需求。

总体思路是合理划分城市功能分区，架构市双城的未来城市空间，中部加强对塌陷地区的利用，营造生态公园，形成集山水城为体的现代园林城市。

建设用地规模除老城区外，东南部发展用地右，西部新区按期满足城市建设要求。

在城市东部建设工业园区，对老城区逐步进行改造，利用土地置换搬迁污染工业，加强服务设施建设。

大力发展西部新区，建设以行政科教文化为主的城市中心区。

目前平顶山工学院师范学院等项工程已投入建设，带动了新区起步。

为保证新区快速形成规模与气候，市委市政府决定除加强道路水电等基础设施的投入与建设，主要通过市委市政府的西迁建设行政中心，实现聚集人气带动行政区发展目的。

具体措施是实行行政集中用地集约的方针，将老区用地及设施置换，取得建设资金，不需加重财政负担即可解决同时加大招商引资力度，以环境吸引投资，促进机关报区的飞速发展。

项目提出的过程市是由于煤炭资源的开发和集团的建立，而随着人口逐步增长才发展为城市的，产业结构单，企业社会化，经济辐射能力差，城市综合服务能力缺损，城市化水平与发展地区相比，城市化处于低水平增长状态。

由于市区用地紧张，行政办公场所窘迫的局面直无法解决，于是市委市政府决定搬迁，新建市政大厦。

市市政大厦建设场址最初选在襄城县境内，位于襄城县许南公路与许昌至南阳高速公路之间，由于年襄城县划归许昌市管理，因此建设项目未能实现，后又选址于平顶山南部九里山，由于场址离沙河太近，且又处于白龟山水库湖区的下游泄洪区，出于安全因素考虑放弃了这个方案。

年又重新选择建设场址。

经过专家及领导充分论证，决定建设场址选在市焦店乡北平村西北的土地。

目前项目前期准备工作正紧张进行，土地使用手续已经报批，建筑规划方案正在进行积极的投标工作，周边道路及公用工程配套设施已经开始动工。

目概况建地点市市政大厦拟建地址位于市新区中心地带北平村西，场址北依北平山，南临白龟山水库，依山傍水，环境十分优越。

场址北靠北平山亩森林公园，东北方是由采煤塌陷区建设而成的公顷生态园，东边是平顶山师范学院，西北部为平顶山工学院，大厦的正南面依次为市政广场市民广场白龟山水库。

设规模与目标要建设条件供水条件供电条件供热条件天然气供应目投入总资金与资金来源本项目建设投资为万元，拟利用老址土地出让资金，全部自筹解决。

要技术经济指标主要技术经济指标表论与建议市本着集约用地的精神，建设市市政大厦，将市委市政府及所属机关和事业单位等个机构迁址新区集中办公。

该项目的建设有效地盘活存量资产，以国有资产带动社会各个方面资金的有效投入，加快了市新区的开发，极大的推动了城市化进程的步伐。

项目的建设得到了社会各界不同利益团体，尤其是房地产开发商和当地人民的积极支持，提高了人民的生活质量和生活水平。

平顶山新区的开发在平顶山的经济发展中具有十分重要的作用，为了加快开发新区，市委市政府离开闹市，搬迁新区对于新萄开发将会起到十分重要的推动作用。

因此建议项目早日实施。

项目存在的主要问题为建设资金来源全部利用土地出让金，不利于资金使用计划的安排，建议多渠道筹集资金，搞好市政大厦的建设工作。

第二章需求分析与建设规模目建设的必要性政区人口密度严重超标，影响行政区正常办公。

市委市政府及所属单位均位于市区商业繁华区，随着城市建设的发展，人与车辆数量骤增，每逢高峰期车辆阻塞严重，不仅影响了城市商业区的发展，也严重影响了市委市政府及各部门的正常工作。

市委市政府四周均为繁华的商业区，人口密度及车辆密度均是全市最高的地区。

目前市区人口密度为万人平方公里国家规定千人平方公里，是河南省人口密度最大的市区。

交通阻塞，人口拥挤已严重影响城市的经济发展和政府的正常工作。

有行政办公设施落后，无法满足现有工作需要。

市委市政府及绝大多数下属单位的办公楼建筑年代久远，多数办公建筑已经落后陈旧，无法进行改造，同时随着城市管理功能的不断扩大，政府人员不断增加，原有办公楼建筑面积远远不够增加，各个部门分散，市区交通拥挤，不利于政府各部门的业务联系及集中办公，大大影响了政府的工作效率。

办公条件及办公环境均无法改善，不利于当地经济发展。

目前市市委市政府有个下属单位，位于城市道路拓宽工程的拆迁区，办公用房准备拆迁，另有房屋已拆迁单位个，同时还有个下属单位还没有自己的办公楼，靠租借其它部门的房屋进行办公。

这些单位办公条件差，无法适应现代经济的发展，这些单位同时进行搬迁，搬迁任务繁重，建设资金浪费大，不利于政府的统管理。

根据调查表明，省市县属的同级党政机关及其直属机关办公用房建设，造成投资浪费，加重机关办社会负担。

因此，为避免机关办社会重复建设重复投资，应对机关办公用房的建设通盘考虑，统筹安排，集中统建设或联合建设，这样可以共用公共服务和附属设施，最大限度地节约建设投资和节约土地同时方便人民群众办事，提高办事效率。

有黄金地段土地价值无法实现市委市政府及大多数下属单位所处的地段，商业价值和土地价格较高，因此，政府搬迁工作，不但可以促进城市商业经济的发展，而且还可以通过调整土地使用性质，为政府搬迁工作筹集充足的资金。

市委位于市建设路西段，位于市区中心酒店区，东临四星级神马大酒店和