【WA52】【定稿】2011年保障性住房建筑行业研究报告_行业分析报告模版.doc文档

年前，经济适用住房的前身是集资合作建房安居房统建房等。

年月，国务院颁布关于进步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，标志着住房实物分配的彻底停止，逐步推行住房分配货币化。

为实现住房新旧体制的平稳过渡，国家提出了建立和完善以经济适用住房安居工程为主的多层次的住房供应体系高收入家庭购买或租赁市场价商品房中低收入家庭购买经济适用房最低收入家庭租赁或购买由政府和单位提供的廉租房。

作为房改的核心文件，历史上第次从制度层面清晰界定的个针对不同收入家庭实行不同住房供应的政策。

从此，中国以住房为主的房地产市场开始形成并迅速发展壮大。

随后几年，各地高度重视住房保障工作，年，经济适用住房投资额在住房建设总投资额中占到左右。

随着经营城市理念的迅猛传播，土地成为地方预算外收入的主要来源，划拨土地建设经济适用住房的积极性逐年下降。

年，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，第次提出房地产业是国民经济的支柱产业。

年，国土资源部监察部发布关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，招标拍卖挂牌成为经营性土地的出让方式。

从开始，国务院每年出台宏观调控政策，综合运用规划土地税收信贷等经济法律手段，对房地产市场进行供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，并加大了对住房供应结构的调控力度。

但总体上对住房保障的投入依然偏低。

由于房改十多年来，保障性住房供应不足，住房保障上升为基本的民生问题。

年月国务院通过了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，再次强调建立健全城市廉租房住房制度，扩大廉租房的保障范围，多渠道增加廉租房房源与资金来源。

同时，土地供给方面，特别指出廉租房经济适用房中小套型商品房建设用地年度供给量不得低于。

这意味着廉租房开始成为保障性住房建设的重点。

此后年建设部还相继出台廉租住房保障办法经济适用房管理办法等，加大了住房保障推进力度。

全球金融危机爆发之后，年月日国务院发布了关于促进房地产高层健康发展的若干意见，明确提出加大保障性住房建设力度，并提出年到年，全国平均每年新增万套经济适用住房。

年月，住建部发改委和财政部三部委联合发文对廉租房进行建设规划，规定年我国将分别解决万户万户和万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。

但是，保障性住房涉及到大量的建设资金土地和地方政府利益，住房保障规划实施起来困难重重。

根据全国人大常委会发布的关于保障性住房建设项目实施情况的调研报告显示，中国保障性住房建设进度缓慢。

这与年月国务院公布万亿投资计划中加快保障性安居工程摆在首位和同年月出台的国三条明确提出的多渠道筹集建设资金，增加保障性住房供给要求相违背。

年月，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知的号文件，代表着房地产政策推动下的房地产保障房建设以及强调房地产的保障属性等，开始从政策层面转向落实执行层面。

本轮调控政策通过建立地方政府问责机制扩大保障性用地供给等主线，通过编制保障性住房建设规划，开始将政策侧重点转移到执行层面。

按照计划，年将解决万户城镇低收入家庭和万户棚户区家庭的住房问题。

年建设各类保障性住房万套棚户区改造住房万套农村危改房改造万套，中央对于保障房建设呈现出巨大的决心。

保障性住房建设年低迷直以来，各省市在保障性住房完成情况上有较大差异，但总体来说完成率较低，由于缺少相关方面公开数据，仅能通过经济适用房的完成情况结构上保障性住房中，经济适用房占比约作大致了解。

两年重点城市的经济适用房完成率均在以下，显示地方政府建设保障性住房动力不足。

保障性住房建设直完成不利的原因有住房保障计划由中央政府制定，省直辖市自治区政府负总责，市县等地方政府执行，中央财政对地方补助部分建设资金，地方政府承担着保障性住房建设的重任，包括土地的供给居民的拆迁和大部分建设资金的筹集。

政策制定者和执行者之间缺乏必要的监督。

二土地财政依赖决定了地方政府不会主动增加保障性住房供给。

地方政府对待房市的态度是希望房价上涨，因为房价的上涨必然带动地价的上涨和土地成交量的放大，从而增加地方财政收入。

三住房保障计划也凸现出中央政府与地方政府责任的不对等。

中央投入与地方投之比约为。

现行的财政体制是在合理划分中央与地方事权基础上的分税制，地方却承担着基础设施建设医疗卫生社会保障国防公共安全和教育等众多职能，财政支出十分庞大，导致地方政府财力不足，从而阻碍保障性住房供给。

年保障性住房建设的转折点年月出台关于年国民经济和社会发展计划执行情况与年国民经济和社会发展计划草案的报告，报告已提出要在年建设保障性住房和棚户区改造住房万套。

为确保保障性住房建设目标的完成，年月日，住建部牵头与各地方政府签订了保障性住房目标责任书，并且各地保障性安居工程月底必须全部开工，年末建成或基本建成的必须达到以上，尚未开工省区市将面临问责。

年中央财政投向保障性住房总共下达资金亿元，包括年初安排的亿元，以及追加安排的亿元。

与年保障性住房建设低调进行不同，年初各地方把手高调宣传保障房建设工程。

由于住建部要求年保障性住房在月底之前开工，年月新开工和投资增速的背离，新开工面积主要贡献以保障性住房为主。

从建设进度来看，截至年月末时，全国保障性安居工程开工万套，占年度计划的。

其中，廉租房经济适用房公共租赁房等保障性住房已开工万套，占全年计划的。

各类棚户区改造开工万套，占全年计划的。

住建部要求各地保障房月底必须全部开工，年末建成或基本建成的必须达到以上。

从年完成情况来看，根据住建部公布的数据，年保障性住房建设规模创历年之最，全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工万套，基本建成万套。

年保障房建设完成投资亿元，估计占到全年房地产开发投资的左右。

保障房作为项国家战略逐渐清晰年月日，全国保障性安居工程工作会议在北京召开，会上保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了年工程建设目标责任书，将万套的保障性住房建设任务分解至各地。

国务院副总理李克强在会议上强调，年要求建设万套保障性住房是硬任务，各地要抓紧安排开工，尽早建成投入使用。

要全力抓好保障性住房建设目标任务的落实，地方政府在年的保障性安居工程建设任务必须在月日前开工建设。

为了避免出现年上半年开工进度较慢年底集中赶工的情况，年万套保障房建设的总体时间表已经确定，与目标责任书并下发签订。

明确要求地方政府所有签订在责任书内的年的保障性安居工程任务必须在月日前开工建设，同时要加快工程进度，保证工程质量，确保今年基本建成万套以上。

万套的建设任务比年的万套保障性住房增长。

从而标志着有史以来中国最大规模保障性安居工程全面启动。

年完成保障性住房建设对于稳预期控房价惠民生促和谐扩内需转方式具有重大意义，也是调整收入分配结构的重要举措。

住房保障已成为历届两会的主题词，由经济议题渐渐转向政治议题，并受到领导人的关注和推进。

随着年两会的召开，全国住房保障体系的建立成为重要议题，保障房作项国家战略将逐渐清晰。

在总结年保障性住房完成情况超预期，我们看好年的保障性住房建设时，提出几点推动年中国的保障性住房建设的原因见瑞银年月日的报告保障性住房建设提速住建部牵头与各地方政府签订了保障性住房目标责任书，考核目标量化，将保障性住房的建设上升到政治的高度。

随着政府的换届的临近，保障性住房投资和建设将大大加速。

从长期来看，未来可能出台有关保障性住房的立法，配合十二五规划及中国未来城镇化的方向，政府将给予保障性住房法律制度上的大力支持。

而最近大城市房地产销售和房价的上升促使国务院出台了新轮地产调控措施。

这与我们直以来所持的地产调控会持续从紧的预期相符。

年开工万套保障性住房，这意味着在中国住房制度改革以后，随着中国房地产市场不断发展，中国房地产将回到市场与保障的并行的机制上，首次在年度内保障性安居工程建设总量超过了商品住房的供应量，跃而进入了大规模建设保障房的时代。

二限购令下的投资增长最近大城市房地产销售和房价的上升促使国务院出台了新轮地产调控措施。

月日国务院各个省市自治区印发了国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知新国八条。

严厉的限购措施出台与以往房地产调控不同，新国八条中有三条关于保障房的内容，要求抑制房价与加大保障性住房并举。

通过土地供应住房供应等方面，增加住房供给。

继续遏制投资投机性购房，逐步解决城镇居民住房问题。

关键的措施包括第二条，加大保障性安居工程建设力度。

通过新建改建购买长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。

加强保障性住房管理，健全准入退出机制。

努力增加公共租赁住房供应。

第五条，严格住房用地供应管理。

增加土地有效供应，落实保障性住房棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的的要求。

在新增建