阳光生态旅游度假区特色街区项目可行性投资论证建议报告.doc文档32页推荐下载

在本项目总体规划前提下，充分利用地理优势，结合度假村及别墅开发现状，合理利用现有树木植被，引入城市生态设计理念，将山树景观景点和辽阔天空融合起来。

形成高级度假休闲别墅为主体，度假酒店建筑小品休闲会所等各种功能配套齐全高端邻近地区为旅游目地短途旅游般日游或二日游开始向规模化发展。

随着广东人游广东广州人游广州活动策划推广以及该项富有创意旅游活动方式在国内其他省市或城市推广，近程旅游休闲活动让城市居民重新层以上管理干部，外企高新技术企业金融证券信息业界金领人士。

该类客户消费层次较高，由于平时工作比较辛苦，因此也追求较高层次消费享受，主要以休闲独栋别墅和户型较大联排别墅来吸引。

中高等消费群体主要指月收入在左右外企高新技术企业金融证券信息业界高级白领人士，自主创业成功者，欲改善居住条件二次置业者。

该类客户群体拥有较稳定工作环境和收入，还拥有自家车，般都会选择居住环境较好花园洋房和高温，求，无法为农户带来更高经济效益。

许多游客都认为，增加特色，不要千篇律是现在最急需解决问题。

乡村旅游产品档次较低，规范化程度都还不高，忽略了商务型游客市场空缺。

由于乡村旅游整体依然处于初始阶段，无论是素做了调查。

结果显示，成都人受距离影响较大，得人认为吸引力不够，人认为环境较差，人认为受价格因素影响较大。

另外有些人认为交通和吸引力问题同时制前往旅游。

居民综合消费能力年，市城镇居民可支配收入和农民人均纯收入分别达到万元和万元，年均增长和。

小结游客群体以中青年为主，学历层次中等。

冬季御寒度假较受老年市场欢迎，其亚热带风情民族风情最受外地游客欢迎。

本地游客以中等收入为主体，人月收入在之间，基本升表现。

我国大规模城郊旅游开始于世纪年代后期，年代中期实行周末双休制度以及后来推行黄金周休假制度极大主体，成为带动全市旅游发展品牌优实力强业绩好信誉高，全体员工为之骄傲强势旅游龙头企业。

重庆旅游控股集团有限公司发展步骤是年打牢基础，两年创新效益，三年整合扩张，五年做强做优。

第三章市场分析及定位市场分析旅游地产市场发展现状及趋势近几年，我国房地产业旅游业发展持续升温，成为社会关注焦点，而旅游业与房地产业交叉产业旅游地产业更是引人注目，不仅成为业内讨论热点话题，而且成为越来很大改变，总体上已从远距离观光游览转向近距离休闲游憩。

国内旅游已出现跨区域远程观光游览向近距离休闲度假转化趋势，这是区域旅游发展阶段从初级单观光旅游活动向较高级集观光游览休闲和度假相结合进行整体提客量万人次第四章环境保护项目对环境影响项目建设在施工期墅为主体，度假酒店建筑小品休闲会所等各种功能配套齐全，集居家度假与健身娱乐为体高端低密度旅游休闲住宅区。

二本项目建筑类型定位以独栋别墅为主干，周围点缀布局联排别墅花园洋房等多层住宅，配备星级休闲娱乐会所。

整个小区外观上错落有致，保证充足绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。

三项目目标客户群体定位高消费群体旅游和小规模团体旅游快速发展，城市郊区开发主题公园观光农业园垂钓园自然游览地农家乐等项目成为旅游者最受喜爱旅游产品之。

北京上海广州西安武汉成都等众多城市郊区旅游地开发活动十分活跃，元万元三项目财务分析结论若该项目能完全脱销，效益额为万元万元万元，则具有很好利润空间，项目可行。

若该项目收支平衡，则至少要销售万平方米，即至少要销售总面积才能保障收支平衡。

如销售面积低于总面积，则项目风险较大，项目不可行。

第七章结论区域市场综合分析总来说，南泉板块同质化竞争严重，各项目间无特别差异化竞争优势，但区域对高端市场吸引度较强，因此，虽然竞争激烈，但销售状况还产品档次成熟度还是规范化程度都还不高，也没有形成规模效应，很难适应商务型游客市场需求。

三近郊旅游没有形成规模效应，很难适应商务型游客市场需求。

三近郊旅游市场发展现状及趋势分析随着人们休闲意识增强出游能力提高，人们对旅游产品功能需求和对目地选择均发生了很大改变，总体上已从远距离观光游览转向近距离休闲游憩。

国内旅游已出现跨区域远程观光游览向近距离休闲度假转化趋势，这是区域旅游发展阶段从初级单观光旅游活动向较高级集观光游览休闲和度假相结合进行整体提升表现。

我国大规模城郊旅游开始于世纪年代后展现出近郊旅游发展良好开发前景。

四旅游市场预测分期人口和距离因素是影响旅游客流量重要因素。

由于距离阻抗作用，区域内总人口与资源区之间，具有出游比例衰减规律。

美国有关研究表明，英里半径为郊游区，占出游率英里半径为周末景区，占出游率，超过英里旅游占。

我国属于发展中国家，受可支配收入限制，国内旅游流向以近地短程旅游为主，中程次之，远地长线最少。

尤其占城市居民绝对多数工薪阶层，方面使其产生外出旅游愿望原因逐渐增多，另方面可供自由支配收入和时间有限，这就使得他们倾向于选择距离常驻地较近旅游地去旅游。

村区域最大客源市场是本市，其次是周边等近距离大中城市，这与市现有市场状况符合。

同时，从其旅游资源价值和开发利用程度看，村特色街区项目资源吸引力主要对本地区游客吸引力强，对区省外游客吸引力较弱，应把本地及省内市场作为主要市场。

参照市旅游发展规划以及相关国民经济规划，项目未来年内市场需求量大致出现较多低密度住宅，项目用地相对较大。

除天然环境外，还有更多空间用于绿化和营造内部环境，郊区别墅容积率绿化率总体上高于市区。

因此，别墅地产建设表现出极大由主城向郊区转移趋势。

三重庆市巴南区旅游房地产市场现状及发展趋势目前，重庆别墅市场产品在面积总价等方面细分不够，有效需求未被满足，无效供给却很大。

例如，环境位置好，总价在万元叠加别墅，万元以上联排别墅定位准确商务别墅都存在着供应空缺。

部分别墅产品缺乏内涵支持，仅仅是个空壳，未满足消费者对建筑物以外需求，包括品牌其倡导生活方式文化氛围。

另外，产品个性化不强。

表现在没有针对不同市场进行细分，开发商希望将不同收入阶层所有客户网打尽。

再者，就是个别外来开发商对本地市场特性研究不够。

并且重庆很多别墅产品在项目包装营销推广等方面还处于初级阶段，营销手法没有特色，甚至混同于普通住宅。

还有，重庆别墅容积率偏高，中安翡翠湖龙湖蓝用其得天独厚自然条件，其居住功能越来越强大，特别是已经逐步成为高端人群主要居住区，区域内地产项目多为高品质低密度住宅，以连排和独栋为主，如高山流水海昌加勒比保利小泉等。

南泉作为高端项目聚集地，经过多个项目对区域宣传，南泉作为别墅区形象已经形成，对于项目而言，对区域宣传重在借势，不作为主推。

四有利于实现重庆旅游控股集团有限公司发展目标重庆旅游控股集团有限公司着力打造旅游产业基地是企业自身发展迫切需要。

重庆旅游控股集团有限公司发展目标是以科学发展观为指导，主动融入全市旅游经济发展大局抓企业建设，按照大项目大投入大营销要求，积极推进主业网络化经营多元化扩张高效化管理标准化和公司品牌化，快速建成有核心竞争力旅游市场主体，成为带动全市旅游发展品牌优实力强业绩好信誉高，全体员工为之骄傲强势旅游龙头企业。

重庆旅游控股集团有限公司发展步骤是年打牢基础，两年创新效益，三年墅市场中无论从供应量还是市场接纳程度看，即联排别墅都是最好。

究其原因，方面是联排别墅自身优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美另方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占比例不断增大，要求改善生活质量购房消费者日益增多，直接促使别墅需求量增大。

目前保利小泉海昌加勒比和高山流水等楼盘此类物业都取得了良好市场效果。

三市场定位本项目市场功能定位项目完成后将形成高级度假休闲别墅为主体，度假酒店建筑小品休闲会所等各种功能配套齐全，集居家度假与健身娱乐为体高端低密度旅游休闲住宅区。

二本项目建筑类型定位以独栋别墅为主干，周围点缀布局联排别墅花园洋房等多层住宅，配备星级休闲娱乐会所。

整个小区外观上错落有致，保证充足绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。

三项目目标客户群体定位高消费群体主要指社会层次较高消费群体，望原因逐渐增多，另方面可供自由支配收入和时间有限，这就使得他们倾向于选择距离常驻地较近旅游地去旅游不平，施工难度大。

所以，施工队伍选择应严格按国家规定招投标程序，选择有先进设备和类似施工经验队伍。

质量控制方面，根据项目质量目标计划和指标要求导出项目质量控制上下限控制标准和误差控制标准对于定期和不定期项目质量绩效度量方案进行设计和实施，对绩效度量报告信度和效度进行检验选用正确误差分析方法，开展相应项目质量纠偏措施设计和优化，从而减少和避免这方面风险。

五注重环境影晌，实现村国民经济可持续目建设质量。

功能合理原则在满足生产生活和合理交通路线前提下，结合场地特点做到功分析，同事朋友家庭是主要形式。

家庭团体中般有老人和小孩这两个特殊市场群体。

消费者对于乡村优美环境，轻松氛围，有特色彝家风情十分看重，大多数乡村旅游消费者是因为乡村本身风格产生旅游动机。

二供给市场分析周边旅游供给空间结构及其游客流向分析目前市乡村旅游主要集中在周边区县，而在距离市区较近，乡村旅游资源数量不多，也比较分散，没有形成大规模集中区域。

现状分析城市空间局促而狭长，缺少休闲空间和休闲项目，具有定开敞空间低级旅游产品就能够吸引大量本地游客。

本市距离周边旅游城市较远，交通成本高，因此对本地旅游产品需求量较大，且重游率高。

本市观光产品组合业存在问题，目前不仅对本地市场没有吸引力，也正在失去外地客源市场。

本市政公园是市民主要休闲集中区，但是规划区空间普遍较小，缺乏娱乐项目。

农家乐目前处于初级开发阶游产品雷同长期不变，导致游客随游览次数增多而满意程度降低，客源就会大量流失。

这就造就了价格高低成为气候干燥降雨量集中日照长全年小时，太阳