【41页】【定稿】2012年房地产行业标杆分析：恒大地产_行业分析报告模版.doc文档在线阅读

公司与万科合约销售面积的比值从年的上升至年的，合约销售金额比值从年的上升至年的，土地储备比值从年的上升至年的，总资产从年的上升至年的。

我们认为公司的快速发展主要得益于其高周转的运营模式，下文将探讨公司高周转的主要驱动因素，并分析这些因素能否推动其进步发展。

公司背景恒大地产是国内标准化运营的地产商，于年在广东省广州市创立，并于年月在香港联交所主板上市。

自年起，公司连续位列中国房地产企业十强。

公司业务以住宅开发为主，并包含商业物业旅游综合体体育及文化产业等业务。

目前公司在全国个直辖市及省会级城市设立分公司地区公司，在多个主要城市拥有大型住宅项目个，覆盖中端中高端高端及旅游地产等多个产品系列。

年公司实现营业收入亿元，净利润亿。

年至年，公司营业收入和净利润年复合增长率分别达和，呈现出较快的增长速度。

截止年上半年末，公司总资产达，亿元。

股权结构公司控股股东为鑫鑫有限公司，持股比例为，均荣控股有限公司持有的股份。

许家印为公司实际控制人，全资拥有鑫鑫。

均荣控股由许家印配偶丁玉梅全资拥有。

发展历程公司自成立以来高速发展至国内三强之列，以下为主要的发展阶段第阶段年年，此阶段为公司创业发展阶段。

恒大地产年在广州注册成立，最初仅开发金碧花园个项目，后按照小面积低价格的发展模式在广东省内拓展业务，在年首度跻身为广州地产强企业。

第二阶段年年，此阶段为公司夯实基础阶段。

公司在广东地区同时开发及储备多个项目，陆续开发销售金碧华府金碧新城和金碧世纪花园等多个金碧系列楼盘。

年公司排名跃升至广州第位。

第三阶段年年，此阶段为公司加速发展阶段。

年恒大地产被评为广东房地产企业竞争力第名，年恒大首度跻身中国房地产强企业，并在广州同步开发销售多个楼盘，初步具备了全国拓展的条件。

第四阶段年年，此阶段为公司全国拓展阶段。

公司战略性的进入广州天津重庆沈阳武汉成都和南京等多个主要城市，拥有多个项目，期间恒大累计在国际资本市场募集资金多亿美元。

第五阶段年至今，此阶段为公司稳健经营阶段。

公司进入全国个主要城市，拥有项目多个。

年月日，恒大在香港联交所成功上市。

年公司实现销售面积，万平方米，位居全国第。

截止于年末，公司土地储备的总建筑面积达亿平方米。

业务结构公司业务以物业开发为主，年营业收入中，来自于物业开发业务，达亿元，物业投资和物业管理业务收入占比分别为和。

管理层简介二标准化运营模式加快开发速度模式难以复制公司与其他开发商不同，采取标准化和集中化的运营模式。

总公司制定相关发展策略和运营流程，地区公司在总公司的紧密管理及监控下运营。

公司多个开发流程均采取标准化程序，其中包括全国所有项目的规划及设计，招投标及采购程序项目开发程序工程和质量控制程序营销以及物业管理。

标准化运营模式的优势在于快速的项目开发过程较强的成本控制和质量控制能力以及全面的风险监控系统。

线城市开发商为满足各层次人群的需求，差异化产品居多。

相比较而言，公司主要在二三线城市布局，销售产品为刚需项目，具有更强的复制性。

运营模式的标准化使公司得以快速的进行产品复制和区域扩张，近两年规模的高速提升正是得益于此。

其他开发商通常采取分散式的运营模式，地区分公司在土地收购项目设计建设施工和营销管理等多方面拥有自主的运营权限。

由于各层利益阻力较大，同时标准化运营模式需较长时间磨合，短期内这种模式业内难以大规模复制。

随着调控的持续，高杠杆囤地的开发模式面临风险较大，去化率逐渐成为开发商主要的关注指标。

推盘速度间接决定了后期的销售情况，若开发速度较慢，容易错过销售窗口期，从而陷入激烈的竞争中。

恒大遵循的标准化运营模式，能够大幅缩减开发时间，推盘速度快于同业。

我们认为在未来的行业竞争中，这优势还将持续，公司集中度有望进步上升。

开发速度及周转率位于行业前列前面提到，标准化运营的直接结果是高效的开发过程。

根据公司以往数据来看，恒大从拿地到预售仅需个月，开发速度位居行业领先地位。

高速的开发能力有助于公司产品尽早推出，避开集中竞争期。

同时现金回流速度的提升有效的缓解了现金流压力。

我们通过比较行业年年报及年中报业绩可以看出，恒大存货周转率和总资产周转率均位居行业前列。

其中年上半年，存货周转率和总资产周转率达和。

三刚需产品定位维持高去化率调控长期化趋势明显今年以来，行业调控基调并未改变，限购和限价等核心政策依旧持续。

中央政治局住建部和国务院等部门也纷纷表示将坚持房地产调控政策不动摇，地产调控有长期化趋势。

我们认为限购令和限价令等主要措施在短期内取消的可能性不大。

与此同时，各线城市新建住宅价格环比开始反弹。

根据统计数据，个大中城市中，新建商品住宅价格上涨的城市个数逐渐增多，房价上涨趋势开始显现。

明年部分城市房价存在报复性反弹的可能，不排除后期调控政策趋于严厉。

短期内，我们认为中央仍将延续调控的致性。

刚需成为政策支持重点根据住建部的规划，到年国内城镇人口人均居住面积将达平方米年为平方米，意味着未来改善性需求为亿平方米。

同时若城镇化率每年提高，新增的住宅需求将达到亿平方米，刚性需求依旧旺盛。

考虑到地产开发投资依旧是的重要组成部分，今年在中央指引和财政压力下，各地方政府的微调措施也以鼓励刚需为主。

对于高端住宅，部分城市则出台了限制性措施。

目前房地产十二五规划正在制定中，其中房产税或成为未来行业调控的重要组成部分。

根据目前上海和重庆的试点办法，征收对象主要集中于高端住宅和投机性需求。

高端住宅的需求后期可能更易受到调控措施的影响。

公司以刚需产品为主公司目前主要有三大产品系列高端系列中高端系列以及旅游地产系列。

其中中高端系列的客户为中等收入的刚需人群，主要为首次置业和改善性置业需求。

公司刚需项目占比达，相比定位中高端的开发商而言，去化率更高，今年预计可达以上。

我们认为线城市销量占比下降的主要原因有两点有限的土地供应导致商品房供给增速低于其他城市严格的户籍管理制度和住房汽车等限购政策限制了人口的增长空间，导致了需求增速低于其他城市。

四全国二三线城市分散布局，降低调控风险线城市销量占比逐年下降在过去几年中，非线城市的住宅销售面积和销售金额占比有较大提升，其中销售面积和金额占比分别从年的和提升至年的和，显示出非线城市销量整体跑赢线城市。

我们认为线城市销量占比下降的主要原因有两点有限的土地供应导致商品房供给增速低于其他城市严格的户籍管理制度和住房汽车等限购政策限制了人口的增长空间，导致了需求增速低于其他城市。

城市化为二三线城市住房需求提供长期驱动力目前，全国城市化率为，线城市的城市化率已超过，接近发达国家水平。

根据国外经验，当城市超过后，城市化进程速度将显著下降。

因此我们认为其后期城市化率进步上升的空间有限。

相比较而言，多数二三线城市的城市化率还处于以下，部分仅为左右，后期城市化的空间大于线城市。

与此同时，中央城镇化发展规划即将出台，二三线城市的城市化进程有望加速，房地产行业需求将得到实质性的支持。

二三线城市市场受调控影响较小由于线城市的特殊性和代表性，地方政策微调受中央监管相对严格。

二三线城市相比较而言政策风险较小，只要地方政府政策微调方向不违背限购等关键举措，中央均采取默许态度。

同时非线城市的土地出让金占财政收入的比例也显著高于线城市。

如上文表所示，在地方财政的压力下，二三线城市政府微调措施显著多于线城市。

同时，由于过去几年中，非线城市房价上涨速度相对缓慢，刚性需求未来或能更加有效的释放。

在购房者信心方面，线城市处于较低水平。

根据世联地产的调研数据，东部三线和西部二线城市购房者信心最高，而东部线城市购房者信心最低。

公司土地储备规模行业第，成本处于低位恒大年开始全国扩张，但土地储备大幅增长还是在其港股上市之后，公司年底土地储备为，万平方米，到年上半年底已增加至亿平方米，复合增长率达。

公司土地储备面积排名全国第，在港股上市公司中，是第二名碧桂园的倍。

同时，公司土地储备成本较为低廉，为元平方米。

土地储备单位建筑面积成本占今年合约销售均价的比例处于行业低位。

的项目位于二三线城市截至年上半年末，公司已进入个城市，覆盖了除北京福建西藏以外的国内全部省级行政区，全国布局已基本成型。

公司总项目数量达个，大部分集中在二三线城市，按项目数量计算，线城市仅占。

三线城市占比高达，项目数达个。

港股上市公司中，公司是名副其实的二三线发展商。

值得提的是，由于公司已实现全国布局，土地储备更为分散，占比最多的辽宁省也仅为。

我们认为公司二三线城市布局的策略和较广较分散的土地储备分布更能分散调控风险。

年前月，公司合约销售均价为，元平方米，位居港股内资地产股最低，进步说明公司面向刚需的定位和二三线城市的布局策略。

我们认为刚需产品依旧将成为未来市场的主要需求产品和支持重点，公司