【34页】阳光生态旅游度假特色街项目可行性投资论证建议报告.doc源文档全文在线看

挽救措施又有两种。

第，降低风险评价基准，对项目重新评价，看看风险评价基准降低后，项目是否可行第二，改变项目目标和策略等。

经过前面风险综合评价，项目整体风险水平在可接受范围内，因此有必要再次进行风险分析，探讨风险防范策略，提高项目运作效率和效益。

此时进行离休闲度假转化趋势，这是区域旅游发展阶段从初级单观光旅游活动向较高级集观光游览休闲和度假相结合进行整体提升表现。

我国大规模城郊旅游开始于世纪年代后期，年代中期实行周末双休制度以及后来推行黄金周休假入下水道，流入水体。

施工现场要严格规定排水去向，或安排简易排水管道，严禁将污水遍地横流严禁将施工泥浆排入下水道，以免引起排水不畅而导致周围地区积水内涝。

施工期清洁生产与综合污染防治对策用先进施工管理采用预制装配施工方案采用先进施工机械设备采用优质环保型工程材料。

在施工时，积极采用这种对策，可将施工造成影响减少并限定到较小范围。

通过上述有效环境保护措施，项目建设不会对环境造成较大影响，主要集中在吃住方面，游娱购产品单。

由于大多数农家乐服务相似，旅游代替程度高，旅游者选择余地大，且旅游产品雷同长期不变，导致游客随游览次数增多而满意程度降低，客源就会大量流失。

这就造就了价格效益远远低于旅游资源价值和旅游社会效益。

二市旅游市场分析市旅游需求市场分析游客现状分析外地游客旅游资源较少，很少有游客直接将市作为旅游目地，有部分前往云南西昌成都等地游客会路过市，般住宿晚就走，少数会到二滩参观。

市民远距离度假市民由于本市缺少旅游产品及旅游项目，大多多前往云南成都西昌北京上海等地休闲度假。

距市较近西昌，有邛海泸山等景点，其游客有来自市。

市民近郊休闲近郊旅游市场发展现状及趋势分析随着人们休闲意识增强出游能力提高，人们对旅游产品功能需求和对目地选择散，没有形成大规模集中区域。

现状分析城市空间局促而狭长，缺少休闲空间和休闲项目，具有定开敞空间低级旅游产品就能够吸引大量本地游客。

本市距离周边旅游城市较远，交通成本高，因此对本地旅游产品需求量较大，且重游率高。

本市观光产品组合业存在问题，目前不仅对本地市场没有吸引力，也正在失去外地客源市场。

本市政公园是市民主要休闲集中区，但是规划区空间普遍较小，缺乏娱乐项目。

农家乐目前处于初级开发阶段，未形成乡村旅游产品档次较低，规范化程度都还不高，忽略了商务型游客市场空缺。

由于乡村旅游整体依然处于初始阶段，无论是产品档次成熟度还是规范化程度都还不高，也没有形成规模效应，很难适应商务型游客市场需求。

三体旅游快速发展，城市郊区开发主题公园观光农业园垂钓园自然游览地农家乐等项目成为旅游者最受喜爱旅游产品之。

北京上海广州西安武汉成都等众多城市郊区旅游地开发活动十分活跃，展现出近郊旅游发展良好开发前景。

四旅游市场预测分期人口和距离因素是影响旅游客流量重要因素。

由于距离阻抗作用，区域内总人口与资源区之间，具有出游比例衰减规律。

美国有关研究表明，英里半径为郊游区，占出游率英里半径为州人游广州活动策划推广以及该项富有创意旅游活动方式在国内其他省市或城市推广，近程旅游休闲活动让城市居民重新审视和发现了身边优势资源，感受到城郊旅游种种乐趣。

根据全国假日办近日发布十黄金周假日旅踪审计项目成本支付与变更情况系统和程序建立套项目成本管理全面控制系统，特别是要建立套项目成本监控与变更授权系统和程序，同时，要严格按照这套程序去开展成本控制与变更方面跟踪审计，甚至包括使用咨询机构开展外部审计。

四谨慎对待技术风险，加强工程质量控制村地势高低起伏不平，施工难度大。

所以，施工队伍选择应严格按国家规定招投标程序，选择有先进设备和类似施工经验队伍。

质量控制方面，根据项目质量目标高低成为消费者选择唯条件被动局面，造成既没有自己特色，又容易被竞争者模仿局面，又不能满足游客越来越量不多，也比较分散，没有形成大规模集中区域。

现状分析城市空间局促而狭长，缺少休闲空间和休闲项目，具有定开敞空间低级旅游产品就能够吸引大量本地游客。

本市距离周边旅游城市较远，交通成本高，因此对本地旅游产品需求量较大，且重游率高。

本市观光产品组合业存在问题，目前不仅对本地市场没有吸引力，也正在失去外地客源市场。

本市政公园是市民主要休闲集中区，但是规划区空间普遍较小，缺乏娱乐项目。

农家乐目前处于初级游信息通报和主要旅游城市旅游预报来看，各地开展本地游日游或市郊游等十分火爆，城市周边多种形式散客旅游和小规模团体旅游快速发展，城市郊区开发主题公园观光农业园垂钓园自然游览地农家乐等项目成为旅游者最受喜爱旅游产品之。

北京上海广州西安武汉成都等众多城市郊区旅游地开发活动十分活跃，展现出近郊旅游发展良好开发前景。

四旅游市场预测分期人口和距离因素是影响旅游客流量重要因素。

由于距离阻抗作用，区域内总人口与资源区之间，具有出游比例衰减规律。

美国有关研究表明，英里半径为郊游区，占出游率英里半径为周末景区，占出游率，超过英里旅游占。

我国属于发展中国家，受可支配收入限制，国内旅游流向以近地短程旅游为主，中程次之，远地长线最少。

尤其占城市居民绝对多数工薪阶层，方面使其产生外出旅游愿望原因逐渐增多，另方面可供自由支配收入和时间有限，这就使得他们倾向于选择距离常驻地较近旅游展现出近郊旅游发展良好开发前景。

四旅游市场预测分期人口和距离因素是影响旅游客流量重要因素。

由于距离阻抗作用，区域内总人口与资源区之间，具有出游比例衰减规律。

美国有关研究表明，英里半径为郊游区，占出游率英里半径为周末景区，占出游率，超过英里旅游占。

我国属于发展中国家，受可支配收入限制，国内旅游流向以近地短程旅游为主，中程次之，远地长线最少。

尤其占城市居民绝对多数工薪阶层，方面使其产生外出旅游愿望原因逐渐增多，另方面可供自由支配收入和时间有限，这就使得他们倾向于选择距离常驻地较近旅游地去旅游。

村区域最大客源市场是本市，其次是周边等近距离大中城市，这与市现有市场状况符合。

同时，从其旅游资源价值和开发利用程度看，村特色街区项目资源吸引力主要对本地区游客吸引力强，对区省外游客吸引力较弱，应把本地及省内市场作为主要市场。

参照市旅游发展规划以及相关国民经济规划，项目未来年内市场需求量大致，因此对本地旅游产品需求量较大，且重游率高。

本市观光产品组合业存在问题，目前不仅对本地市场没有吸引力，也正在失去外地客源市场。

本市政公园是市民主要休闲集中区，但是规划区空间普遍较小，缺乏娱乐项目。

农家乐目前处于初级开发阶段，未形成规模效应，主要集中于仁和区。

产品分析产品结构服务模式单，主要集中在吃住方面，游娱购产品单。

由于大多数农家乐服务相似，旅游代替程度高，旅游者选择余地大，且旅游产品雷同长期不变，导致游客随游览次数增多而满意程度降低，客源就会大量流失。

这就造就了价格高低成为消费者选择唯条件被动局面，造成既没有自己特色，又容易被竞争者模仿局面，又不能满足游客越来越高消费要求，无法为农户带来更高经济效益。

许多游客都认为，增加特色，不要千篇律是现在最急需解决问题。

乡村旅游产品档次较低，规范化程度都还不高，忽略了商务型游客市场空缺。

由于乡村旅游整体依然处于初始阶段，无论是清运，以避免大雨时被地面径流冲入下水道，流入水体。

施工现场要严格规定排水去向，或安排简易排水管道，严禁将污水遍地横流严禁将施工泥浆排入下水道，以免引起排水不畅而导致周围地区积水内涝。

施工期清洁生产与综合污染防治对策用先进施工管理采用预制装配施工方案采用先进施工机械设备采用优质环保型工程材料。

在施工时，积极采用这种对策，可将施工造成影响减少并限定到较小范围。

通过上述有效环境保护措施，项目建设不会对环境造成较大影响，项目投入使用后，对环境有定影响，但影响处于可控范围内。

第五章项目概况设计原则与依据特色街区项目业态主要为特色餐饮酒吧茶吧民族特色文化产品经营商务会议接待乡村酒店等。

以相对独立单体古民居建筑特色为主，按二至三层框架结构布局，便于市场化运作，产权分割。

设计原则执行国家有关工程建设法律法规，执行国家级地方现行有关标准和规范要求。

安全牢固原则严格由于距离阻抗作用，区域内总人口与资源区之间，具有出游比例衰减规律。

美国有关研究表明，英里半径为郊游区本，必要时应增大资本金比例。

成本控制最重要工作是建立成本结算和支付管理系统，严格按国家和地方财税制度与组织项目成本结算方法开展项目支付和结算工作选用正确项目成本误差分析法，如挣值分析法按照优化决策方法选择和制定项目成本控制措施或项目成本变更方案必须建立全面记录和跟踪审计项目成本支付与变更情况系统和程序建立套项目成本管理全面控制系统，特别是要建立套项目成本监控与变更授权系统和程序，同时充分说明人旅游意愿越来越强。

他们是旅游市场中坚力量，对本项目档次定位提供了有力市场支撑。

他们对生态农业观光养生保健商务休闲拓展运动等项目类型较为感兴趣。

本地人多对兼顾家庭不同年龄成员项目感兴趣，出游方式以自驾车或包车为主，从结伴出游关系结构来分析，同事朋友家庭是主要形式。

家庭团体中般有老人和小孩这两个特殊市场群体。

消费者对于乡村优美环境，轻松氛围，有特色彝家风情十分看重，大多数乡村旅游消费者是因为乡村本身风格产生旅游动机。

二供给市场分析周边旅游供给空间结构及其游客流向分析目前市乡村旅游主要集中在周边区县，而在距离市区较近，乡村旅游资源数量不多，也比较分散，没有形成大规模集中区域。

现状分析城市空间局促而狭长，缺少休闲空间和休闲项目，具有定开敞空间低级旅游产品就能够吸引大量本地游客。

本市距离周边旅游城市较远，交通成本高，因此对本地旅游产品需求量较大，且重游率高。

本市观光有吸引力，也正在失去外地客源市场。

本市政公园是市民主要