部收益率静态投资回收期年动态投资回收期年问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。衡阳市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和根据测算，在预计销售价格销售率条件下，本项目具备良好可行性。及有关政策年全年国内生产总值，亿元，比上年增长。分产业看，第产业增加值，亿元，增长第二产业分析测算过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售增加值，亿元，增长第三产业增加值，亿元，增长。第产业增加值占国内生产总值比重为，与上年持平第二产业增加值比重为，上升个百分点第三产业增加值比重为，下降个百分点。固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资，亿元，比上年增长。在城镇投资中，第产业投资，亿元，比上年增长第二产业投资，亿元，增长第三产业投资，亿元，增长。全年房地产开发投资，亿元，比上年增长，其中商品住已改制企业原则上按改制拍卖价取得土地使第五条规定用地控制范围。在湘江东岸南段堤咱东厢可开发土地范围内，根据投资方从事基础设施建设投资额加回报率确定补偿用地面积，作为投资方开发用地，由市规划国土资源等部门经依法批准后将用红线划归投资方实行控制开发。第六条规定了东厢用地出让价。已改制企业原则上按改制拍卖价取得土地使用权正在改制企业，按市政府和省政府相关文件执行，整宗土地采取挂牌方式供地，市天翔公司原三机厂市住宅公司砂石公司等单位座落在湘江东岸南段土地纳入投资方总体开发，市建衡实业有限公司纳入湘江东岸南主要技术经济指标序号项目单位数值总用地面积，规划总建筑面积，其市住宅公司砂石公司等单位座落在湘江东岸南段土地纳入投资方总体开发，市建衡实业有限公司纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土地综合开发。资方实行控制开发。第六条规定了东厢用地出让价。在湘江东岸南段堤咱东厢可开发土地范围内，根据投资方从事基础设施建设投项目享受相关优惠政策，并下发了衡政发号文，关于湘江东岸南段堤路建设工程实施细则通知，该通知第五条规定用地控制范围。段建设项目纳入省市重点项目。，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府相关职能部门领导及珠晖区负责人担任成员。将东岸风光带南部分内容简介阳市湘江东岸南段建设协调领导小组，由原市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府相关职能部门领导及珠晖区负责人担任成员。将东岸风光带南段建设项目纳入省市重点项目。考虑到该项目投资大建设周期长，带来经济效益及社会效益明显，对该项目享受相关优惠政策，并下发了衡政发号文，关于湘江东岸南段堤路建设工程实施细则通知，该通知第五条规定用地控制范围。在湘江东岸南段堤咱东厢可开发土地范围内，根据投资方从事基础设施建设投资额加回报率确定补偿用地面积，作为投资方开发用地，由市规划国土资源等部门经依法批准后将用红线划归投资方实行控制开发。第六条规定了东厢用地出让价。已改制企业原则上按改制拍卖价取得土地使用权正在改制企业，按市政府和省政府相关文件执行，整宗土地采取挂牌方式供地，市天翔公司原三机厂市住宅公司砂石公司等单位座落在湘江东岸南段土地纳入投资方总体开发，市建衡实业有限公司纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土地综合开发。主要技术经济指标序号项目单位数值总用地面积，规划总建筑面积，其中住宅建筑面积，其中层商铺建筑面积其中地下停车场建筑面积建筑密度容积率绿地率项目总投资万元，财务净现值万元，财务内部收益率静态投资回收期年动态投资回收期年问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家及衡阳房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计销售价格销售率条件下，本项目具备良好可行性。衡阳市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源与知名专业设计公司中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌制定合理市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第章项目投资环境与市场研究投资环境分析国家政治经济形势及有关政策年全年国内生产总值，亿元，比上年增长。分产业看，第产业增加值，亿元，增长第二产业增加值，亿元，增长第三产业增加值，亿元，增长。第产业增加值占国内生产总值比重为，与上年持平第二产业增加值比重为，上升个百分点第三产业增加值比重为，下降个百分点。固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资，亿元，比上年增长。在城镇投资中，第产业投资，亿元，比上年增长第二产业投资，亿元，增长第三产业投资，亿元，增长。全年房地产开发投资，亿元，比上年增长，其中商品住宅投资，亿元，增长。商品房竣工面积，万平方米，增长。商品房销售面积，万平方米，增长，其中商品住宅，万平方米，增长。中央经济工作会议将年调控政策业位于紧缩，为防止经济增长由偏快转向过热防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，年月日，央行将存款利准备金率提高个百分点同年月同比上涨随后央行银监会明确规定第二套房贷以户为单位月国务院发出禁令城镇居民不得到农村购买小产权房，继年经来，因家出台宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以管严土地，看紧信贷为主宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业健康稳定发展产生了巨大作用。项目开发地区经济社会情况及管理政策因素年，衡阳市实现生产总值初步核算亿元，增长。其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。按常住人口计算，全市人均生产总值元，比年增长，翻了番。近五年，是衡阳经济发展较快五年，经济总量从年亿元，增加到年亿元，年均增长速度达到。经济结构发生明显变化，第二产业比重上升，年二产业占比重达到，比年上升个百分点。产业占比重较年下降个百分点。主要经济结构比重见图。就业再就业成效显著。年末就业劳动力万人，新增就业人员万人，其中城镇新增就业人员万人，其中下岗失业人员再就业万人。组织农村劳务输出万人。年末城镇登记失业率为，就业形势保持稳定。物价总水平温和上涨。全年居民消费价格总水平比年初上升个百分点，其中，服务价格上涨个百分点。商品零售价格上涨个百分点。食品类价格上涨个百分点。房屋销售价格上涨，其中商品房销售价格上涨。安全生产形势好转，全年共发生各类安全事故起，同比下降死亡人，同比下降亿元生产安全事故死亡率为，道路交通万车死亡率煤炭百万吨事故死亡率工矿商贸企业十万从业人员生产安全事故死亡率，四项安全生产事故死亡率均比上年有较大幅度下降。年，衡阳市人口和计划生育工作稳定发展。年末全市户籍人口万人，其中城镇人口万人，增长乡村人口万人，下降。人口出生率，人口死亡率，人口自然增长率。城乡居民生活继续得到改善。年衡阳市全部职工年平均工资元，月平均工资元。城市居民人均可支配收入元，比上年增长扣除物价因素，实际增长。农民人均纯收入元，增长，实际增长。城市居民人均生活消费元，比上年增长，扣除物价因素，实际增长农村居民消费元，增长，实际增长。年城乡居民人均收入情况见图和图。社会保障事业稳步推进。年末全市五项社会保险扩面万人次，参保总人数万人次，征缴基金亿元含企业养老保险清欠，支付各项保险待遇亿元。其中企业养老保险新增参保人数万人，参加社会养老保险人数万人，其中职工数人，离退休人员万人参加企业改制保险单位家，参加失业保险职工人数万人基本医疗保险参保人数达人，新增万人，其中职工万人，离退休人员万人。参加工伤保险人数万人，参加生育保险人数万人。居民享受最低生活保险对象共有万人，城市居民领取失业保险人数万人，基本做到应保尽保。年，衡阳市固定资产投资较快增长，投资结构进步优化。全社会固定资产投资完成亿元，比上年增长。从产业投向看，第产业投资亿元，与去年持平第二产业投资亿元，增长第三产业投资亿元，增长，工业投入明显加大。全年工业完成投资亿元，比上年增长。其中制造业完成投资亿元，占工业投资比重为电力燃气及水生产供应业完成投资亿元，占工业投资比重为。社会事业和基础设施投资均有大幅度增长。房地产开发投资稳步增长，全年完成投资额亿元，增长，最近五年是衡阳投资额增加最快五年。区域房地产市场分析衡阳房地产市场区域分布及特点主城区板块主城区为衡阳市老行政商业金融文化教育中心，交通便利配套完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次高层住宅商铺为主销售价格受到规模和建筑规划水平不同，住宅在元平方米左右。老城区比较有代表性有熙园中泰峰境亚华名都世纪名城等。主要特征市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，两栋楼体，多为高层，居住环境般，小区景观，面积以中大户型为主，售价多为元平方米左右。华新开发区板快华新开发区位于衡阳市西部，是衡阳市新行政中心，市委市政府等行政事业性单位均已入驻该片区，已形成定规模，政府机关搬迁工作已基本完成，区域后发优势已经开始体现，片区市场将具有较大发展和潜力。衡阳市民对华新区认可度是比较高，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生活便利程度不断提高。由于片区拥有良好区位优势和优美片区环境，现已成为衡阳市民购房置业首选区域。主要特征普遍楼盘规模比较大，档次相对其他几个区域要高，户型面积上相对而言设计比较合理，以三房为主力，般做到平方米，平方米三房旺销，四房面积般在平方米。楼盘在同等档次情况下，销售速度比其它几个区快。立新片区板块相对