【RS49】滨河绿洲小区项目可行性投资论证建议报告.doc文档

年月，为了促进房地产业持续快速健康发展，根据国务院关于促进房地产市场持续健康发展通知，结合我县实际，广德县政府出台了广政号文件，在定程度上刺激了商品房市场，保证房产市场健康发展。

政府出台房改政策，取消福利分房。

政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。

提高规划管理可操作性。

道路交通小区为开放式住宅，以区域内内环绕式车行主干道为主轴，将宅前道路车库入口有机串联，从外至内依次渗透，满足消防要求，流线走向层次分明。

户型设计参照业主要求统计与现行建筑产业将面临新发展机遇。

临沂市房地产价格走势从需求方面看，临沂万人口在市区还不到万，想到市区购房仍大有人在，临沂房屋储量还没有饱和。

当前，临沂市城镇人口万人，到年，预计城镇人口增加到万人，增加人口万人。

特别在市区，由于中心城市带动策略实施以及商贸城市建设，中心人口将大大增加。

到年增加绝对量多万人。

届时按照人均建筑面业管理服务合同委托实施前期物业管理，物业管理公司要提前介入，参与方案制定，对小区规范屋面工程技术规范建筑抗震设计规范年版临沂市规划管理部门有关批文二建筑设计建筑设计使用寿命为年建筑抗震设防烈度为八度规划原则坚持以人为本原则，创分析市场分析临沂市房地产市场情况年上半年，临沂房地产市场逆势而上，呈现产销两旺趋势。

目前，在国际金融危机影响下，全国各地房地产都受到或多或少影响，不少地区房地市场出现商品房成交量下降和房价下降。

临沂房地产行业对比其他地市来说，所受冲击比较小，临沂房地产行业依然是潜力巨大市场。

房屋销售面积万平方米据统计，今年上半年，临沂房地产开发企业完成投资亿元，同比增长，高于全省个百分点。

增幅同比提高个百片区整体形象。

市场与弹性发展原则，适应市场弹性发展变化需求，预留管理控制弹性空间，以市场为导向防洪工程维护费，印花税，交易管理费。

详见税金估算览表税金估算览表单位万元序号类别计算依据合计营业税销售收入城市维护建设税营业税教育费附加营业税教育专项基金营业税防洪工程维护费销售收入印花税销售收入交易管理费销售收入合计二土地增值税计算土地增值税计算表序号项目计算方法金额万元扣除项目金额开发成本见开发成本构成表开发费用销售费用管理费用财务费用销售税金及附加税金估算览表财可持续发展基础，以完善配套设施提供可持续开发条件，规划在满足近期发展前提下兼顾远期建设和发展，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调。

整体性原则，以环境整体性统筹安排各类用地，塑造富有沂水地域特色。

道路噪声主要为周围道路车辆噪声。

固体废弃物项目运营后固体废弃物主要是居民生活垃圾，项目建成后，居住户每户垃圾产生量以计算，小区垃圾产生量约为。

二项目营运期环境保护措施废气处理油烟拟建项目油烟产生量为，住户油烟废气采用吸排油烟机进行处理，般普通排油烟机去除油烟率为，拟建项目油烟排放量为。

居民楼在设计时在墙内留有集中排放烟道，住户仅需将脱排油烟机排风口接入烟活可变，隔断多样化，住户可按照各自使用要求来布置自己户型。

部分设计采用客厅起居厅餐厅分别布置三厅方案，更好达到不同功能私密性，宽敞起居厅与餐厅为住户带来高质量生活体验。

本项目设计套型建筑面积平方米地产开发有限公司成立于年，是由原广德县环城房地产开发公司于年月份经改制重组后，组成新房地产开发企业，拥有四级房地产开发资质。

目前公司有技术人员十五人，职工余人，拥有固定资产余万元，公司曾经开发过万桂山住宅小区木桥住宅小区等项目，多次多处评为优良工程，并获得社会各界致好评。

年月日，公司通过竞买方式取得广德县粮长河东侧滨河住宅项目建设开发权。

现该项目设计方案已通过规划评审，目前，该项目正在顺利进行造舒适优美卫生安宁生活环境。

规划用地布局及空间组织以人需求为依据，充分考虑人可达性便捷性及舒市商品房空置面积达万平方米。

其中，住宅空置面积万平方米，商业用房空置面积万平方米，其他空置面积万平方米。

二临沂市房地产市场预测虽然国际金融危机对房地产行业有着不利影响，但临沂市居民对房地产刚性需求以及国家相关有力政策，临沂房地产行业在年依然有着良好发展前景。

同时临沂市政府提出把临沂建设成为鲁南苏北区域特大中心城市目标，也为房地产业开辟了广阔发展空间。

随着临沂市城市化进程加快及建设大临沂新临沂以下住房面积为平方米，以上住房面积为平方米。

平方米以下住房面积占住宅总面积。

楼地面底层厨房卫生间地面采用回填土分层夯实后浇筑混凝土，其余为架空板楼面采用现浇钢筋混凝土楼板，细石混凝土楼面。

屋顶全部采用坡顶。

屋面设防水保温隔汽层。

门窗外门窗与四周墙体连接处严格按有关技术规程施工，做到密闭防渗。

本建筑中玻璃选用符合建筑玻璃应用技术规程要求。

楼梯及阳台栏板出入口门厅等部位玻璃均采用安全玻璃。

五配套工程方案电气工程方案居民住宅楼公共照明等负荷为二级，采用低压双电源供电。

变配电系统拟建项目供电由沂水县供电公司提供，从支线引入小区变配电室，经变配电室变压为，低压电供项目内各用电单元使用。

高压侧采取单母线，变压器低压侧采取单母线供电，变压器高压侧拟采用三相过流速断单相接地保护及变压器超温报警。

操作方式采用交流操作，操作电源为交流，在变压器低压侧设置成套静电市场分析广德房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段年至年为第阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。

至年为第二阶段，统代建设为逐步消失，商品房开发逐步兴起。

年至今为房地产业发展与规范阶段。

以旧城改造和广润花苑小区成片开发为起点，掀起了城市建设新轮高潮。

尤其是年后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产市场进入有序发展时期。

到目前为止，我县房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。

居住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

年后，我县房地产主要特征表现在以下几个方面表现之投资增幅大。

房地产开发投资完成近亿元，投资增幅达，占全县建设系统投资，占全县固定资产投资。

表现之二市场供销两旺。

主城区竣工商品房面积万平方米，销售面积万平方米，消化空置房万平方米。

城市人均住房建筑面入水平不断提高以及消费者观念转变，消费者对商品房需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。

人口城镇化，扩大了市场消费需求。

广德是个文化古城，有着悠久历史，自古以来就是连贯南北交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设逐步完善，吸引了许多外地人来广德投资经商。

另外户籍制度改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。

这些都为我县商品消费市场增添了新主力军。

随着人均收入增加，人民生活水平提高，市场消费能力逐步增加。

年广德城镇居民人均可支配收入元，比上年增长。

人均消费支出增长年全县农民人均纯收入元，增长。

年全县完成生产总值亿元左右，比上年增长，增长速度创近年来最好水平，增长速度居全省前列，增加绝对额居全省第二位。

以上数据反映了企业和个人投资与消费仍蕴藏着较大增长潜力。

近年来，相当部分住旧楼房和平房居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求居者有其屋向居城市人口不断增多，在不考虑有效购买力情况下，单从住房需求分析，我县每年人口增长拉动住房需求，加之城市外来人口购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔发展空间。

三项目建设有利条件区位优越交通便捷广德县地处安徽省东南部，苏浙沪三省八县市交界处，东临杭嘉湖，北倚苏锡常，周边两个半小时经济圈有上海杭州南京合肥等个省会城市和个大中发达城市，是安徽省唯与苏浙两个发达省份毗邻接壤县份，是东进西出桥头堡南北经济结合点，是华东沿海经济挺进安徽等中西部地区第站。

合杭高速宣杭铁路复线国道和条省道穿境而过，交通便捷，运输发达，素有三省通衢之美誉。

环绕四周有上海虹桥杭州萧山南京禄口合肥骆岗等机场和上海芜湖南京宁波等港口，物流畅通，经济发展条件优越，广德已成为长三角经济向内地辐射物流副中心。

二资源丰富品种众多广德区域面积平方公里，土地资源储备丰富，有耕地万亩，林玻璃。

五配套工程方案电气工程方案居民住宅楼公共照明等负荷为二级，采用低压双电源供电。

变配电级市场更加活跃，城镇居民居住条件不断改善，行业管理进步规范，建立起适应房地产业发展体制和运行机制。

本项目建设，符合国家山东以及临沂加强和谐社会建设推进社会福利社会化增加普通商品住房和保障性住房供应规划和原则要求在空间区域布置上也符合优化人口布局要求。

本项目建设，符合各级国民经济和社会发展规划要求，是其精神和发展原则具体贯彻和落实。

产业政策分析国务院关于促进房地产市场持续健康发展通知中业不断发展，沂水县城市化水平仍然偏低，城市化水平有待提高，这就需要进步加大城市建设投入，核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，扩大内需，以致推动沂水县城市化进程发展。

本项目位于沂水县重要地带，该处基础配套设施公共配套设施齐全，是理想居住及生活场所。

项目建设地点周边存在着大量住房消费人群。

准确市场定位和目前房地产消费水平，保证了本项目购买市场。

同时项目建设中将充分体现以人为本设计施工管理原则，体现人文与自然和谐统，积极倡导绿色环保人居理念，能够为城市居民家庭提供个舒适居住和生活环境。

二项目建设地点本项目建设用地建设地点位于沂水县沂蒙山路以南双城路以北莲汪街以西沂河大道以东原鲁洲化工旧区。

三建设内容及规模本申请报告为沂水县滨河绿洲小区期建设项目。

项目占地总面积平方米，共建设栋层住宅楼，栋层住宅楼，建筑占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方米，车积平方米建筑单体数栋建筑层数层容积率建筑密度绿地率总户数户四工程设计方案设计依据城市广阔上升空间，消费结构转换升级为房地产业发展提供了巨大潜在动力。

十五期间，房地产