广水众鑫房地产东方名居项目可行性投资论证建议报告.doc文档【46页完整版】

本案价格预期较高，对前期上市推广不利本案地处周边城市环境仍需改善。

结合整体城市规划，城市化进程逐渐加快济文体卫生科教中心。

应山城区房地产开发较早，拥有数量众多楼盘，品质较高，价格也相对其他区域较贵些。

目前区域内房地产在售楼盘余家，月平均价格为元平方米。

区域内元平米左右楼盘包括名门雅居水岸美化亮化硬化绿化净化。

年后，广水市城市建设进入了快车道，不仅开始了有史以来最大规模拆危拆违拆临工程，还建成了大批功能齐全环境优雅各具特色精品住宅小区生态花园小区和智能小区。

目前，广水市人均建筑面积达到平方米，居民生活环境和生活质量得到了极大改善。

市政府办公楼规划外迁，更拉大了城市框架，拓展了发展空间，同时也为房地产行业发展带来了更大运作空间。

第三章市场研究与项目定位广水城镇化进程，提升中心城区辐射带动力和城市建设水平，加快城市建设，完善中心城区功能，提升城市建设品位。

更加详尽地指出了广水市城市建设计划和决心。

在今后几年中，广水市不仅要建设批精品住宅小区，还要建设同步发展新局面。

附表项目总投资估算表单位万元序号项目总投资估算说明开发建设投资土地费用前期工程费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用经营资金项目总投资开发产品成本固定资产投资经营资金附表售房收入与经营税金及附加计算表单位万元序号项目合计售房收入可销售面积平方米销售比例经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税商品房增速明显，年房地产涨幅曾居历年之最，年后，宏观调控政策对楼市投资产生影响，但广水市房地产投资仍处在高降了，环比增长。

商品房实际销售面积占可售面积本期商品住房实际销售面积占可售面积比例为。

房地产市场价格基本情况根据广水市房管局数据显示，年月商品房平均销售价格元平方米，同比增长了，环比增长年以来，广水市房屋销售价格指数呈小幅上升趋势。

截止年月末，商品房平均售价元平方米，与去年同比增长，与上月环比增长。

建设项目资金来源基本情况年广水市房地产开发到位资金亿元，同比增长了。

从资金来源情况分析，射带动力鄂北明珠，基本实现了基础设施城市形象人居环境大变化。

近年广水市房地产投资情况表年度投资额亿元由上表可知，广水市房地产产业正处于高速发展期，随着城市化进程进步加快，房地产投资业基准投资回收期，项目具有定抗风险能力等。

从综合分析来看，项目建设具有很强可行性。

第二章区域房地产市场分析当前广水市房地产市场现状房地产开发投资基本情况近年来，广水市房地产开发投资处在个高速增长时期。

年广水市房地产开发投资完成亿元，与上年同期相比增长，环比增长了，完成投资占本年度计划投资。

其中，商品房建设投资额亿元，同比增长土地开发投资额亿元，同比下降了。

按用途分商品住宅开发投资亿元，项目销售价格也在不同阶段有着较大涨幅，户型比例上都以中大户型两居至四居为主，说明大多数楼盘购买对象多是以家庭为单位，小户型产品相对稀缺。

而随着区域价值提升和房地产市场逐步成熟，高品质高舒适度中小户型城市生活。

虽然近几年广水市加大了应山和广水两大城区居住建设力度，但由于其相关配套尚不到位，故此宜居水平较低。

广水市正处在城市建设初期，民众对于城市化生活追逐心理仍居于高位，相对而言，城区商业教育卫生医疗等服务设施较之郊区对广水市民众有更大吸引力。

随着城市开发进度加快，核心城区内可开发土地日益减少也是客观事实，因广水市各区商品房价格差异并不明显，故此民众对于中心城区需求将会更加旺盛，那么，随之而四星五星级酒店宾馆。

广水市城市规划按照省委政府提出城市建设三年小变化五年中变化七年大变化房地产投资仍高速增长，到年月房地产投资同比达到了。

房屋销售总体需求依然强劲，可以预见，房地产价格稳中有升态势不会改变。

本项目用地地处应山街道办事处曹塘角社区原东方汽修厂，位于广水市城市规划中核心地带。

该宗地共平方米，本公司年月日与广水市国土资源局签订了土地出让合同，取得了土地使用权。

由于此地段建设缺乏总体规划，老旧危房屋多，居住条件恶劣，环境脏乱差，与周边现代化市容市貌和其他住宅环境极不相宜。

为也开始逐渐受到区域目标客户追捧。

住宅小区住宅项目市场定位项目分析地理位置优越，区域升值潜力巨大。

紧邻多条公交线路，交通便利区域周边有较为成熟教育体系，社会配套设施比较完善本案周边未来几年内将形成成熟商业办公娱乐等配套。

本案价格预期较高，对前期上市推广不利本案地处周边城市环境仍需改善。

结合整体城市规划，城市化进程逐渐加快政府相关配套规划，预示区域巨大升值潜力区域目标购房群体多为喜爱小户型中青年，这与当前国家提倡小户型商品房开发政策吻合。

同区域内，存在价格品质相差不大其他产品政府系列房地产调控政策对房地产业发展和项目操作限制。

目标客户定位方面，广水市经济发展迅猛，风机产业经济带动了大批产业人群收入提高，他们经济实力较强，对于老城区有较强城市感情，高品质住宅产品会比较符合他众在欣赏影片同时，不能随意说话吃东西抽烟自由度小，压制了人个性和娱乐自由度。

四传统影院属于公众性场合，这对于些公众性人物就不易形成消费现实。

同时，这种公众场合数百观众集中室，有限空间里就显得拥挤而空气污浊，不利于身心健康，尤其受非典之类传染性疾病影响较大。

汽车电影城项目则完全规避了传统影院以上各种缺陷，市场定位非常清楚，即西安市场上有车族。

这个群体属于业务繁忙，事务繁多，生活活跃些商界精英政界要人文化名人等成功人士，这个群体日常工作生活时间紧迫，通常是休闲同时兼带着其他多种业务性，社会性事务，让这些人花费三四个小时去传统电影院看电影可能性很小，汽车电影则正是有车族需求，恰恰满足了他们看电影愿望，在看电影同时可以享受大自然中体育休闲项目，在放松中锻炼身体，增强体质，求得健康。

目前，西安市小车拥有量已达数十万辆，而且每年以几何数字在迅速增长。

汽车消费黄金时期即将到来，这群众做好事之，分布在各个社区，属于露天场所，设施以简单单杠双杠高低杠为主，属纯健身性质。

而散布于西安市健身房以室内为主，规模小环境差个体经营空气不流通，难以满足消费需求。

学校体育场馆虽建有网球羽毛球乒乓球等项目，但大多规模较小，项目单，设施简陋，主要满足学生使用，根本无法对外延伸。

二西安体育场馆设施集中在南郊北郊靠近开发区和城市新建区范围内，如北郊市体育馆和市体育公园，体育公园占地亩，已经立项，目前处于引资阶段，将建成个大型高档社区配套，同时以经营形式对外开放。

南郊省体育场规模大设施全，但经营形式和配套设施以及服务均跟不上，不能提供人性化服务，主要以大型比赛为主，项目相对单。

位于丈八沟省奥林匹克公园占地亩，项目将包括足球篮球网球羽毛球等常规性球类运动十多个，建成后主要主要面向大众化健身，属公益性质，其经营管理和产业化运营状况可想而健身计划模型，创造人性化服务。

体验经济继服务经济之后将成为第四个经济发展阶段，而本项目特别体现了体验服务创新精髓。

所谓体验，即企业以服务为舞台，以商品为道具，围绕消费者，创造出值得消费者回忆活动。

现在，人们不希望被动接受服务，而希望自己能自由而愉快来亲身去体验回。

然而，商品服务对消费者来说，是被动，没有新意，但体验是存在于顾客心中，是顾客在形体情绪感知精神知识上主动积极自由参与所得，它将通过体验使顾客产生深刻印象。

四采用会员制，并建立无限制会员俱乐部，对会员提供站式量贩式体育休闲健身咨询文化服务项目，走品牌经营之路。

五聘请体育界专业人士和知名人士作为培训师和顾问，将本体育中心建设成为国家专业青少年网球羽毛球乒乓球训练基地，并为公司纵身发展打好基础。

第二节网球羽毛球乒乓球高尔夫练习场等体育场馆建设方案建设内容建网球馆个，内设国际标准塑胶网球练习场八逐渐加快政府相关配套规划，预示区域巨大升值潜力区域目标购房群体多为喜爱小户型中青年，这与当前人户居住户数户居住人数人商业用房表商业经济技术指标序号指标名称单位指标商铺建筑面积地下室面积立面设计本工程立面设计是经相关机构和人员审查，并经设计院专业人员计算得出。

结构设计基础造型及处理本工程基础设计形式为筏板基础，根据上部结构荷载要求，本地基持力层承载力较低，为满足承载力要求，采用桩复合地基处理方案。

上部结构本工程上部结构形式为全现浇钢筋混力土剪力墙结构及框架剪力墙结构。

心理仍居于高位，相对而言，城区商业教育卫生医疗等服务设施较之郊区对广水市民众有更大吸引力。

随着城市开发进度加快，核心城区内可开发土地日益减少也是客观事实，因广水市各区商品房价格差异并不明显，故此民众对于中心城区需求将会更加旺盛，那么，随之而来就是城区住宅供需不均，这个矛盾在今后将会日趋明显凸显出来。

积极有效城市建设将带动广水市房地产行业发展十五期间，广水市中心区要拉开城市框架，拓展城市空间，打通城市干道，提高城市品位，实现城市五化美化亮化硬化绿化净化。

年后，广水市城市建设进入了快车道，不仅开始了有史以来最大规模拆危拆违拆临工程，还建成了大批功能齐全环境优雅各具特色精品住宅小区生态花园小区和智能小区。

目前，广水市人均建筑面积达到平方米，居民生活环境和生活质量得到了极大改善。

市政府办公楼规划外迁，更拉大了城市框架，拓展了发展空间，同时也为房地产行业发展定位广水市房地产发展背景分析十五发展规划广水市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中明分配利润。

项目缴纳经营税金及附加为万元，企业所得税为万元，土地增值税为万元，合计缴纳税金万元。

详见附表和附表。

项目全投资内部收益率所得税前为，在预期可接受内部收益率为时净现值可达万元，投资回收期