店策略具体业态分布项目经营模式商业部分五个主要利益相关群体项目经营模式模式优劣势分析项目经营模式的选择租金定位招商计划整体策略招商手段项目经营模式文化部分招商计划配套改进计划财务计划滨州地区基本情况山东省委省政府提出构建体两翼发展格局和加快建设黄河三角洲高效生态经济区发展战略，滨州处在两翼中的北翼中心位置，是黄河三角洲高效生态经济区的核心区域，开发潜力巨大环渤海经济圈的快速崛起，滨州已成为山东对接天津滨海新区的桥头堡和天津滨海新区的产业协作基地。北海新区建设拉开大幕，将成为新的亮点。所以说，滨州区位突出交通便利资源厚实腹地广阔产业发达生产要素成本低，加之多重的发展机遇，为滨州的崛起奠定了坚实基础。国家和省的战略决策，将有利于滨州市发展战略上实现南融即融入山东半岛城市群和济南城市圈北接即接轨天津北海新区和中建即建设黄河三角洲高效生态经济园区。应着眼于城市整体功能的强化和整体布局的优化，明晰经济功能分区，指导各县区努力实现优势互补错位发展。发挥区位优势资源优势和产业优势，促进城乡区域经济与社会人与自然的协调发展，实现产业发展与城市化的互动。做大出口加工和资源加工产业，提升现代化国际化水平。滨州要充分利用丰富的土地资源，努力打造具有区域特色的城市品牌，打造花园式城市和宜居城市。要打破传统的行政区域标准和行业管理标准，建立产业生态系统集成和产业集聚增值的宏观调控布局机制，实现原有的行政区经济发展模式向经济区经济发展模式转变，通过集聚要素膨胀规模增强辐射，最终形成具有强大影响力竞争力的新经济区，构筑起高效生态的现代产业体系，建成全省重要的先进制造业基地精细化工基地区域性交通枢纽和物流中心休闲度假胜地。中投顾问提示季度滨州市实现社会消费品零售总额万元，同比增加万元，扣除物价因素，实际增长。中国投资咨询网讯季度滨州市实现社会消费品零售总额万元，同比增加万元，扣除物价因素，实际增长。主要呈现出消费升级类商品大幅增长农村市场潜力巨大等主要市场运行特点。农村市场潜能巨大零售业成绝对主体。据了解，季度，滨州市各县及县以上城镇消费市场实现社会消费品零售额万元，扣除物价因素，实际增长。县以下农村市场实现零售额万元，扣除物价因素，实际增长。农村市场在扩大内需刺激消费方面的巨大潜能将得到进步发挥。此外，季度滨州市零售业实现消费品零售额万元，占全市社会消费品零售总额的比重达，同比提高了个百分点。零售额同比增加了万元，占全市社会零售总额增量的比重达到。批发业占全市社会零售总额增量的住宿餐饮行业占全社会零售总额增量的其他行业占全社会零售总额增量的。批零住餐增势强劲消费升级成效明显季度，滨州市限额以上批发零售业实现社会消费品零售额万元，同比增长，占全市社会消费品零售总额的比重，同比提高个百分点。全市限额以上餐饮和住宿企业营业总收入达万元，其中住宿餐饮业的零售额达万元，同比增长，占全市社会消费品零售总额的比重为，同比提高个百分点。此外，季度，基本生活必需品如粮油食品饮料烟酒类共实现零售额万元，同比增长，衣着类实现零售额万元，同比增长。耐用消费品大幅增长，汽车类实现零售额万元，同比增长，家具类实现零售额万元，同比增长。时尚消费品，如黄金珠宝类，实现零售额万元，同比增长，化妆品类同比增长。全市体育娱乐用品增长，通讯器材类增长。根据滨州市城市总体规划年交通引导市场运作项下通过道路和交通设施建设，大力发展公共交通，形成城际区际城乡间的安全快速便捷的交通联系根据产业发展和功能布局的要求，拓展城市发展空间，形成城市合理的空间布局。指导原则，有金因电脑打不出子清女士委托，由世界支点城市规划顾问北京有限公司制定本经营计划。本经营计划要达到的目的为向本区域和周边城镇地区，满足居民综合消费需求，提升城镇居民生活品质，形成时尚便利安全舒适的城镇生活中心。城市资料南融山东半岛城市群济南城市圈，北接天津滨海新区，面向环渤海，服务京津济，努力打造成黄河三角洲中心城市全国棉纺家纺之都现代化生态园林旅游城市。是山东省城乡规划设计研究院制订滨州市城市总体规划核心思想。开放的滨州活力的滨州绿色的滨州协调的滨州宜居的滨州是滨州的城市经营目标。运营资料本项目共用设计商业转型项目面积共计平方米。其中临街商业楼平米乘以四层计平方米左右，后面库房及办公用房平方米左右。项目设计业态百加百商业中心业态组合方案主力百货店主力百货店为燕莎友谊商城或三和百货以及君太百货图燕莎友谊百货图贵友大厦小型超市小型超市专业店专业店在百加百商业中心占据重要位置，山东滨州百加百商业中心引进三阳电器和家居超市。这类专业店集客能力较强，与百货及超市业态形成互补。百加百商业中心吸引人流主要靠两方面第要有清晰的具有吸引力的主题，百加百商业中心缺乏明确的主题。第二主力店本身具有强大的集客能力。在集客能力方面百加百商业中心也不是很强。鉴于百加百商业中心已经建成，因此，通过软性主题构造是今后的个发展方向。例如我们可以引进流的培训机构，对零散的商铺从业人员进行严格的培训，活跃整个百加百商业中心的经营气氛。建材与家具超市汽车超市餐饮酒楼大酒楼风味菜美食快餐特色餐饮店在餐饮业态设计中，山东滨州百加百商业中心充分考虑了消费人群特点，餐饮口味以北方人群为主。文化娱乐文化休闲广场咖啡厅与网络苏州刺绣与艺术品室内乐园儿童业态的启发亲子园儿童玩具店百货儿童商品陈列山东滨州百加百商业中心要在业态设计方面下功夫，借鉴先进的商业中心业态设计。在儿童业态方面设置的双语亲子园与儿童玩具店以及趣味儿童摄影都比较吸引人文化休闲业态引进的纸老虎文化休闲广场和咖啡厅网吧都有创新。由于刚刚开始，缺乏经验负责商业规划的主要是本地的经营人才，对大型百加百商业中心业态设计敏感度不够，在业态设计中对主力店的经营能力，特别是对吸引顾客目标人群方面不够清晰。因此业态设计与商业规划是百加百商业中心开发的关键。笔者实地考察了山东滨州百加百商业中心，同时考察了同业现场，通过对比发现特定情况下百货吸引人流量远远大于纯粹超市和菜市场，商城定位比较高档，因此要成功经营必须引进吸引人流量较大的百货。这就要求我们在百加百商业中心招商过程中，积极与强势百货公司沟通，深入了解对方需求，不仅是租金方面，更重要的是让百货公司确信，百加百商业中心能够整体经营成功，要展示招商与经营团队的实际操作能力。通过对比分析得知，强势品牌超市辐射半径远远大于般品牌超市，因此，在百加百商业中心招商过程中，我们要采取适当的租金策略，局部要有所舍弃。例如通过低租金吸引大超市，但是要确实能够吸引更多人流，提升整体百加百商业中心租金。项目现状分析随着项目整体城市的增值，人口基数开始逐步增加。农村消费带动比例较大百货加休闲广场利用率最高，同时带动了商铺的招商。城市分析资料年城市人口自然增长率为，在万左右，常住人口万左右年消费品市场更趋活跃。全年实现社会消费品零售总额亿元，增长。其中批发零售贸易业实现销售额亿元，增长餐饮业实现销售额亿元，增长。年上半年，城镇居民人均可支配收入元，增长。上半年人均消费支出元，增长。其中，食品消费增长，教育文化娱乐服务消费增长，交通和通信消费增长。目前全市有个体工商户户，从业人员人市民消费习惯观察结论集中购物点点地点小北街外出就餐点点地点猪市街杭州路休闲娱乐点点地点红星路东段夜宵小吃点点地点环湖路年房屋建筑竣工面积万平方米，下降。房地产投资直呈现下降态势。今年以来，商品房销售增幅直落后于其投资个百分点以上空置面积较多，上半年空置面积万平方米，其中住宅万平方米，空置面积比去年同期增长。月，商品房销售额万元，销售面积万平方米，分别比去年同期下降个和。今年以来，商品房销售幅度直落后于其投资增幅个百分点以上。以上信息来源市统计局分析人口流动性较弱商铺数量密集房地产投资住房商铺成负增长休闲产业发达，本地居民习惯休闲购物长期以来形成的以雕像广场为中心的购物娱乐休闲餐饮为体的商业中心说明城市收入稳步增加，消费力上涨本地房地产出现负增长局面主要受人口数量限制市民消费习惯固定分析项目地理位置优势政府优势当地政府文化产业的重点项目地块优势居住人口最多，离传统商业中心仅街之隔，有利于人气的培养项目规模有利于综合竞争力的形成整合营销当地缺少休闲产业，而项目体量足以支持多个休闲产业的形成劣势区位劣势项目所在地位于老城区，但项目周边人气目前还不是很旺，商业氛围不佳，现有商业中心与项目相隔上大南街，却并没有给项目带来有效的人气聚集效应道路交通目前项目周边仅南街有定的人流量北街的商业气氛被阻隔，难以沿展到项目。消费习惯南街被消费者遗忘，如何唤起他们的记忆，我们需要在宣传和品质上花费很大的力气。机会来自市场没有形成特色消费商圈，商业楼盘缺少系统的科学的推广方式，做好项目定位和目标对象是项目迅速成败的关键城市地块的增值，市中心商铺密集，业态单服饰，其他业态零散，都是我们形成集中补充业态的机会。威胁区域竞争政府规划的重点建设区域，有东坡湖广场义乌商贸城金罗马假日广场青年步行街等大型商业楼盘老城区有赛尔阳光广场巴黎春天小香港商业步行街等市场风险目前区域市场的商业地产开发属于实质性空白阶段，主要由于三苏祠的产业形态对传统零售商业的反面作用，导致商业开发的滞后，能否改变消费者的购物习惯是市场风险的关键目前空置商铺达万平方米，主要集中二楼以上商铺，如果我们不能合理运用业态，掌握业态对经营场所的选择，很有可能再次失败。营销目标实现招商以上人流量平均人天以上拉动资产价值均价达元项目定位文化休闲百加百商业中心第三产业概念及其发展特点概念第三产业是除第第二产业外的其他行业，亦称服务业，包括生产服务和生活服务两个方面，是生产力提高和社会进