【XQ83页】滨江区房地产开发项目可行性研究报告投资建议书.doc文档最新版

但改善性由于受到市场供应量影响并没有得到完全地释放。

于无房可售状态，毛坯销售价格已经达到元平方米，对于本项目来说，有比较大上升空间。

且近几年项目周边住宅性质土地供应比较少，年截止目前还未有土地供应，且已有在售楼盘销售情况良好，各楼盘基本处虽然本项目面临比较激烈竞争，但是面向整个杭州市场，还是有比较大空间，只要定位准确，充分挖掘潜在客户，发挥绿城贯品质与服务优势，将会有比较大市场机会。

三经济可行性结论由于本项目地块还没有推出，因此根据市场情况，特别是参照绿城同类型楼盘如丽江公寓西溪诚园项目。

在保证总投资利润率在左右情况下，推算土地价格。

做中档精品项目，中档装修成本按照元平方米。

预估住宅均价在元平方米，地下车位价格为万元个推算出土地总价为万元，按照容积率，建筑面积为平方米，土地楼面价格控制在元平方米。

以下两室两厅三室两厅三四室两厅四室两厅合计二可行性研究初步结论未经允许，请勿外传，物业及其他平方米地下建筑面积平方米建筑密度绿化率户均面积平方米总户数户车位配比车位个数个车位面积平方米注本项目代建幼儿园，建筑面积平方米考虑加强会所配套，设置餐厅等功能，故会所面积设置为平方米不考虑政策限制。

项目户型结构建议表户型面积段平方米户型结构所占比例户均面积平方米户数户以下两室两厅三室两厅三四室两厅四室两厅合计二可行性研究初步结论市场可行性结论从整个房地产市场来看，虽然在经济危机影响下，年杭州房产市场受到了比较严重打击。

，市场整体经济复苏迹象明显，房地产市场再次成为了人们所关注热点。

论从整个房地产市场来看，虽然在经济危机影响下，年杭州房产市场受到了比较严重打击。

但是年截止目前虑政策限制。

项目户型结构建议表户型面积段平方米户型结构所占比例户均面积平方米户数户平方米地下建筑面积平方米建筑密度绿化率户均面积平方米总户数户车位配比车位个数个车位面积平方米注地上建筑面积平方米其中住宅平方米会所平方米核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，物业及其他宅区东至西兴路。

地理位置本案基地位于杭州市滨江区内，项目北至二号支路，东北向距钱江三桥约公里南至月明路，与市级经济适用房新州花苑比邻西至阡陌路，西北侧为滨江区政府周边核心住章项目概论项目概况地理位置本案基地位于杭州市滨江区内，项目北至二号支路，东北向距钱江三桥约公里南至月明路，与市级经济适用房新州花苑比邻西至阡陌路，西北侧为滨江区政府周边核心住宅区东至西兴路。

二经济技术指标项目主要经济技术指标表用地面积平方米容积率总建筑面积平方米地上建筑面积平方米其中住宅平方米会所平方米核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，物业及其他平方米地下建筑面积平方米建筑密度绿化率户均面积平方米总户数户车位配比车位个数个车位面积平方米注本项目代建幼儿园，建筑面积平方米考虑加强会所配套，设置餐厅等功能，故会所面积设置为平方米不考虑政策限制。

项目户型结构建议表户型面积段平方米户型结构所占比例户均面积平方米户数户以下两室两厅三室两厅三四室两厅四室两厅合计二可行性研究初步结论市场可行性结论从整个房地产市场来看，虽然在经济危机影响下，年杭州房产市场受到了比较严重打击。

但是年截止目前，市场整体经济复苏迹象明显，房地产市场再次成为了人们所关注热点。

我们也要注意到目前市场恢复特点是刚性需求爆发带动改善性需求恢复。

但改善性由于受到市场供应量影响并没有得到完全地释放。

从项目所处区域来看，依托良好区域前景规划，区政府所在地周边已经成为入住率较高楼盘聚集地。

且近几年项目周边住宅性质土地供应比较少，年截止目前还未有土地供应，且已有在售楼盘销售情况良好，各楼盘基本处于无房可售状态，毛坯销售价格已经达到元平方米，对于本项目来说，有比较大上升空间。

二项目本身可行性结论项目所处位置为滨江区区政府周边核心住宅区，周边配套完善，公共交通便利，生活气息浓郁，离在建地铁号线江陵路站仅米。

项目周边已经形成了楼盘集聚氛围，随着近几年来主城区开发量减少及可售房源进步去化，住在滨江成为人们广泛认同，滨江区高起点高标准城市规划被市场高度认可。

虽然本项目面临比较激烈竞争，但是面向整个杭州市场，还是有比较大空间，只要定位准确，充分挖掘潜在客户，发挥绿城贯品质与服务优势，将会有比较大市场机会。

三经济可行性结论由于本项目地块还没有推出，因此根据市场情况，特别是参照绿城同类型楼盘如丽江公寓西溪诚园项目。

在保证总投资利润率在左右情况下，推算土地价格。

做中档精品项目，中档装修成本按照元平方米。

预估住宅均价在元平方米，地下车位价格为万元个推算出土地总价为万元，按照容积率，建筑面积为平方米，土地楼面价格控制在元平方米。

四项目建议本项目整体档次定位重点考虑因素微观位置本项目处于滨江区腹地，核心住宅区范围内，该区域缺乏支撑高端产品定位自然景观资源。

竞争概况由于产品定位区别，周边楼盘中除与少数精装修产品形成竞争外，本案主要竞争对手是本公司西溪诚园和丽江公寓。

整体市场情况年杭州房地产市场经历了两个阶段年初，由降价所引起刚性需求爆发年中，由于对通货膨胀预期所引起改善性需求及部分投资需求爆发。

近两年滨江区内开发项目由于受到政策限制，目标客户均为刚性及投资性需求，改善性需求在此轮市场快速消化过程中并未得到充分释放。

因此，本报告建议项目初步定位于中档精品项目，档次基本界于西溪诚园丽江公寓项目之间。

第二章项目投资环境可行性分析经济发展背景国民经济保持快速健康发展。

年，全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长，连续年保持两位数增长。

其中第产业增加值亿元，第二产业增加值亿元，第三产业增加值亿元，比上年分别增长和。

三次产业结构由上年∶∶调整为∶∶。

全市按常住人口计算人均为元，按户籍人口计算人均为元，分别增长和，按国家公布年平均汇率计算，人均分别达到美元和美元。

非公经济活跃，比重不断提升。

在全市生产总值中，非公有制经济所占比重已达到，比上年提高个百分点，其中个体私营经济占全市生产总值比重由上年上升到。

年末，全市共有私营企业万户，从业人员万人个体工商户万户，从业人员万人。

财政收入快速增长，地方政府可支配资金充裕。

全年完成财政总收入亿元，比上年增长，其中地方财政般预算收入亿元，比上年增长。

在税收收入中，增值税亿元，增长营业税亿元，增长企业所得税亿元，增长个人所得税亿元，增长。

全年地方财政支出亿元，比上年增长。

其中教育科学技术支出亿元，增长社会保障和就业支出亿元，增长医疗卫生支出亿元，增长环境保护支出亿元，增长城乡社区事务支出亿元，增长。

财政收入单位亿元总财政收入地方财政收入人口增长平稳，市区人口比例高。

年末，全市常住人口达万人，比上年末增加万人。

其中户籍人口万人，比上年末增加万人。

在户籍人口中，农业人口万人，非农业人口万人。

按公安部门统计全市人口出生率为，人口自然增长率为。

户籍人口单位万人户籍人口固定资产投资保持稳步增长，略高于增长。

年，完成全社会固定资产投资亿元，其中限额以上固定资产投资亿元，分别比上年增长和。

从限额以上固定资产投资方向看，第产业投资亿元，比上年增长第二产业投资亿元，增长，其中工业投资亿元，增长第三产业投资亿元，增长。

房地产业。

年全市完成房地产开发投资亿元，比上年增长。

房屋施工面积万平方米，比上年增长竣工面积万平方米，下降。

全年商品房销售面积万平方米，下降，其中住宅销售万平方米，下降。

市区公开摇号销售经济适用房套，建筑面积万平方米。

固定资产投资房地产投资单位亿元固定资产投资房地产投资国内贸易继续活跃。

年，实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长。

其中城市消费品零售额亿元，增长县以下农村消费品零售额亿元，增长。

分行业看，批发零售贸易业零售额亿元，增长餐饮业零售额亿元，增长其他行业零售额亿元，增长。

年末，全市共有商品交易市场个，其中亿元以上商品交易市场个，实现成交额亿元，比上年增长。

社会消费品零售总额单位亿元社会消费品零售总额居民收入和消费能力不断提升，储蓄存款稳步增长。

年，市区居民人均可支配收入元，比上年增长，扣除价格因素，实际增长。

按不同收入水平五等分分组，城镇居民家庭人均可支配收入均呈两位数增长。

其中低收入组居民家庭收入增幅最大，比上年增长，比平均水平增幅高个百分点。

市区居民人均生活消费性支出元，比上年增长。

市区居民年末人均住房建筑面积平方米，比上年增长。

市区每百户居民家庭拥有汽车辆空调器台移动电话部家用计算机台微波炉台热水器台助动车辆。

全市农村居民人均纯收入元，比上年增长，扣除价格因素，实际增长。

人均生活消费性支出元，增长。

农村居民人均居住面积达平方米，比上年增长。

年末农村每百户居民家庭拥有洗衣机台电冰箱台空调器台热水器台微波炉台移动电话部家用计算机台。

年末，城乡居民储蓄存款余额达亿元，比上年末增长。

居民可支配收入居民消费性支出城乡居民储蓄余额单位亿元居民可支配收入居民消费性支出城乡居民储蓄余额旅游业保持快速发展。

全年接待入境旅游者万人次，比上年增长接待国内游客万人次，增长。

旅游总收入达到亿元，增长。

市民出境旅游人数为万人次，比上年增长。

旅游基础设施日趋完善。

至年末，全市各类旅行社达家，其中国际旅行社家星级宾馆达到家，其中五星级酒店家级景区个，其中景区个，景区个。

旅游收入单位亿元旅游收入二钱江新城区域规划概况杭州国家高新技术产业开发区天堂硅谷•滨江新城杭州高新技术产业开发区建于年，是国务院批准国家级高新区，区域总规划面积平方公里，处于中国长三角经济最活跃区域。

杭州高新区高新产业集聚创新能力强，是高等院校科研单位及智力资源密集区域，也是杭州硅谷和新城。

高新区集聚了杭州市以上高新技术企业，以上软件企业，以上服务外包企业大主导产业分