【VBS183】绿城集团温州鹿城广场综合体开发项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线看

内知名房地产开发商青睐，年月日，本地块拍卖会上除我司之外，还引来了大连万达浙江中大以及上海世茂等知名地产商。

据悉，目前万科也有计划进军温州楼市。

链接资料王石下站要进军温州环保卫生防疫设施三防噪处理第十章物业管理及服务体系第节物业管理模式第二节物业管理时间界定管家式服务二酒店式服务三普通物业管理第三节开发商次性投入内容要求管理用房二物业管理开办物现金流量为除股东投入及往来之外所有现金流量。

当为时，各年净现值之和为零，因此即为该项目内含报酬率。

附表年温州市区土地出让情况表资料来源于温州市招投标中心网序号地块名称出让面积建设规模建设用途中标单位中标时间中标金额万元楼面地价元原龙湾区永兴街道永民村三产安置地块商业住宅用地其中商业瑞安正元房开龙湾区蒲州街道上庄村三产安置地块商业住宅用地其中商业等公共部位五装修要求六精装修设计标准第二节商业部分周边竞争楼盘室内设计调查分析二对本项目建议三设计范围四装修范围五其他内容后补第三节塔楼部分周边竞争楼盘室内设计调查分析二普通酒店回落。

目前，温州市区高档写字楼主要有世贸中心大厦财富中心以及华盟商务广场等，其中世贸中心大厦二手房交易均价在元平方米左右，财富中心二手房成交均价在元平方米左右，而华盟商务广场二手成交均价在元平方米左右。

链接资料世贸大厦面临集体诉讼商业地产市场不同形态物业，市场反应不同，总体缺乏站式高档消费场所直以来，温州住宅底商投资市场都处于温而不热态势，年年亦不例外，这与温州商业五路灯六其它第三节弱电系统住宅楼部分弱电系统二商场部分弱电系统三超高层塔楼弱电系统第四节土建安装工程精装修工程硬装设施设备软装小计小计其他建筑工程基坑支护工程桩土建安装工程精装修工程硬装设施设备软装小计小计合计室外工程电力工程室外给水室外排水中水处理其他小计环境工程绿化工程硬质景观工程土建工程设备工程道路路灯工程围墙门楼工程挡墙私家泳池桥梁河道其他如标志系统等小计公共配套设施球场网球场篮球场游泳池桩基土建装饰章安装与基础设施配套第节给排水系统供水系统二排水系统三室内管线布置要求四其它第二节电气系统总线接入位置二供电回路供电方式供电容量与配置要求三住宅电气开关插座配置要求四配表方式前山村地块作为温州市第宗山地成功出让是个信号。

温州山多平地少，山地占了左右，但丰富山地资源直深藏闺中，未被开发，相信随着山地资源价值被逐渐挖掘并为市场所接受，以后山地供应将成为温州房地产市场个亮点，相应地，供应量也将增加。

就目前来看，城区山地主要集中在西向仰义与潘桥。

另根据温州市政府年土地出让计划，将推出仰义林宋组团山坡地。

七都岛将成低密度住宅集中供应区域七都岛处于温州大都市规划范围之温州市中心区开发都市综合体项目。

鉴于项目高标准城市定位，客观限定了项目高品质高档次开发方向，在双方精诚合作基础上，双方秉持专业求实创新开发理念，通过在资源经验资金专业等方面整合，努力打造精概况开发项目用地现状调查市场预测及分析项目开发理念及规划设计方案介绍建设条件建设进度计划投资估算及财务效益评价等。

基础依据国土局出让国土红线图规划局规划红线重庆市目前房屋开发有关税费文件及收费标准有关该项目行政性文件及批复绿城上岛建设控规方案其它有关资料。

二项目价值研究地块研究基本情况本项目位于璧山县璧城镇，璧青路东侧，璧青路与红宇大道交汇处。

核准式公寓三豪华酒店式公寓四酒店客房部分五办公部分第八章景观设计第节设计理念及意象规划及建筑发展前景结论纵观温州房地产行业和市场在宏观调控大背景下发展历程，可以预测，温州楼市将继续保持较快发展势头，并逐渐向平稳理性发展过渡。

市场运行平稳，逐步规范理性，仍然存在较大增长空间近年来，温州市房价上涨速度非常快，主要由于供求关系严重失衡引起，温州是个人多地少城市，土地不饱和供应令土地成交价格连年攀升，高额地价成本又直接抬高了房产销售价格。

加上温州雄厚民间资本支撑，投资需求直占有较大市场份品，通过项目成功运作，形成市场轰动效应，树立温州地标性建筑和城市名片形象，巩固和提升合作双方品牌效应，实现共赢。

本产品策划书在详实全面市场调研基础上进行编制，通过对政策市场以及行业等相关基础参数了解和把握，为本策划书编制提供了客观参照系和借鉴案例，使产品策划思路能够在契合市场和需求现状同时具有前瞻性。

本策划书针对项目市场定位规划设计建筑设计室内设计景观环境设计基础设施配套设计物业管理要求经济估算等方面进行了阐述，提出了策划原则思路要求与标准，为绿城温州鹿城广场产品策划提供切实可行依据。

第节项目可行性研究结论投资环境可行性结论温州位于浙江东南沿海，是浙南区域中心城市，是个非常具有活力城市。

近十多年来，温州市经济发展迅速，城市化程度不断提高，民营资金实力日渐雄厚，在十五这样个全新发展时期，可以预见，温州经济将继续稳步向前推进，房地产作为推动经济发展火车头作用众多高档会所茶楼餐饮店等，是璧山中高消费人群休闲娱乐场所集中地。

行政配套璧山县街道办公处璧山税务局公安局检察院等都与本项目临近，分钟即可到达。

教育配套在教育方面，有金剑小学璧泉小学东关小学璧泉中学正则中学等多所学校分布周围，距本项目均不足分钟车程。

三项目开发建设计划工程开发建设计划年月完成项目立项报告及控制性祥规工作年月完成建设设计工作年月办理工程报件。

招投标等施工准备工作年月年月开展项目建设施工工作，并分期交付使用年月年月开展项目销售工作，完善物业管理四项目开发组织机构由于该项目地理位置成熟，规划设计要求标准高起点高涉及项目投资较大，开发商必须具有较强实力方能确保项目成功开发及按期建成。

开发单位简介如下重庆东泉房地产开发有限公司秉承创想宜居生活核心价值理念，坚持以人为本诚实守信原则，精耕数余年，建立起下二层裙楼前期作为营销中心使用，后期成为会所服务于整个社区，整个钟楼建筑气势恢宏，必将成为璧山城中标志性建筑。

项目基本经济指标建设用地总面积容积率建筑面积其中高层建筑密度绿地面积绿化率梯户比梯户停车位层高，米负车库，米，米总户数户产品设计分析项目定位为中高档社区，在节能要求用材标准上处处吻合中高档次需要。

户型设计合理完善，以两房三房为主产品设计，共有个基本户型，以及个其他户型含跃层，建筑面积区间在平米，每户自带入户花园，米观景阳台，部分户型赠送大面积露台。

最大赠送空间，超值享受。

风格规划分析由于本项目建筑外立面风格为简洁优雅现代简约设计，突出人文性和现代感，因此景观风格也应与其相协调。

项目将打造现代自然生态风格景观园林，围绕表达时间性景观为主题，以春夏秋冬季节不同时令性为轴线展开，使景观与建筑融为体，充分展现项目风貌，彰显立体元总预期毛利润万可售房元投资分析在开发直接成本控制在元，盈亏平衡点，销售价元。

在销售价保持在元情况下，可获取元利润，投资回报率可达项目风险定性分析不利因素由于未来年内重庆大规模项目均处于开发周期及建设周期，同质竞争异常激烈，只有良好产品品质和优秀营销推广策略，才能在激烈竞争中获得优势地位，这也是项目成败关键。

有利因素本项目紧邻金剑山森林公园，能够提升物业附加值。

本可行性研究报告中税费为正常水平，未考虑地方政府各种优惠政策，因此在这方面还有较大潜力。

本评价在投资支付上按分期先行投入计，实际运作中往往会延迟支付。

且显然还有建设及材料供应方垫支情况，而且税费支付主要也是在项目建成后支付。

本项目开发单位具有相当雄厚资金实力和融资能力，为项目开发提供了最为坚强保障体系。

本可行性报告所设定销售价格留有足够上升空间。

六项目市场分析及策理要求经济估算等方面进行了阐述，提出了策划原则思路要求与标准，为绿城温州鹿城广场产品策划提供切内住宅供应量增加，供应结构不断调整年温州市区出让土地亩，总建筑面积达到了平方米，其中住宅总建筑面积为平方米。

这些土地，大部分将在年陆续投放市场，住宅市场供应放量将会有很大突破，供需在量上矛盾短期内趋于缓和，而市场竞争加剧，逐渐形成买方市场。

从长期来看，年新政实施将从根本上改变和优化温州房地产市场供应结构。

自住需求将逐渐得到满足温州人多地少，住房供应矛盾问题由来已久，有效需求难以得到解决。

但日照及通风要求第三节规划设计基本要求功能区块划分二空间形态要求三功能区块规模特性四公共配套五竖向规划要求六景观及绿化系统七规划设计指标具体要求八其它要求第四节交通组织要求出入口设置二交通组织模式三道路分级四交通路线设定五停车设计要求第五节开发分期与样板区现场售楼处设置开发分期二样板区现场售楼处规划第六章建筑设计第节住宅部分设计理念与意象二住宅分类与户型三各类户型功能布局四公共部位要求五建筑朝向与间距六建筑外观与设备七外观色彩与材料八结构形式九住宅底层商铺十物业管理及经营用房第二节集中商业部分市场背景二商业定位及设计理念三建设规模四各业态面积比例五建筑物层高六建筑立面七停车八电梯九中庭十人流动线十餐饮安排十二广场十三其它商业第三节超高层塔楼部分设计理念与意象二塔楼规模及功能三酒店四酒店式楼部分设计理念与意象二塔楼规模及功能三酒店四酒店式公寓五外观色彩与材料六结构形式七其并由于预期后市供应量大而可能会阶段性保持观望态势。

租赁市场运行平稳，新政促进转售为租，形成增量供应年以来，方面，温州房屋租赁市场运行平稳，房源供应和价格稳中有升另方面，由于受宏观调控影响，二手房市场成交量不理想，因此，部分业主选择转售为租应对策略，从而使得租赁市场形成增量供应。

宏观形势不明朗，也导致部分购房需求向租赁市场转移，同时房价高企支持了租赁市场需求。

可以预见，在接下去段时间里将环保卫生防疫设施三防噪处理第十章