【25页】港澳华庭休闲步行街项目可行性研究报告投资建议书.doc文档优秀范文
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资增长率只有，为年以来最低，社会消费品现价零售额增长率只有，为年以来最低，因此年将是我国经济谷底。
少年路侧高度控制在米以下。
年中国经济出现稳定回升在出口拉动及政府扩大内需政策下，年我国经济稳步回升，固定资产投资前三季度达，比年同期提高个百分点，技改投资前三季增长工业生产在前三季度保持持续两位数增长，工业产品销售率达，工业维持发展表明经济后势潜力巨大今年前三季度物价也开始止跌回升，全国居民消费价格总水平累计上升，而去年同期为，这种种迹象都表明中国经济已经走出低谷，开始了新轮经济周期。
年经济将进步增长年是新世纪开始，也是我们实施十五计划开始，中央政府将继续以发展为主线，对经济结构进行战略性调整，继续实行积极财政政策，促进消费，加大投资力度，刺激经济进步回升。
我们也将加入，与世界经济接二本项目土地规划要求地块规划为以南北步行休闲广态势，得出了令人鼓舞结论，坚定了中标决心。
本项目土地概况本项目地块位于嘉兴市中心最佳商贸区心脏地带，出让土地面积平方米，东侧为建国路，北侧为环城路，南侧和西侧分别为繁华勤俭路和少年路。
二本项目土地规划要求地块规划为以南北步行休闲广场为主，集商办娱乐和文化等多种功能为体综合用地。
地块平均容积率为。
地块平均容积率为。
建筑密度不大于。
项目土地概况本项目地块位于嘉兴市中心最佳商贸区心脏地带，出让土地面积平方米，东侧为建国路，北侧为环城路，南侧和西侧分别为繁华勤俭路和少年路。
了众多房地产开发商关注和参投，我公司进行了认真细致市场调查科学研究分析，并聘请了国内流商业投资专家进行分析测算，结合国内外商业街发展最新态势，得出了令人鼓舞结论，坚定了中标决心。
市国有土地使用权招标公告嘉土第号。
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未经允许，请勿外传，第部分项目基本情况嘉兴市土地管理局于二年十月三十日发布了嘉兴第部分项目基本情况第二部分中标背景分析第三部分嘉兴商贸市场分析第四部分项目市场定位和营销策划第五部分项目成本测算第六部分项目收入测算第七部分项目收益分析第八部分总体经济评介核准通过，归档资料。
未经允许，请勿外传，第部分项目基本情况嘉兴市土地管理局于二年十月三十日发布了嘉兴市国有土地使用权招标公告嘉土第号。
对编号为号地块即本项目地块进行公开招标，吸引了众多房地产开发商关注和参投，我公司进行了认真细致市场调查科学研究分析，并聘请了国内流商业投资专家进行分析测算，结合国内外商业街发展最新态势，得出了令人鼓舞结论，坚定了中标决心。
本项目土地概况本项目地块位于嘉兴市中心最佳商贸区心脏地带，出让土地面积平方米，东侧为建国路，北侧为环城路，南侧和西侧分别为繁华勤俭路和少年路。
二本项目土地规划要求地块规划为以南北步行休闲广场为主，集商办娱乐和文化等多种功能为体综合用地。
地块平均容积率为。
建筑密度不大于。
绿地率不小于。
硬地率不小于。
建筑高度沿建国路侧以低层为主，高度控制在米以下，靠近少年路侧高度控制在米以下。
第二部分中标背景分析我公司对本项目看好是基于我们对今后嘉兴乃至浙江以及全国经济增长持乐观看法，中国未来经济走向将极大地改变中国普通居民生活水平，人民消费水平将进步提高。
这将会刺激现有商业格局改变，提高商业形态品味，集商贸娱乐文化休闲为体大型商业中心将会出现，港澳房产将抓住这历史机遇，不仅实现自身飞跃发展，也将带动整个嘉兴城市建设商业文化发展，为二十世纪新嘉兴带来个标志性建筑和商业中心。
宏观经济出现重大转折，经济增长新周期来临年是中国经济周期谷底年中国大多数经济指标处于景气低迷状况，全国增长率只有，为年以来最低，投资增长率只有，为年以来最低，社会消费品现价零售额增长率只有，为年以来最低，因此年将是我国经济谷底。
年中国经济出现稳定回升在出口拉动及政府扩大内需政策下，年我国经济稳步回升，固定资产投资前三季度达，比年同期提高个百分点，技改投资前三季增长工业生产在前三季度保持持续两位数增长，工业产品销售率达，工业维持发展表明经济后势潜力巨大今年前三季度物价也开始止跌回升，全国居民消费价格总水平累计上升，而去年同期为，这种种迹象都表明中国经济已经走出低谷，开始了新轮经济周期。
年经济将进步增长年是新世纪开始，也是我们实施十五计划开始，中央政府将继续以发展为主线，对经济结构进行战略性调整，继续实行积极财政政策，促进消费，加大投资力度，刺激经济进步回升。
我们也将加入，与世界经济接轨，充满活力宏观经济环境有利于投资。
二嘉兴市经济现状及发展嘉兴市位于长江三角洲南翼，地处浙北杭嘉湖平原东部，东北紧邻上海市，西连杭州和湖州，市区距上海杭州均不足公里，铁路公路航运等水陆交通干线发达，交通便利。
嘉兴自古繁华，素以鱼米之乡丝绸之府著称，目前所辖五县两区人口共万人，其中市区万人口。
主要经济指标国内生产总值亿元人均国内生产总值元合美元国内生产总值增长率消费品零售总额亿元嘉兴市已进入人均国内生产总值美元阶段，表明已实现小康，居民生活将向提高生活品质方向发展，这为精品商业发展提供了前提条件。
非国有经济比重占绝对地位国有经济个体私营经济集体经济其他经济非国有经济占绝对主导地位正是嘉兴市经济发展原因，也是嘉兴能可持续发展最重要基石，它为本项目招商提供了广阔市场空间。
户口管理制度改革和城市化进程加快浙江省政府颁布了关于加快推进浙江城市化若干政策通知，明确规定从年起，小城镇实行按居住地登记户口管理制度，大中城市指设区城市要积极创造条件实行按居住地登记户口管理制度，明确了要引导人口集聚，从年起，各地将取消进城人口控制指标。
这项政策表明房地产业将在地市县等区域发生根本格局变化，城市化进程加快将刺激房地产业发展，商铺需求将加大，与日益收紧土地政策而言，这意味着商铺价格将进步攀升，这对我公司在嘉兴投资房地产有指导作用。
三建国路作为商业中心巨大市场价值建国路旧称北门大街，自古以来就是嘉兴最繁华商业地段，富商云集名店林立，稳居嘉兴第商贸地利优势，孕育着无限商机。
随着嘉兴旧城改造加快完成，建国路作为商业中心价值将凸现出来，本项目属于嘉兴绝无仅有稀缺地块，谁能以超前眼光发掘它潜在价值，谁就将在未来占尽商业先机。
第三部分嘉兴商贸市场分析目前嘉兴商业态势传统大商场这些大商场有江南大厦阳光购物中心戴梦得购物中心等，它们主要经营中高档商品，零售总额大，但赢利能力低，面临新业态冲击。
如江南大厦年零售总额亿，营业面积万平方米，人员人，但利润仅万元阳光购物中心万元零售额，面积万平方米，从业人数人，利润仅万元。
小商品市场或商城目前仅市区就有港澳商城嘉兴商城中兴广场灯具市场等，般由个体经营，摊位较小，经营产低档单品种，船小掉头快，它们占了整个零售业绝大多数，但档次较低，市场整体形象没有树立，容易出现散乱现象，消费者利益容易受到侵害。
新兴业态不断出现如近日开张大润发超市，它就是新兴仓储式超市形态，大批量采购，无仓库，经营费用低，故商品价格低，受到大众欢迎。
再如食品蔬菜配送业首次在嘉兴开始出现，这些形式出现反映了市场发展规律，二商铺售价由于目前没有较多个案支持，我们仅选取些近年价格作为参照系少年路楼底均价元平方米建国路底层元平方米禾兴路楼底均价元平方米嘉禾北京城商铺元平方米上述这些地段均不如本项目地块三商铺租价沿街商铺少年路元平方米月般为平方米个铺位总价约万年勤俭路元平方米月总价约为万年建国路元平方米月，总价约万年租金价推算表月租金年年年年年年年元平米月元平米月元平米月若以年为投资回报期，则售价分别为万平方米，万平方米，万平方米。
平均售价为万元若以年为投资回报期，则售价分别为万平方米，万平方米，万平方米。
平均售价为万元市场内商铺以平方米为计量单位嘉兴商城铺位平方米月总价万年商业大厦元平方米月总价约万元年建业商厦元平方米月平方米总价万元年中兴广场元平方米月平方米总价约万元年租金价推算表月租金年年年年年年年元平米月元平米月元平米月若以年为投资回报期，则售价分别为万平米，万平米，元平米。
平均售价为万元。
若以年为投资回报期，则售价分别为万平米，万平米，万平米。
平均售价为万元第四部分项目市场定位和营销策划市场定位物业定位随着人们生活水平提高，消费者购物不仅是为了满足生活基本需要，而且视购物为集游玩娱乐休息获取信息为体种休闲与精神享受形式。
因此为适应这潮流，商业业态出现了朝多功能体化发展综合性步行街形式，结合本地块市中心地理位置，项目定位于高品质休闲步行街，能够在浙江都具有较高知名度，辐射周边五县二区。
步行街功能售卖功能是步行街基本功能，它必须向顾客提供齐备商品具有生活功能是它另特征。
本项目具备以下特点经营品种齐全。
无论是当地产品还是进口产品，高档品还是大众化产品都能并存。
包含每顾客层面，青年人追新猎奇时髦品，老年人银发商品，儿童专用品等，无论顾客产龄如何，到这里购物都能买到自己需要产品。
提供休闲场所。
步行街内有满足日常生活体闲娱乐运动餐饮等服务设施，为人们提供个购物与享受合好去处。
统经营管理特点。
由于步行街把分散与商店聚集在起，把遍布于街头巷尾服务机构集中在个建筑物中，因此采取统管理形式。
建筑风格般提示外立面采用大通透玻璃，使过往行人都能看清店内商品和购物人流，产生购物之欲望。
步行街内街设计要创新，最大特点应设计出纵跨每层中庭，使消费者非常清楚地感受到最高层和最低层营业楼层差异，产生留连忘返感觉。
人流设计应能把外围人群引导入内街，在内街中考虑休息和交流功能，使消费者在此停留休息和约会，延长逗留时间。
主力客户群界定服装城，每间平方米，约间，共平方米运动城，可集运动器具服装等，约平方米娱乐城，可占半层，开辟多项服务，平方米饮食城，集
