广州花都汇城项目可行性投资论证建议报告.doc文档27页优秀范文

除了汽车产业带动外，花都区由于新机场投入使用，空港经济快速发展，将会有大量航空物流等人群涌入花都，空港物流业发展将会有无限商机。

由于新机场投入使用，与之相关航空物流国际商务广大国际游庞大消费群将给花都楼市注入蓬勃生机。

与此同时，随着地铁及公共交通日益便利，广州及珠江三角洲地区到花都置业者也将明显增多。

花都正逐渐成为个令人关注热门置业板块。

市场承受能力现时花都区内房价还相对偏增多。

花都正逐渐成为个令人关注热门置业板块。

市场承受能力现时花都区内房价还相对偏低，绝大多数中高档住宅小区公寓售价以平方米为单位都在元到元之间，以平方米户型来算，售价大约在万到万元间。

随着花都区知名度提高和广州市分流需要，由广州市民组成购买团体将会成为本区房地产市场重要支持。

由于交通网络完善和生活水平提高，广州市民居住范围正不断扩大方面由于市区楼价高，另个重要因素是居民对生活要速发展带动了大批房地产企业兴旺，其中位于狮岭及山前旅游大道带楼盘如南航碧花园五溪御龙湾雅堡新城及位于花都新城区益分析可知，南航碧花园市场前景还是好，项目自然条件良好，容易营造良好居住环境。

同时，该项目经济效益评价指标显示，其具有高出基准收益率内部收益率。

虽然评估结果表明，该项目是可行，但敏感性分析表明，该项目抗风险能力较低，而且项目赢利水平不高，在同类项目中，并不是最理想。

因而，若条件允许，可考虑修订规划设计和项目开发经营方案，以提高经济效益。

目录项目概况项目背景项目现状项目规模区位分析涪陵概况地理环境经都经济快速发展。

据有关研究表示，花都支柱产业兴旺和蓬勃发展，在带动整个花都经济同时，也给花都楼市发展合景泰富等多家大型房地产开发企业进驻花都。

物业开发也呈多元化发展，包括住宅别墅商业办公写字楼物流酒店以及工业房地产等多种类型。

目前花都新开工房地产项目总量达到多个，已公开新项目总建筑面积约在万平方米左右，场地产开发热潮将在北部掀起。

综合分析花都众多楼盘，其市场有以下特点在供应方面项目开发以多层住宅别墅为主，并以别墅为发展方向。

在需求方面买家以广州香港人士为主，其中广州人占大花都区重点培育发展新兴行业，则展示出蓬勃魅力，经历几年努力打造，已建成初具规模大型珠宝生产加工和交易平台。

花都国际金银珠宝城吸引了大量国内外品牌珠宝企业进驻设厂，有效推动花商品房住宅成交均价仅为元平方米，年全年商品房住宅成交均价更是达到元平方米，住宅成交均价比年增长了。

成交面积为万平方米，同比增长。

年月份，花都区手商品房住宅成交均价达到元平方米，每平方米比去年同期高出元，增幅高达。

个别楼盘销售价格已是突破元平方米大关。

近年来花都区新建商品房住宅销售情况表据中原地产研究部表示，花都区楼盘主要分为城区楼盘和郊外山水别墅楼盘两大部份，销售情况也呈现两极分化现象，持。

由于交通网络完善和生活水平提高，广州市民居住范围正不断扩大方面由于市区楼价高，另个重要因素是居民对生活要求不断提高，正从市中心向外扩散，去年番禺销售预售面积为万平方米，达亿元，其中大部分交易平台。

花都国际金银珠宝城吸引了大量国内外品牌珠宝企业进驻设厂，有效推动花都经济快速发展。

据有关研究表示，花都支柱产业兴旺和蓬勃发展，在带动整个花都经济同时，也给花都楼市发展带来了强劲动力和后劲。

预计未来几年将会有近多万从业人员进入花都，其中高素质技术人才将会占有较大比重，庞大消费群将给花都楼市注入蓬勃生机。

与此同时，随着地铁及公共交通日益便利，广州及珠江三角洲地区到雅居乐花样巴黎锦尚明苑等已开发楼盘购房客户中，皮革皮具从业元，占全区，同比增长，农村经济总收入亿元，同比增长，农民人均收入元，比上年增长。

完成地方预算内财政收入亿元，同比增长税收总额亿元不含海关关税及代征税亿元，同比增长。

完成全社会固定资产投资亿元，同比增长社会消费品零售总额亿元，同比增长外贸出口总值亿美元，同比增长。

实际利用外资亿美元，同比增长。

人文社会环境花都区户籍人口万，另有华侨海外华人和港澳同胞近万人。

城区常住人口万。

城市建设与是来自广州买家。

据资料统计，广州市民私人小汽车家庭拥有量已达，而且呈不断上升趋势，估计入世轿车价格降低和市民收入提高，市民私人汽车拥有量将迅速增加，进步导致居住郊区化，促进周边地区房地产市场发展。

花都区优势正逐渐显现，例如较低开发费用和售价，完善基础建设和社区环境等，由于开发较迟及规模不大，区内得以保存了相对好自然地貌，从广州市中心区到花都区之间有条宽阔绿化隔离带，加上建设山水城市生态圈发展构想，都是促使花都区构筑和谐生活社区契机，在这几年将会迎来房地产开发高潮。

项目发展定位研究项目分析项目优势汇城东镜村项目坐落于广州白云区与花都区交界处，距广州中心城区公里左右。

项目所处新广花路连接广州和花都区。

其附近有三条国道和京珠机场广清街口北兴广州北二环等五条高速公路。

正在建设最高时速达公里京广快速铁路客运专线在花都设有车站，拥有完善交通网络。

具有开发地产项目良体新功能区。

中部都市农业发展区包括榄核鱼窝头大岗灵山四镇，是番禺片区主要农业区重要加工基地，是市域重要高新农业和都市型农业发展区。

番禺区工业布局沿规划中西部疏港快速干道，在北部调整完善区市桥调整完善区中部都市农业发展区直到南沙重点发展区西侧，串联了系列现有和规划技术和资金密集外向型为主导传统工业发展区，通过疏港道路与南沙新港相连。

北部调整完善区要促进现状工业从粗放劳动密集型向资金技术密集型升级。

逐步搬迁混杂于居住区中对居民生活有影响零星工业，集约发展沿西部疏港快速干道大石石北钟村钟屏工业区。

市桥调整完善区要逐步搬迁内环路以内混杂于居住区中对居民生活有影响零星工业，集约发展沿西部疏港快速干道沙湾福龙工业园区，内环路内侧不应再设置工业用地。

中心城区原有工厂，逐步迁往城外。

中部都市农业发展区要真正保护农田，必须要有均衡产业结构，为继续发挥大岗灵山以及榄核几个镇工业发展现成具有南国水乡特色网络型生态城市结构。

具体表现为两条依托轨道交通发展轴轨道交通三号线是北起广州新机场，南到番禺广场并延长至海鸥岛，串联着广州新城市中心和番禺片区系列发展热点，在番禺片区通过大石钟村市桥石碁石楼东涌黄阁及南沙经济技术开发区，是现状广州市旧城功能疏解和拓展主要地区。

轨道交通四号线串联了批基于知识经济和信息技术新兴产业地区，从广州科学城琶洲国际会展中心广州生物岛广州大学城到广州新城，汇接轨道交通三号线，辐射南沙经济技术开发区和南沙新港区，是广州市未来新城市功能布局策略性增长地区。

三条沿江城市发展带珠江后航道发展带由北部调整完善区广州大学城发展区构成沙湾水道发展带由市桥调整完善区广州新城重点发展区构成蕉门水道发展带南沙地区沿蕉门水道发展南沙区已单独设区。

四条结构性生态隔离带北部生态廊道沿珠江后航道城市发展带和沿沙湾水道城市发展带之间番禺区人均可支配收入和人均消费性支出都比广州市平均水平高，显示出番禺经济水平非常发达，居民具有巨大消费能力经济持续发展，收入不断提高，为商业餐饮娱乐业发展提供很好外部环境社会零售总额每年巨大增量，需要有更多商业物业支持其发展广州城市南拓，番禺市区向外扩展，将对新商业中心形成起强大推动作用。

交通路网发展提高了市桥商业对周边镇区辐射能力。

番禺区商业物业市场分析广州市商业物业市场状况商业物业市场总体状况随着广州城市建设发展城市总体规划重新定位交通网络扩大和完善，目前在市区内已形成了北京路上下九农林下路天河城中华广场环市东和江南西七大主要商圈。

该七大商圈大多分布在地铁二号线沿线，基本上都有地铁相连。

七大商圈分布图北京路商圈北京路是广州城始建所在地，地处广州市旧城中心，历来就是最繁华商业黄金宝地，号称岭南第街，有着深厚文化底蕴。

改革开放后，北京路汇集了广州百货大构想，都是促使花都区构筑和谐生活社区契机，在这几年将会迎来房地产开发高潮。

项目发展定位研究项目物自然健康温馨舒适休闲生活发展指导思想是先在大环境建构中与本项目周边可利用资源相契合，并树立起宏观秩序为无数塑造良好环境小计划提供契机，并在小环境建构中使人具体感受到大环境可塑性和包容性，令人感到区内区外浑然体，切都显得自然优美，充分洋溢社区高贵和优雅氛围。

目标客户定位根据花都房地产市场特点，本项目目标消费群定位为核心人群界定向往自然悠闲生活成功人士，以男性为主导，年龄岁，有之相关航空物流国际商务广大国际游客等将为花都注入勃勃生机，各项相关产业也将随之兴旺。

目前世界四大快递公司之美国联邦快递公司亚太转运中心落户花都并已开工建设，同时祈福集团富力地产在花都大型物流项目也相继开工建设中，众多大型星级酒店将云集新机场周围。

预计空港物流业及其相关产业快速发展，将会吸纳更多人才进入花都，加上白云机场庞大员工队伍，必将带来大量住房市场需求，带旺花都房地产业发展。

广州市花都区具有中国皮具之都称号，在全国越来越显示出举足轻重地位位于花都区狮岭镇狮岭国际皮革皮具城吸引了众多来自全国各地皮具原材料辅料企业或经销商制造商进驻经营。

花都区狮岭镇已形成了集皮具设计生产加工销售运输信息交流等相配套产业集群体系，已成为全国最大皮革皮具原材料及其辅料集散基地和皮具生产基地。

目前，花都区狮岭皮革皮具生产企业多达多家，皮皮具专业批发市场狮岭国际皮革皮具城每天交易额超过万欧元。

每年举办国际性，保障建设责任与管理利益有机结合，提前做好建设和管理工作衔接，主要作用如下规划设计时，安排好建设期间小区封闭管理，垃圾点设置，监控设施安装防盗系统设置物业管理用房位置确定等。

在工程建设中参与，方面监督建设单位按