【22页】温泉休闲度假项目可行性投资论证建议报告.doc文档全文免费阅读

项目主要经济技术指标项目总投资万元，其中铺地流动资金万元。

年平均营业收入万元年平均总成本万元年平均利润总额万元年平均利税总额万元投资利润率投资利税率内部收益率客源预测量年万人年万人态效益和经济效益双赢目。

燕郊温泉休闲度假项目开发，在发展地方经济和社会主义新农村建设层面具有较深远与前瞻性意义，方面可使旅游开发带动规划区新农村建设，吸引城市游客，获得理想经济效益和社会效益。

另方闲私人俱乐部会员销售，降低项目开发成本费用，达到石二鸟之效。

第三阶段依托核心项目地块开发与成熟，形成对区域泛旅游休闲产业进步整合，通过更加私属化服务模式提升，真正成为具有影响力和品牌扩张力项目。

近期开发，将注重人气板块打造与休闲景观环境提升，原则上不进行大体量项目建设，为后期开发提供充分环境支持，同时立足远景规划进行基础服务设施与社区化配套实施。

五近期规划与主要产品设计规划蓝图依据项目都机场公里，距海港天津港公里，可承东启西经纬南北，提供融入京津俯仰全国接轨世界绝佳平台。

从六环到七环，从三河到京东，燕郊已在北京国际化背景下被多次提到建设北京新七环规划报告中。

燕郊紧邻北概念，而是区域经济发动机下启动核，我们必须充分考虑本项目外溢效应及未来区域业态与环境景观布局，为项目远期发展与周边环境价值提升预留充分空间。

二从产品类型趋势看项目复合型休闲度假是方向虽然各种思路都比较有借鉴意义，但是我们认为，燕郊温泉休闲度假项目最终还是要走复合型度假开发之路，把核心定位与项目卖点差异化打造作为核心中核心，围绕综合休闲体验模式与高端生活方式做文章，环境上尊重原生态自然风貌，虑到在政府层面影响力和示范效应。

在符合国家对于旅游开发度假区打造要求基础上，满足当地发展和居民利益项目区周边发展做出概念性控制性规划，充分把握项目开发外溢效应。

第二，目前亩地重点开始做景观改造及营造主题概念环境，先完成彰显主题标志性景观建设及部分就地取材低成本景观改造，包括景观分区域建设主入口规划基础服务设施及节点设计。

第三，充分依托目前温泉水体资源等，开展温泉养生滨水休闲高尔夫球农业采摘花田观光等人气项目，依托景观提升片区效应，充分调动项目预热及人气带动。

第二阶段立足高尚住，本项目面向开发商建设落地实际需求。

在策划规划中，应从实现项目未来发展终极愿景和实际操作角度，实事求是，因此我们认为还是要立足实际开发角度，提出项目未来发展终极愿景与实际操作具体方式。

其次，本项目要考，本项目都不应就亩做亩，而应该跳出项目做项目，放眼区域周边，为片区发展起到带动和示范作用。

因此，在本项目发展中，我们提出大区小镇旅游休闲综合体概念。

大区小镇旅游休闲综合体是指燕郊温泉休闲度假项目要立足地块开发，联动区域化整合升级，未来将成为京东大区域旅游休闲度假产业升级引擎发动机。

因此，在我们看来，燕郊温泉项目不是余亩概念，而是区域经济发动机下启动核，我们必须充分考虑本项二项目发展条件剖析在进行项目策划之前，需要搞清以下几个关键性问题。

旅游资源吸引力有多大谁最有可能成为消费者项目开发优势是什么项目开发劣势是什么项目开发可能会面临哪些风险可供选择北部，受天山北麓东段与卡拉麦里山南麓相夹，属吉木萨尔县五彩湾地区，地势平缓，井位海拔高度米，区域气候属大陆性中温带干旱型气候，年平均气温，年降水量毫米左右，年蒸发量毫米左右，年平均日照小时左右，年平均无霜期天。

该区域所在五彩湾地区自然风景奇特，自然景观众多，因此该温泉所处五彩湾地区也被称作神秘五彩城。

区域内不但有五彩城呜沙山化石沟等自然旅游景观，而且有国家重点保护动物普氏野马野驴黄羊京这个大市场周边类似温泉休闲度假项目有几十家，诸如九华山庄小汤山等，但是这些项目都存在产品老化理区效应，充分调动项目预热及人气带动。

第二阶段立足高尚住宅社区房地产形象推广，完成对项目高端精品地块高尔夫马球练习场星级酒店度假接待设施高级休闲配套设施开发。

高端住宅营销聚集大量人气有利于烘托项目，获得高尚人群追捧效应，使得房地产开发与旅游业态有效对接，提升该地区整体人居环境和品质形象，为以后品牌树立敷设道路。

通过售楼处销售内部高端人群认购活动氛围营造，可捆绑式进行高尚休闲私人俱乐部会员销售业态形式是什么鉴于以上问题提出，我们主要将从项目旅游资源市场环境项目开发优劣势和风险项目定位业态模式整合等方面逐展开分析论述。

旅游资源条件分析旅游资源赋存状况分析本项目温泉资源与北京周边老牌温泉项目比起来，先天优势不很明显，出了近邻潮白河以外，并不具备其他方面景观吸引力。

因此，本项目要靠天然条件取胜难度很大，后天开发塑造是该项目能否取得成功关键。

可供挖掘资源卖点尽管该项目所在地旅游资源赋存条件有限，但面对旅游开发任务，仍然要挖掘出些旅游资源方面卖点。

项目组成员经过讨论认为，该项目所在地仍然有以下些旅游资源优势可供挖掘。

田园堆秀视野开阔平原同茂翠田园植被结合在起构成了幅逶迤秀美田园画卷，春有缤纷花开夏有浓荫生凉秋尝累累硕果冬享暖阳映辉。

这里田园风光线条柔和层次丰富植被苍翠，具有定审美价值。

河水传情潮白河是京东第大河，这里几乎还没有受到现代工业润土珍珠岩高岭土和金矿等。

其中褐煤珍珠岩和叶腊石尚未进行开发，其它矿产也只进行了初步开发工作。

区域内除准东油田采油工业外，无其它工业。

区内土壤为荒漠草甸盐碱土，植被属荒漠植被，以芨芨草和枇杷柴为主。

井点方园十公里内无居民点。

也无农业土地开发。

其温泉水需经脱盐处理后方可饮用，目前温泉治疗院生活饮用水尚需从十公里以外拉水。

其供电延用准东油田探井电网。

该区域周边地区北部和东部地区工业不发达，基本以农牧业为主，但南部地区随着准东油田大规模勘探和开采，以及吐乌大高等级公路开通，其经济和社会发展速度较快，已形成包括米泉市阜康市吉木萨尔县和奇台县在内延天山经济增长带。

该经济增长带内阜康是全国著名自然风景区。

中外驰名天池旅游区距温泉约公里。

吉木萨尔县境内有唐代北庭大都护府遗址北庭高昌回鹘佛寺壁画车师古道及丝绸古道等古文化旅游景点。

项目建设必要性旅游业是项经济效益高低污染高速度，可距公里，有公路相通，交通十分便利。

吉木萨尔县境土地面积为万，人口万余人，主要有维回汉哈等民族，境内自然条件优越，水源充沛，土地肥沃，牧草丰茂，物产丰富。

年全县国内生产总值亿元，十五末期规划达到亿元。

该县历史悠久，人文荟萃，山川秀丽，景色优美，古迹遍布，是闻名中外古丝绸之路北道重镇，拥有丰富多彩旅游资源。

随着我国旅游业兴起和西部大开发实施，新疆自治区昌吉自治州及吉木萨尔县都把发展旅游业作为本地区优先发展产业，制定和完善了相关优惠政策，在人力物力财力上予以倾斜，吉木萨尔县编制十五计划远景目标规划纲要明确提出把旅游业作为重点发展行业，给予了高度重视和支持，这对于本项目开发和实施提供了可靠保障。

温泉井开发现状吉木萨尔温泉井是新疆石油管理局年为探查该区石油蕴藏情况钻探预探井也称沙南号井，碰巧打到高压持水地层，成为自喷高温矿泉井，年移交给吉木萨尔地方所有，同时对其在编制吉木萨尔沙漠狩猎场温泉度假村全面开发规划设计大纲。

第二章旅游资源概况及评述温泉位置及交通温泉位于准噶尔盆地东部，卡拉麦里山南麓，距沙丘河公里，距大井约公里，地理座标东经，北纬。

该温泉交通方便，新国道依旁通过，通过新国道与吐乌大高级公路终点大黄山相距约公里，距吉木萨尔县城公里，距阜康市公里，距乌鲁木齐约公里，距中外驰名天池风景区公里。

距吉木萨尔县境内唐代北庭大都护府遗址北庭高昌回鹘佛寺壁画车师古道五彩城卡拉麦里野生动物保护区及丝绸古道等旅游景点约在公里范围以内，该温泉资源经旅游资源普查后定为二级，评价值，表明具有良好开发价值。

吉木萨尔县旅游资源分类及评价详见下表吉木萨尔县旅游资源分类及评价表基本类型资源名称评价值等级地文景观类石树沟硅化木火烧山五彩城二水域风光类温泉井吾塘沟渭户沟三生物景观类梭梭林野马繁育中心四古迹与建筑唐朝路北庭故城北庭西大寺基本类旅游资源赋存条件有限，但面对旅游开发任务，仍然要挖掘出些旅游资源方面卖点。

项目组成员经过讨论认为，公务会议会展经济，围绕商务活动集会团体性接待形成对应配套服务项目，如康体娱乐歌舞晚宴等风情小镇模式山林绿色酒吧原生态啤酒廊，可以结合安徽恩龙世界木屋村理念，整合国际风情资源，打造万国文化小镇，通过风情度假风情演艺特色街区等突出特色，形成多元文化聚集卖点未来主题社区模式法国未来公园度在欧洲异常火爆，主要得益于其关注未来，引导游客体验未来特色游憩产品。

我们认为燕郊应关注未旅游眼光看资源，也不能按照传统旅游套路做规划，应当跳出旅游做休闲。

我们认为项目应当成为燕郊及京东地区最具代表性和号召力温泉主题休闲品牌，以高端休闲产业构建为依托，形成围绕特色温泉休闲生活方式休闲度假旅游房地产综合品牌。

时代背景从旅游规划到休闲规划进入世纪，中国房地产业和旅游业发展气势如虹风流尽显。

有精深见地与思想深谙领导与管理之道专业精通杰出经营人才在这两个充满机遇朝阳行业结合中彰显优势独占鳌头。

另外，游乐场工农业旅游点和度假村等人造景区开发如雨后春笋。

方面是主题公园等景区资不抵债，方面是经营良好投资人迅速实现赢利赚得盆满钵溢方面是地产商人手捧万金无处投资，方面是数以万计景区养在深闺待人识。

机遇与危险并存。

因此，应当认清形势与掌握自己企业核心竞争力，进行有目地投资和多元化。

在这个时代快速壮大自己企业规模和实力，同时应避免开发陷阱。

光华卓策认为针化母公司提供决策支持和参考，形成旅游开发与地产开发有机对接。

二环境背景从区位优势到市场机会燕创意农业休闲系列。

同时，将太空植物有机绿色农业