广西柳州尔海山庄项目可行性投资论证建议报告.doc文档68页极速下载

二柳州市经济现状与发展研究柳州整体经济运行状况柳州市近年经济发展现状分析项目年份单位国民生产总值亿元人均国民生产总值元产业结构发展分析单位万元产业类型单位第产业首届东盟自由贸易区博览会年在南宁召开，使得广西成为中国通往东盟口岸，外贸发展带动生产产业发展，大批产业进驻广西特别是最具工业基础柳州。

贸易和产业挂钩，成为又经济热点城市。

泛珠三角经济地带以及江江两岸综合改造和城市对外通道西江路通桂柳高速，柳石路通柳南高速通宜柳高速等系列大市政规划启动，为柳州房地产业发展提供坚实后盾。

东盟贸易贸易区口岸和泛珠三角经济地带以及政府整体再早个工业柳州利好政策落实，支撑柳州经济近年来高速发展。

东盟自由贸易区首届东盟自由贸易区博览会年在南宁召开，使得广西成为中国通往东盟口岸，外贸发展带动生产产业发展，大批市房地产市场发展创造了俱佳条件相应地，房地产业也为城市经济增长贡献定力量，房地产业成为第三产业增长领头羊。

城市建设良性发展和大规模基础设施投资，为柳州房地产不断带来新增长点根据中央提出柳州要建作团队具有房地产运营和策划销售丰富市场经验，具有优秀管理团队，为项目成功提供了有力保障。

项目各项财务分析表明项目具有良好赢利能力偿债能力和抗风险能力，运作周期短，具备财务上可行性。

因此，可行性分析研究认为，项目具有实施可行性。

二建议项目应加快融资进度，以期尽快投入实施，以保证市场市场机会优势。

本方案作为初步研究方案，应在进步研究基础上，进行多方案比较研究，对本方案作必要完善，选择最优为柳州房地产业发展提供坚实后盾。

东盟贸易贸易区口岸和泛珠三角经济地带纸建材等主导产业为龙头，柳州已经初步建立起涵盖多个行业多个品种现代工业体系，拥有上汽通用五菱东风柳汽桂柳工解放柳特金嗓子两面针花红药业预应力锚具等批知名企业和名牌产品。

柳州国民经济整体上呈现持续稳定快速增长良好态势，年全市实现国内生产总值亿元，比去年同期增长，名列全区第。

其中，工业增加值达到亿元，增长全社会固定资产投资达到亿元，首次突破和投资结构调整，柳州市固定资产投资出现了快速回升良好态势。

市区万平方米旧城改造工程全面启动，以及柳江江两岸综合改造和城市对外通道西江路通桂柳高速，柳石路通柳南高速通宜柳高速等系列大市政规划启动建筑密度不大于绿化率不低于四项目地形地貌南和东向倚靠莲花山，整个项目呈扇形，地块形状规整，利于开发项目用地现在已经基本水平，南面山丘可以结合开发利用整个用地现在已经拆迁完成，属于熟地开发，现有植被为杂草和灌木，山丘植被为灌木五项目四至东莲花山，小山丘高约米，山丘东面为柳江，阳和工业园处于柳江江对岸，通过阳和大桥联结阳和大桥已经在建设中大约年通车南莲花山工业柳州规划，将柳州原来工业结构进行调整，在柳州东面阳和规划工业园区，进行统规划，将柳州工业企业集中搬迁到产业园区，同时吸引外来企业进入。

阳和工业区和古亭工业区以及官塘工业区共同组成未来柳州工业集件相应地，房地产业也为城市经济增长贡献定力量，房地产业成为第三产业增长领头羊。

城市建设良性发展和大规模基础设施投资，为柳州房地产不断带来新增长点根据中央提出柳州要建成工业立柳强市富民指导意见，年月柳州市人民代表大会通过了十五社会经济发展计划，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了这个要求。

随着十五计划开局新轮投资计划启动和投资结构调整，柳州市固定资成工业立柳强市富民指导意见，年月柳州市人民代表大会通过了十五社会经济发展计划，其中无论策划商业管理和物业管理工作，具有丰富房地产策划和运营经验和当地策划营销经验。

建筑设计和园林设计机构本项目整体规划建筑设计以及园林规划由英国皇家建筑师学会会员英国注册建筑师马来西亚首席建筑设计师冯小良本人及旗下团队操刀定做。

具有宽广视角和先进设计理念。

冯小良先生在英国二十年，完成诸多著名建筑设计，在中国直为和记黄埔合和等香港地产巨头项目提供设计。

物业管理机构中基地，整个面积相当于原来柳州城区面积，规划增加人口万人，成为名副其实另个工业柳州城区包括汽车产业城化工产业城轻工产业城高新技术产业城重工业产业城等，而原来工业基地成为柳州商业区和政治文教区。

经过近四年推行，整个规划区域已经形成，预计在接下来个五年计划中全部实现。

以上三个支撑柳州未来发展利好机遇，促进柳州整个城市升级和发展，为区域经济和房地产创造了无限空间。

城市规划布局明晰和发展引导，市政配套设施投入，营造良好房地产开发环境。

柳州最新城市规划于年在人大通过，个全新城市框架正在形成。

十五期间系列城市改造和配套工程实施，为房地产良性发展提供机会。

包括柳州铁路枢纽湘桂线改线工程柳州公路主枢纽场站建设工程鹧鸪江作业区二期工程柳江红花水利枢纽工程防洪堤大埔电站城市电网改造城市供水工程城市内环路及中心主干道工程柳邕路东段北雀路雅儒路改造。

建设了包括莲花市房地产业供应状况宅基地和二手旧房是主要产品形式年以前，各楼盘均没有系统营销，大多数房地产产品都处于隐蔽状态，由私人性质中介人完成大部份房地产交易，如想购房，般需多方打听，或通过当地小报纸来获得信息主要产品形式是宅基地和二手房。

如表类别物业产权地址开始出售时间物业形式面积成套物业银兴物业银兴街北段年二层商铺援越街上下二层宅基地祥龙小区年如下均为年收集整理相关信息援越街有成套二层商铺价格在元间每平方米间，此价格由层商铺与二层商铺混合成。

银兴街北段有二层商铺价格在元。

祥龙小区宅基地价格在元。

如表年市房地产价格状况类别名称地址物业形式面积售价成套物业银兴物业银兴街北段二层商铺万其它援越街上下二层万套宅基地祥龙小区元市国土资源局未能出让地块物业地址或名称占地面积建筑面积成交总价万成交单价浦寨商贸栋号莲塘小区计生局在院内祥龙小区区号祥市其它行业发展，还吸纳了大量就业人口，对外贸易经济在根本上影响了市居民收入和消费能力。

五市城市未来发展展望城市发展定位市发展定位为现代国际性口岸城市边贸城市和优秀旅游城市东盟自由贸易区建立是市实现城市定位基石，南友高速路通车是城市发展朝定位目标迈进战略步骤之，可以肯定市城市定位是奠基在现实核心优势之上，该市城市定位战略是理性和科学，随着各大战略性项目建设，其战略目标完全能实现。

城市空间发展战略市城市总体规划方案充分体现了城市定位思想未来城市空间将向南面扩张，广西边境经济合作区位于南面，合作区属国家级开发区，市政府专门为合作区制定了完整投资优惠政策及执行办法。

二房地产总体市场分析纵观市房地产发展历史，年是房地产业发展分水岭，是房地产业开始走向现代发展轨道。

因此房地产行业可分成两个分阶段，年前传统发展阶段，和年及之后现代发展阶段。

将市房地产业分成物业，为年银兴公司所剩物业。

存量房商业价值不高。

如银兴街二层商场及援越街商铺。

二年后房地产发展状况东盟商业港顺利销售，代表市房地产业现代发展开始年下半年，东盟商业港项目销售，点燃市房地产商品房套宅需求，也预示着市房地产业进入现代发展阶段。

东盟商业港项目位于凭市商业核心区位，该项目占地约亩，总建筑面积约万平方米，项目开发性质为商住结合，二层为商铺，三至六层为住宅。

该项目于年下半年首次销售，先推售住宅部份，首次开盘约套，销售成绩很好东盟商业港销售顺利对房地产业之意义有打破人绝对自建房观念开创市房地产销售系统营销现代房地产开发方式能点燃对房地产强大潜在需求在年至年初间，受东盟商业港影响，市井喷式新增加了四个房地产项目，它们分别为如表年初在售楼盘统计名称占地总建筑面积总套数主要户型及面积目前平均销售单价位置备注东盟商业亩住商内，年上半年港始售祥福引导，市政配套设施投入，营造良好房地产开发环境。

柳州最新城市规划于年在人大通过，个全新城市框架正在气通讯公共天线普通装修对讲系统电梯建筑面积小计总计万元商业建筑项目平方米项目元平方米建筑面积建安工程总计万元基础设施估算表序号项目计算依据金额万元智能化系统防盗监控停车场卡等道路系统平方米元平方米环境工程绿化山体景观和设施给排水系统给水管网水池水泵排水设施合计公建配套设施估算表序号项目建筑面积单价元平方米金额万元会所幼儿园地下车库配套设施其它合计三开发别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万竣工面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万施工面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万空臵房面积年以上万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万当年销售面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万当年预售面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万当年销售总价万元其中别墅高尚住宅万元经济适用房万元般住宅万元办公楼万元商业营业用房万元当年销售单价别墅高尚住宅元经济适用房元般住宅元办公楼元商业营业用房元二宏观经济与柳州房地产市场柳州宏观经济和效益不断改善，实现了十五计划良好开局。

至年，柳州完成国内生产总值亿元，比上年增长，名列全自治区敏感性分析针对财务净现值，以售价水平和总投资成本费用波动分别计算售价上下波动和总投资成本费用上下波动时。

对经济评估指标影响。

具体分析表如下全部投资基准方案售价变动成本费用波动财务净现值财务净现值升降幅度根据以上分析，不管售价水平和总投资成本费用如何波动，财务净现值均为较大正值，该项目抗风险能力强，财务指标良好。

根据以上分析，本项目财务收益率良好，初始投资净利率达到，具