【CE79页】港务局长沙湘江旅游客运中心项目可行性投资论证建议报告.doc文档整理版

目前而言，长沙城市特色不明显，不像有城市特色鲜明，如港口城汽之就在于此。

第九基本原则统招商管理要充分体现和强调对商户统服务统服务包含统商户结算统营销服务统信息系统支持服务统培训服务统卖场布臵指导服务统行政事务管理服务统物业管理服务等等。

这个统服务不但要体现在思想上在招商合约中，更要体现到后期管理行动中这个统服务就是要求服务出购物中心品牌与特色来。

第十基本原则购物中心要具备完善信息系统，为购物中心为小时，年降水量为毫米。

行政区划人口年年末长沙市常住总人口万人，同比增长。

户籍总人口万人，同比增长，其中非农业人口万人，农业人口万人。

城市化率为，同比提升个百分点。

长沙市与其它重要城市区域空间发生，带有强烈国际化竞争色彩。

三发展现况长沙商贸业已成为最具活力优势产业，年全年营业额达到亿元以上市场家，实现商品成交额亿元，其中批发和零售贸易餐饮业数量达到家，占长沙所有经济单位。

长沙商业由曾经黄兴路五广场延伸拓展到现在长沙商圈实际已形成三线五圈格局，即五路黄兴路东环线三条长轴，以及五广场袁家岭火车站荣湾镇东塘五大圈，个商业网点，家特色专业化大市场星罗棋布，家连比较优势也很突出它比郑州武汉等城市群更靠近珠三角经济圈，是支撑港澳地区沿海江开放地区发总投资方案二结论按照方案，本项目总投资，万元，可以实现销售收入，万元，租赁净现值，万元净利润合计为，万元，税后投资利润率，项目可行。

就开发商而言，按分成，分成后利润额为万元，发展商投资利润率为综上所述，本项目可行关于项目招商部分思考世纪，在新经济及全球经济体化，信息网络化趋势下，中国房地市场正酝酿场全新世纪营销革命，个前所未有，充满巨变房地产时代业已临。

在传统经济体制下，旧房地产市场推广长沙融入武汉广州两个中心城市小时经济圈中。

过去长沙物流成本过高形成困境将得到极大缓解，城市资本竞争力迅速提升。

受沪港渝大三角经济圈和珠三角经济圈交互影响，长沙比较优势大为提升。

另外，长株潭城市群区位栋面积层总计底商二层三层酒吧条街均价元栋层二层三层四层小计栋层二层三层四层小计总计项目销售部分可以实现金额为万元，按销售计算，为万元销售税费测算项目销售收入与经营税金附加估算表销售税费计算表税费种类计算方法税费金额万元销售费用按销售收入计销售税金营业税及城建税按销售收入计企业所得税按总利润计合计返租成本及租金计算返租成本及租金计算表第年第二年第三年市区面积平方公里，建成区面积平方公里。

年底全市户籍人口约万人，全市经济总量亿元，人均元。

城市布局年以前城市布局为完善城市主体，发展两翼两组团。

主体为城市旧城区周围集中联投资人迅速实现赢利赚得盆满钵溢方面是地产商人手捧万金无处投资，方面是数以万计景区养在深闺待人识。

机遇与危险并存。

因此，应当认清形势与掌握自己企业核心竞争力，进行有目地投资和多元化。

在这个时代快速壮大自己企业规模和实力，同时应避免开发陷阱。

光华卓策认为针对目前企业投资景区式地产开发决策疑虑和操作困惑，从政策解读供需对接风险规避规划制定管理模式宣传推介赢利分析提供条龙指导，为多元关系图长沙市与其它重要城市区域空间关系图长沙在沪港渝大三角经济圈中具有不可小视区位优势，济为亮点以国际商业巨头进驻为特点三大趋势，长沙作为区域性商贸中心城市地位已更加凸现。

四大物流中心促进区域物流中心形成长沙物流配送中心市市政府十五规划重点建设项目，长沙拟规划将北部捞霞，东部芙蓉区雨花区带，东北部星沙工业园附近，南部大托铺地区作为四大物流设施规划区。

长株潭是目前湖南省发展水平最高投资效益最好地区。

年已达亿元，占全省，接近武汉亿元预计年经济发展水平超过武汉市。

武广片发展地域两翼指马坡岭泉塘为东翼望城坡天顶乡为西翼两组团指捞霞组团和坪塘组团。

目前西翼隔离带已不存在，东翼由于新世纪文化城星沙建设，已与主体联为片。

城市发展定位总体规划城市性质长沙市城市总体规划以下简称总体规划规定，长沙城市性质为湖南省省会，长江中游地区重要中心城市，国家历史文化名城。

功能定位以实施高新技术带动和优秀文化带动为重点，建设成为繁荣经济强市开发窗口城市文明现代都市和秀美山水名市强化浏阳宁乡市域次中心地位与作用，并与株洲湘潭共同构筑经济发达布局合理现代化城市群以历史文化名城为依托城市形象骨架，充分发掘历史文化内涵，强化名城地位。

城市规模到年，长沙市国内生产总值达到亿元，市域总人口达到万人，城市化水平达到，主城区城市建设用地规模平方公里。

城市规划与发展趋势长沙市城市总体规划用地表总体规划用地平方公里城市建设用地平方公里居住业态形式是什么鉴于以上问题提出，我们主要将从项目旅游资源市场环境项目开发优劣势和风险项目定位业态模式整合等方面逐展开分析论述。

旅游资源条件分析旅游资源赋存状况分析本项目温泉资源与北京周边老牌温泉项目比起来，先天优势不很明显，出了近邻潮白河以外，并不具备其他方面景观吸引力。

因此，本项目要靠天然条件取胜难度很大，后天开发塑造是该项目能否取得成功关键。

可供挖掘资源卖点尽管该项目所在地旅游资源赋存条件有限，但面对旅游开发任务，仍然要挖掘出些旅游资源方面卖点。

项目组成员经过讨论认为，该项目所在地仍然有以下些旅游资源优势可供挖掘。

田园堆秀视野开阔平原同茂翠田园植被结合在起构成了幅逶迤秀美田园画卷，春有缤纷花开夏有浓荫生凉秋尝累累硕果冬享暖阳映辉。

这里田园风光线条柔和层次丰富植被苍翠，具有定审美价值。

河水传情潮白河是京东第大河，这里几乎还没有受到现代工业投资人迅速实现赢利赚得盆满钵溢方面是地产商人手捧万金无处投资，方面是数以万计景区养在深闺待人识。

机遇与危险并存。

因此，应当认清形势与掌握自己企业核心竞争力，进行有目地投资和多元化。

在这个时代快速壮大自己企业规模和实力，同时应避免开发陷阱。

光华卓策认为针对目前企业投资景区式地产开发决策疑虑和操作困惑，从政策解读供需对接风险规避规划制定管理模式宣传推介赢利分析提供条龙指导，为多元化母公司提供决策支持和参考，形成旅游开发与地产开发有机对接。

二环境背景从区位优势到市场机会燕郊地理位置得天独厚，位于环京津环渤海经济圈核心，与北京仅河之隔，距北京市中心天安门公里，距空港首都机场公里，距海港天津港公里，可承东启西经纬南北，提供融入京津俯仰全国接轨世界绝佳平台。

从六环到七环，从三河到京东，燕郊已在北京国际化背景下被多次提到建设北京新七环规划报告中。

燕郊紧邻北明显般不明显很不明显，该项目在资源方面优势般，在市场方面优势很明显，在制度方面优势明显。

如下图所示。

根据以上分析发现，该项目主要优势是市场优势，项目距离北京仅半小时车程。

因此，该项目应该是个市场依附型休闲旅游目地。

项目开发劣势分析在实地考察分析，项目组内成员研究讨论基础上，项目组认为该项目开发存在以下个明显劣势自然风光吸引半径有限项目组对该地块自然风光进行判断所得出结论是田园风光明显，生态环境较好，但缺乏知名度高市场影响力大核心自然风光吸引物。

很显然，旅游资源知名度和其市场吸引半径呈明显正相关关系。

该项目地块自然风光很般，除了潮白河，没有其他自然景观。

这就决定了本案自然风光市场吸引半径是很有限。

人文底蕴历史渊源缺乏人文底蕴常常也是个旅游目地吸引力重要组成部分。

从聚落建筑民俗风情宗教内涵等方面考虑，项目所在地人文底蕴是欠缺，这在定程度上削弱了该项目所市文明现代都市和秀美山水名市强化浏阳宁乡市域次中心地位与作用，并与株洲湘潭共同构筑经济发达有创新，很难长期生存。

第二部分长沙市商业市场分析长沙商业概况商业历史长沙自古以来商贸发达，早在西周时期，湘江线就成为南北交通要道，楚村晋用便是当时写照，长沙之名始于西周初期约公元前世纪。

同时长沙曾是全国最早四大米市无锡九江长沙芜湖之，素为江南商品集散中心。

作为项目所在地开福区曾是全国著名湘绣之乡刀剪之乡建筑之乡，形成了有定特色市场网络。

长沙与丘陵。

长沙东西长约公里，南北宽约公里。

年，全市土地面积为平方公里，其中市区面积平方公里，建成区面积平方平方公里。

属性特征长沙是湖南省省会，是湖南政治经济文化教育科技通信金融中心，也是我国首批公布个历史文化名城之和中国优秀旅游城市。

长沙是东南沿海进军中西部桥头堡，又是长江开发带中洞庭湖经济圈开放开发依托中心。

随着长沙株洲湘潭经济体化实施，处于龙头地位长沙具有很好发展前景。

历史文化特征有楚汉名城之誉长沙有三千多年文明史，长沙之名由来有多种说法。

最为流行说法是古人按星宿分野，与轸宿长沙星对应这些地方就叫长沙，故长沙又有星沙别称。

长沙作为治所，秦称湘县汉称临湘晋称湘丹唐宋称谭州等，明清名为长沙，年定为湖南省会，年正式设市。

长沙自古人文汇粹，贾宜贬居之地，朱熹讲学之所，闻名天下岳麓书院更是有千年历史，长沙有各类学校所，其中高等院校南大学湖南大学湖南师范大学等在国内享有盛誉。

自然环境长沙属亚热带季风气候。

因处盆地内部，距海较夫球场。

而娱乐产业在长沙，更是如火如荼，各种娱乐场所遍布全城，消费异常火爆。

知识化长沙人重视教育消费，基础教育和民办教育颇为发达。

私立学校之多，在省会城市里也是少有。

据调查，人把教育投资摆在首位。

崇土排外长沙人在吃玩方面偏向于崇土，外来餐饮很难在