【54页】土地整理项目可行性投资论证建议报告.doc文档高清免费浏览
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项目申请报告的编制目的为土地级开发单位提供决策依据为政府管理部门提供审批土地级开发项目的依据为金融部门提供审查贷款可行性的依据。
项目申请报告的编制依据市城市总体规划年年区土地利用规划关于区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复市规函号区北部地区总体规划区苏家坨镇镇域规划市区大西山风景旅游区控制性详细规划征求意见稿市区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明市房屋重置成新价评估技术标准京国土房管拆号市非住宅楼房估价技术规范京国土房管拆号地价项目区基础资料拆迁估价市政预算等行业标准项目效益分析项目建设期为个月，回收期为个月。
通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为成本支出项目总投资为万元。
出让收入土地出让地价款测算为万元。
利润通过测算利润为万元。
综合考虑土地开发价值后，按基准收益率折算，项目财务净现值为万元，年内部收益率为，项目在财务上可行。
编写说明本报告是在委托方提供基础文件有关数据资料的基础上做出的。
委托方对所提供的文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。
我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
本报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析意见和结论。
我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查。
本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及市场分析所取得的，如有偏差，仅供参考。
本研究报告作为办理土地级开发项目立项使用。
第二章项目的界定与现状描述宗地法律关系宗地性质及基本情况市区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土地，项目位于区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺级山区公路，北至凤凰岭路。
总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。
可规划地上面积万平方米。
项目地块为车耳营村和西山农场所有，共公顷。
属于国有土地。
厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。
宗地实际用途与规划用途现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的家具厂，已停产。
厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十年。
宗地规划用途为旅游度假及文化用地。
宗地区域的历史价值该宗地位于市区大西山风景旅游区的西北部，对于土地用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。
项目的自然条件与区位项目土地的自然特征本项目总用地面积为公顷，项目区比较规整，近似为长方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染，区内没有破坏性的大断裂分布。
项目的区位特征项目所在地区是著名的高科技文化教育旅游区。
区内山清水秀古迹繁多，属的上风上水之地。
金代在这里建有八大水院，明朝开始大规模建设，清代形成三山五园的宏大格局，区不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。
秀美的自然景观与丰富的人文景观相映成趣，为园区内的企业科研工作者提供了个良好的生产生活和工作环境。
区中关村是全国智力资源和科技人员最密集的地区，其智力密集度在世界亦属罕见。
区发展高新技术产业有了得天独厚的条件，确立了区在全国高科技发展中的核心地位，具备发展知识经济的条件。
区位于市区西北郊。
东与西城朝阳区相邻，南与宣武丰台区毗连，西与石景山门头沟区交界，北与昌平县接壤，全区总面积平方公里。
总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。
可规划地上面积万平方米。
项目用地位置范围示意图如下地上物状况该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较差，布局混乱，私搭乱建严重。
平房破损程度严重，使用功能设施不全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日益改变的城市景观极不协调。
现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的家具厂，已停产。
所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期年。
项目现状情况统计表序号项目名称数量单位备注项目总占地面积公顷二应拆迁房屋建筑面积平方米拆迁公司实地调查数据厂房平方米拆迁公司实地调查数据宗地环境自然环境由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为个相对封闭的区域。
项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，年平均降水，全年无霜期余天。
项目地块位于以生态为主题的大西山风景区。
区域内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。
社会经济环境区大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园区的后花园，是业成功人士，公司白领，及各行业专家开会办公旅游疗养及举办学术研讨会的理想处所。
市政基础设施状况交通现状宗地附近东西向主要有聂各庄西路北清路龙泉寺路。
市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于停运状态。
市政设施现状自来水自打井水和供水厂供水雨污水无市政管网。
雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年遇。
无污水处理设施。
自建化粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉淀污物定期抽运。
天然气无天然气管道，主要燃料为液化气。
电力有聂各庄变电站，万伏万伏。
居民用电分别由昌平区阳坊供电和区沙涧路供电提供。
通讯西山农场场部内有电话机房，容量门，有门投入使用。
电话线空中架设，无地下管沟敷设。
有线电视由区有线电视局提供。
周边大目二期项目，北至凤凰岭路。
可规划地上面积万平方米。
在加强区域经济发展的整体性繁荣该地区经济的同时，发挥本项目土地自身优势，提升大西山风景旅游区的北部商总用地面积业档次。
项目的实施将具有以下意义实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设用地的需求符合区经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标。
建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化经济中心的部分，形成定的区域优势，对整个地区的良性发展有着重要的社会意义项目区将形成以住宿商务会议为主体的现代化旅游度假圈，良好的区域环境快捷方便的交通适度的商业规模合理的规划布局新颖的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提市土地整理储备中心区分中心作为拆迁主体统组织土地级开发，并按规定对可出年以后，该区域所属的北部地区先后编制了区北部地区总体规划区苏家坨镇镇域规划市区大西山风景旅游区控制性详细规划征求意见稿市区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明等系列规划文件，已获得市规划委员会关于区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复市规函号，这为凤凰岭地区的建设发展提供了依据。
凤凰岭地区已经具备土地级开发的基础条件。
市土地整理储备中心区分中心作为拆迁主体统组织土地级开发，并按规定对可出让的土地实行招标拍卖，挂牌交易。
项目名称市区大西项目概述凤凰岭地区已经具备土地级开发的基础条件。
件，已获得市规划委员会关于区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复市规后编制了区北部地区总体规划区苏家坨镇镇域规划市区大西山风景旅游区控制性详细规划征求意见稿市区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明等系列规划文，风景区中心距西直门约公里，距中关村约公里。
香湖旅游度假区起，并称为区三大旅游区。
大西山风景区位于的西北城郊，如上图红色部分所示概述凤凰岭地块位于区大西山风景旅游区的西北部。
大西山风景旅游区与皇家园林旅游区和稻香湖旅游度假区起，并称为区三大旅游区。
大西山风景区位于的西北城郊，如上图红色部分所示，风景区中心距西直门约公里，距中关村约公里。
年以后，该区域所属的北部地区先后编制了区北部地区总体规划区苏家坨镇镇域规划市区大西山风景旅游区控制性详细规划征求意见稿市区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明等系列规划文件，已获得市规划委员会关于区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复市规函号，这为凤凰岭地区的建设发展提供了依据。
凤凰岭地区已经具备土地级开发的基础条件。
市土地整理储备中心区分中心作为拆迁主体统组织土地级开发，并按规定对可出让的土地实行招标拍卖，挂牌交易。
项目概述项目名称市区大西山风景区凤凰岭旅游设施期项目项目位置本项目位于区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至凤凰岭旅游设施项目二期项目，北至凤凰岭路。
总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。
可规划地上面积万平方米。
项目任务项目任务对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到三通，地块内场地平整，实行土地挂牌出让。
项目实施的意义整体规划统开发，显化及提升国有土地资源的内在价值。
在加强区域经济发展的整体性繁荣该地区经济的同时，发挥本项目土地自身优势，提升大西山风景旅游区的北部商业档次。
项目的实施将具有以下意义实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地园区形成圈式外围都市观光农业带，发展潜力巨大。
环境优势紧邻江湖河道湿地江中岛特有自然优势，及当地农业发展良好基础国家粮食储备基地蔬菜生产基地，使旅游业和农业相互促进发展，使游客体验与都市生活环境截然不同农业景观。
效益优势生态观光农业是在原有农业基础上，实现农业生产与旅游相结合投资类型，具有投资少风险小能活得生态经济双赢效益。
项目建设区在滚动发展模式下，边收益边投资，利用前期收益来扩大经营，因而投资少抗风险性强，在活得旅游收益同时也获得农业收益。
产品优势寒地生态观光园因其浓郁自然风情和清幽绿色自然环境，年四季均对游客产生诱惑力。
在年年百花盛开和水果成熟季节，游客为了观赏采摘垂钓和参与农耕而不断地故地重游，延长旅游产品生命周期。
在旅游淡季，注重转移到农业生产方面，加强冰雪文化游，解决旅游淡旺季忙闲不均矛盾，减少人力资源浪费。
支撑优势符合哈尔滨市十五农村经济发展目标，符合太平镇整体规划布局，是太平镇五园建设中部分，具有巨大政策扶持优势项目由哈尔滨太安蔬菜科技专业合作社恒祥集团共同投资，资金使用保障充足技术支撑农业生产由黑龙江省农科院园艺分院承担，观光园区景观规划由园艺分院园
