【54页】湘水明珠居住小区房地产项目可行性投资论证建议报告.doc文档高清免费浏览

要优先保证中低价位中小套型普通商品住房含经济适用住房和廉租住房土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量。

中华人民共和国城市房地产管理法第条中指出国家采取税收等方面优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。

胡锦涛在党十七并完全有能力把湘江东岸风光带南段建设成为理想中人文和谐小区。

衡阳富邦升辉房地产开发有限公司拥有资产亿，其中已拥有土地使用权面积为亩，按每亩万元估价已完成征地拆迁近亿，另外风光带建设投资万元。

可行组第章概述项目名称及拟建地项目名称湖南省第三工程有限公司湘景豪庭小区建设项目。

项目拟建地湖南省第三工程有限公司湘景豪庭小区建设项目用地位于湘潭市书院路南侧，丝绸路西侧。

二报告编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合项目所处区位环境，对该地块市场价值进行合理评估。

对项目可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应建议。

结合公司状况综合性开发经营企业，公司下设管理部技术部财务部工程部销售部等，现有职员人，其中高级职称人，中级职称人，公司人员大都是经验丰富专业人员，年开发能力为万多平方米。

公司负责人吴小平先生于年开始涉及房付各项保险待遇亿元。

其中企业养老保险新增参保人数万人，参加社会养老保险人数万人，其中职工数人，离退休人员万人参加企业改制保险单位家，参加失业保险职工人数万人基本医疗保险参保人数达人，新增万人，其中职工万人，离退休人员万人。

参加工伤保险人数万人，参加生育保险人数万人。

居民享受最低生活保险对象共有万人，城市居民领取失业保险人数万人，基本做到应保尽保。

年，衡阳市固定资产投资较快增长，投资结构进步优江风光带南段建设意向单位广州市富邦升辉房地产开发有限公司进行了为期天考察并参观了其开发建设翠华花园销售周期，能将项目风险控制到较低水平。

社会评价结论通过社会评价和风险分析得出本项目建成后，不仅给发展商带来可观投资回报，给政府带来大量税收，取得显著经济效益，又能安置好住户，改善和提高居民居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任同时也会对当地发展产生积级影响。

第章研究结论与建议可行性研究结论市场分析结论通过对当前宏观经济形式衡阳市房地产市场调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础企业，花都区经济发展先进企业，公司董事长吴小平先生也多次荣获花都区先进民营企业家荣誉称号，花都区主要领导都称该公司实力较雄厚，开发建设能力较强。

年月，由衡阳市委领导带队考察组行人亲赴广东对湘建设又大型房地产开发项目，将从产品定位设计施工材料采购配套完善市场推广客户服务和物业管理等各个环节进行全方位质量控制，将高标准高品质建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出个高档次精品住宅小区，进步提高客户人居水准。

通过本项目建设，将大大改善周边居民生活环境，提升整个江东楼盘建设品位，总体改善江东沿江城区面貌，为衡阳市房地产产品类别提供新定义，并成为衡阳富邦升辉房地产开发有限公司市房地产开发经营管理条例房地产项目经济评价方法。

编制范围依据国家有关政策法律法规规程规范，对湘水明珠居住小区期号楼项目建设目必要性项目区域概况项目规划方案及建设内市场环境逐步改善，可更好地优化资源配臵宏观调控体系逐步完善，宏观经济管理水平将有较大提高。

二是积极推进结构调整将为发展提供强大动力。

消费结构逐步升级，将拓展新产品市场，扩大有效需求产业结构优化升级，将促使更多市场潜在需求转变为现实需求城镇化进程加快推进，可进步激发新市场需求。

三是不断完善开放型经济将为发展拓展广阔空间。

随着对外贸易迅猛发展，我市利用国外市场和资源能力不断增强随着利用外资地产，并于次年注册成立了广州市富邦升辉房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积余万平方米中档设定参考行业规定，结合本项加权平均资金成本行业收益水平和企业投资机会成本预期收益期待，将财务基准收益率定为财务评价基本报表损益和利润分配表见附表六。

财务现金流量表全部投资见附表八。

盈利能力分析财务内部收益率根据预计现金流量表计算，可以测算出所得税后财务内部收益率为，详见附表八。

财务净现值根据预计现金流量表计算，在基准收益率为前提下，可测算出其净现值为，万元。

详容项目建设组织管理项目招标方案投资估算融资方案与效益分析财务分析项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

项目提出理由项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于个特殊发展时期，为了促进国民经济稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展支柱产业之。

根据国家统计局分析和研究，房地产对国民经济拉动作用约个百分点。

衡阳房地产占比重还将快速上升，对贡献率还将逐步增大。

根据国家有关部门分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到年，我国城镇居民人均建筑面积将达到平方米，平均每户拥有套功能基本齐全住房，住房消费占整个消费比重将达到，城市化水平将提高到左右。

我国居民住宅近期发展目标是户均套人均室，力争年达到人均建筑面积平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资带动作用较大，国家为推动我国国民经济持电纺织化工建材为主体并极具竞争力支柱产业。

年全年实现地区生产总值亿元，比上年增长。

城镇居民人均可支配收入元，比上年增长。

湘潭是享誉中外湖湘文化发源地，风光秀丽，物华天宝人杰地灵，有韶山乌石水府庙等全国和省重点风景名胜区和革命纪念地，是代伟人毛泽东著名军事家彭德怀和世界文化名人齐白石故乡。

二宏观经济及城镇发展因素年，我国经济继续保持良好发展态势，投资增长相对稳定，消费需求比较旺盛，进出口快速增长，居民消费价格总体水平基本稳定，就业增加，经济走势正朝着党中央国务院调控方向发展。

综合分析经济社会发展宏观环境，我市经济社会发展既具有诸多有利条件，同时也面临着不少挑战。

有利条件主要表现在六个方面是不断优化体制环境将为发展增添新活力。

所有制结构不断优化，经济发展内生力量将更加活跃市场环境逐步改善，可更好地优化资源配臵宏观调控体系逐步完善，宏观经济管理水平将有较大提高。

二是积地，地理位臵优越，交通便利，实属理想位臵。

三项目详细技术指标项目总占地面积亩，合平方米项目总建筑面积平方米，全为有效产权面积。

其中层小高层住宅建筑面积平方米，六层住宅楼平方米，商业部分总建筑面积为平方米，其中层沿街商业平方米，酒店商场平方米，办公楼平方米。

项目容积率项目建筑密度项目绿化率项目设计地下停车位个五项目建设缘由建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见中指出要重点发展满足当地居民自住需求中低价位中小套型普通商品住房十五时期，要重点发展普通商品住房。

自年月日起，凡新审批新开工商品住房建设，套型建筑面积平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积以上。

国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见通知国办发„‟号中要求保证中低价位中小套型普通商品住房土地供应。

各级城市人民政挑战主要体现在四个方面是受资源制约更加明显。

三化进程加快推进，经济持续快速增长，势必加大对资源需求和消耗，能源保障问题将越来越突出，土地供应将更为偏紧，我市未来较长时期内将处于资源环境压力上升阶段。

二是就业压力仍将突出。

十五正是就业人口增长高峰期，全市城镇每年需要就业和再就业劳动人口在万人左右，农村将有近万剩余劳动力需要转移就业，这给经济发展和社会稳定带来了双重压力。

三是利益关系将更为复杂。

在社会转型过程中，不同利益群体之间和不同利益主体之间矛盾可能更加突出。

四是外部经济环境不确定因素和不稳定因素依然存在。

世界经济发展走势存在较多不确定性，贸易保护主义可能加剧，霸权主义恐怖主义仍将存在，新区域不稳定因素可能凸现，我市未来经济发展随时有可能受到影响。

湘潭市委市政府制定东建西改城市发展战略深得人心，极大地鼓舞和增强了全市人民对旧城区建设信心和决心。

随着优惠政策出台，营造上升，对贡献率还将逐步增大。

根据国家有关部门分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方以户为单位月国务院发出禁令城镇居民不得到农村购买小产权房，继年经来，因家出台宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以管严土地，看紧信贷为主宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。

以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业健康稳定发展产生了巨大作用。

项目开发地区经济社会情况及管理政策因素年，衡阳市实现措投资估算资金筹措第章财务评价项目评估依据财务评价基础数据选择财务评价不确定性分析第章社会评价项目对社会影响分析风险分析社会评价结论第章研究结论与建议可行性研究结论建议第章总论项目背景与概况项目名称湘水明珠居住小区期号楼项目承办单位概况单位名称衡阳富邦升辉房地产开发有限公司单位性质有限责任公司外国自然人独资注册资金港币，万元单位住所衡阳市珠晖区沿江路号业务范围房地产开发销售法定代表人吴小平企业负责人吴小平，男，年月日生于湖南。

现年岁，自年月在加拿大定居，年月毕业于长沙铁道学院，获学士学位年分配到广州广铁集团任职年调任广州市团委工作年调任广州市花都开发区任副主任年起从事房地产业，创建广州富邦升辉投资有限公司，先后在广州花都建永裕楼君兰苑龙华楼阳光倚翠阁阳光家园翠华花园等住宅小区，多次获得花都区纳税先进民营企业家称号。

期间，在加拿大江西民生活质量提升衡阳城市品位贡献力量。

建设单位简介衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市政府在年分点同年月同比上涨随后央行银监会明确规定第二套房贷以户为单位月国务院发出禁