【XQ84页】广场房地产开发项目可行性投资论证建议报告.doc文档最新版
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广场坐拥都市繁华，为城市至尊地标，适应住房消费需要，本项目建设是可行。
第三章项目市场调查分析第节项目周边环境分析项目地理位置分析本项目位于县工农兵大道山谷路中山路及解放路交界处，东接人民广场博物馆，西临邮政局电信可行性经济发展为项目发展提供良好契机。
县域经济快速发展，为房地产业发展提供了良好经济基础从城市化进程来看，乡镇人口进入外来人口打工就业务商人员进入使得城区人口快速增长，为房地产市场提供较大需求空间十五期间县城人口保持快速增长趋势，购房需求总量加大。
由此判断，未来县城三五年房地产业发展应该是积极向上。
产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业快速增策变化，反而可以促进房地产市场积极理性健康发展，同时促进企业优胜劣汰。
营业税开征，开发企业应当增加自住自用房产供应比例，该政策对手房市场并无太大消极影响。
三广场项目已经具备开发条件，前设计规范江西省城市规划管理技术导则县县城总体规划设计方案江西广场建筑规划设计方案国家计委颁布建设项目评价方法与参数国家颁布城市建设其他相关规定及规范建设单位提供有关资料二可行性研究范围通过调查项目所在地社会经济状况房地产现状市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设必要性可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出因此，建设集自然绿色生态环保智能化管理于体县广场房地产开发项目，既是尊重住房消费市城区人口快速增长，为房地产市场提供较大需求空间十五期间县城人口保持快速增长趋势，购房需求总量加大。
由此判断，未来县城三五年房地产业发展应该是积极向上。
产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业快速增长，就业机会增加，给房地产发展带来了个宽松发展环境和机会。
人均收入可支配收入增长，购买能力上升，观念更新，为房产消费提供强大支撑。
房地产市场发展具有良好基础，供需筑设计上突破了四壁合围家居概念，阔大花园成为家庭生活部分，会所功能延伸至绿色庭院，让各种年龄住户轻松步入绿色活动空间。
本项目开发建设具有很好市场前景。
这些就是项目建设社会和经济基础，是最重要可行性。
十五期间，年均增长以上，房地产项目建设可以直接和间接带动建筑建材装饰等余个相关行业发展，促进居民消费。
按经验估算，每投资亿元，可以使国内生产总值增长亿元，能有效地促进县经济发展，同时还可以增加就业机会。
本项目建设，将会带动县大批相关产业发展，如商贸餐饮建筑业等，因而本项目成为些相关产业助动器。
二是配合旧城改造，全面建设小康社会需要。
小康住宅是全面建设小康社会关键组厚地理位置，方便快捷交通网络，成熟完善城区配套设施，极具潜力商业背景使小区占尽天时地利，成为现代社区典范。
二项目周边配套设施现状医疗配套设施县人民医院县中医院距本项目均在路程以内。
增长十五期间县房地产累计投资达到万元，五年增长率分别为，投资规模年平均增长率。
房地产业在国家宏观调控政策引导下，年投资规模增幅较年有所放缓，但投资总量仍增加了万元。
全年投资规模占全县城镇固定资产投资额比重仍保持上升趋势，房地产业依然是全县城镇投资增长中最活跃因素。
十五期间房地产投资增长率需求基本平衡，市场发展相对稳健十五期间县商品房销售面积累计万平方米，商品房开工面积景较好。
本项目建筑规划设计已经县建筑行政主管部门和县政府批复，土地手续已经办理完毕，其他各项报建到，工业成为推动经济快速增长主导力量。
财政总收入由年亿元增加到亿元，增长，年均增长地方财政收入由年万元增加到亿元，增长，年均增长。
规模工业增加值全县辖区内年规模工业企业完成工业增加值亿元利税总额万元，分别是年倍和倍，年均增长分别为。
利用外内资年实际利用外资万美元，比年增加万美元，年均增长实际利用内资亿元，比年增加亿元，年均增长。
固定资产投资十五期间，累计完成固定资产投资学校教育县中试验小学位于东面工农兵大道上，距本项目约。
自然景观人文景观本项目往东面约为县中心广场，县县委县政府公安局检察院等各部门机关都聚集在此地段。
因此本地段是个地理位置优越交通便利人气旺盛各项配套设施完善地域，是具有高品质现代人居环境和工作环境。
第二节市场供需分析县房地产发展情况分析县房地产发展概况单位元平方米泰和县商品房价格走势随着县社会经济逐步发展，为使崛起于大吉安银三角城市群，紧紧围绕城建活县发展目标，近年来县加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发步伐，优化用地布局，县城中心城区房地产业有了长足发展，极大地改善了城镇居民住房条件，提升了城镇居民生活质量。
受各种因素尤其是全国房地产市场价格普遍上涨过快大环境影响，县城区房价也逐年上升。
年以前，商品住房价格保持相对稳定，均价在元，东面中心区位以宽小区道路为界是拟建公园，南面设形象入口西面是宽广汕级公路，道路另侧为惠州新城繁华区。
小区设主入口形象入口个，在现首期工程旁次要出入口三个。
为体现人文社区概念，创造山水相间园林式住宅区，小区东部小山脉将整体保留，在山前平地处建造功能性同景观性相结合立体水体体系，水体沿岸为步行及人造景点。
交通组织从西侧通过小区边缘广汕公路，现为级公路，区内东侧北侧分别有城市主干道路通过，使得本小区与周边地区和市中心都有方便快捷交通联系。
小区四周环通，满足消防车道设置要求。
建筑功能项目首期规划有八层和十层综合商住楼共四栋，标准幼儿园座，中心花园座二期建设二十九层写字楼栋，二十八层商业楼栋，国际标准网球场座三期建设二十八层商业楼栋，高层综合楼栋。
总住户户，可居住人口人。
建筑造型平顶层，坡顶盖，智能化系统，小区采用整体形象入口及红线外绿化，配置煤气研究内容亦较为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及主要分支内容包括全面收集项目周边大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响市场因素从城市规划角度对本项目进行评价运用房地产价格评估方法，测定项目各类开发物业市场售价综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作出评价从实际操作角度计算分析项目投资成本及预计投资进度结合实际情况对项目投资进行财务分析，计算项目可能收益，分析影响收益重要因素按投资开发进度安排资金筹措与运用计划综合各类分析，对项目开发可行性作出判断。
研究方法为达成研究目，我们在研究方法选择上依据针对问题，简单明晰，切实可行原则选择了三种主要方法是抽样调查和典型调查。
主要针对需求，在惠州市内以中高收入家庭为抽样框，采用分级多坊内，通过规划不同单体建筑类型，建筑组合方式以及建筑与户外开敞空间关系，塑造独特社区风貌。
道路系统规划区位于新城区核心位置，隔东江，连惠州大桥而与老城区相连，广汕公路从西侧通过，三环路从规划区南部通过，使本区与城市其他地区之间联系非常便利。
本区道路交通组织是以人活动为重点，以建设高品质社区空间为前提来进行规划。
区内按原规划几条城市道路穿过其中，将用地分成若干街道，但未见明显主从关系，道路系统层次不清，本次规划按前述原则进行了局部调整，原规划路网走向，将部分道路红线宽度及断面形式进行适当调整，即原规划红线宽米路改为米宽区内部三条道路调整为中间米绿化带景观路断面，既减少了穿越区内过境交通，又丰富了区内道路景观，给人们以更深刻空间体验。
区内道路分四级进行组织区内主干道路，区内次干道路，支路，以及宅前路。
支路及宅前路有序组织区内部交通。
区内还设置了组织有序步行路系统，方面保证了人车之间随着县社会经济逐步发展，为使崛起于大吉安银三角城市群，紧紧围绕城建活县发展目标，近年推动作用。
对项目所在地区居民就业影响项目建设规模较大，建设期可为当地提供大量劳务工作日机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义项目建设需要大量建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平作用也很大项目建成后，将带动商业发展，能提供较多就业岗位。
三社会影响分析表序号社会因素影响范围程度可能出现后果措施及建议对居民收入影响随着本项目建成及发展居民第三产业收入会提高无对居民生活水平与生活缺少基础条件。
第三节项目建设可行性经济发展为项目发展提供良好契机。
县域经济快速发展，为房地产业发展提供了良好经济基础从城市化进程来看，乡镇人口进入外来人口打工就业务商人员进入使得城区人口快速增长，为房地产市场提供较大需求空间十五期间县城人口保持快速增长趋势，购房需求总量加大。
由此判断，未来县城三五年房地产业发展应该是积极向上。
产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业快速增长，就业机会增加，给房地产发展带来了个宽松发展环境和机会。
人均收入可支配收入增长，购买能力上升，观念更新，为房产消费提供强大支撑。
房地产市场发展具有良好基础，供需两旺。
十五期间固定资产投资持续稳增，房地产投资年均增长，说明宏观调控并未严重影响县房地产市场。
预测未来县城三五年房地产业仍然保持持续发展态势。
二政府调控为项目健康发展提供了较好政策条件。
高开发商资本金门槛。
但对于房价较低三类城市和县城特别是中西部县城，该政策负面影响较小。
县由于房水平需要也是县房地产行业质飞跃个良好契机。
项目建设准备充分，所需开工条件具备，潜在市场风险通过合理运作可以规避。
从项目经济分析结果看，具有较好获利能力，经济效益较好，财务分析结果是可行。
运作时只要管理营销措施到位，就能既为城市建设个高品位住宅楼，又能取得
