收入元。 三新形式下的大瑞丽发展介绍年月，国家发改委明确将瑞丽作为国家个重点开发开放实验区之， 瑞丽的发展又次面临难得的机遇。中共瑞丽市委常委宣传部长尚丽霞表示，我 们将千方百计加强口岸基础设施建设，把瑞丽口岸建设成„环境最优美设备最先 进通关最便利‟的云南陆路边境标杆口岸。在云南桥头堡建设中，瑞丽作为中 国面向西南开放的交通枢纽贸易枢纽开放窗口开放节点的作用将更加凸显。 据瑞丽市市委常委，宣传部长介绍紧抓住瑞丽被升级为国家级的沿边开发 实验区的重大利好，瑞丽市将以桥头堡和重点沿边开放实验区为契机，立足瑞丽 畹町两个国家级口岸，努力把瑞丽建设成中国面向西南开放桥头堡的„金大门‟，连 通南亚东南亚大市场的„第堡‟。瑞丽将全力打造中心中缅区域合作中 心两枢纽服务全国，面向西南的交通贸易枢纽三区三平台中缅瑞丽 木姐边境经济合作区姐告边境贸易区瑞丽工业园区和桥头堡前端的金融服 务平台信息服务平台文化交流平台四产业商贸物流外贸加工旅游文 化生物特色五基地外贸加工仓储物流珠宝产业康体休闲目的地特 色产业。 据悉，今年月份前，瑞丽市将有余项在建和续建项目工程全面完工， 项重大项目工程启动和加速推进。瑞丽市年经济社会发展预期目标是 生产总值增长以上全社会固定资产投资总额增长以上对外贸易进出 口总额增长城镇居民人均可支配收入增长以上农户人均纯收入增长 以上。 四瑞丽市城市经济发展定论在国家决策层大力推动东盟自贸区的建设背景下，随着瑞丽被列为国家四大 沿边开发实验区之后，城市经济将进入个快速发展的快车道。城市建设与城市 功能更新也将会迎来个历史性的时机。 目前。全国各地的投资者纷至沓来，大家普遍看好瑞丽市未来的城市发展轨 迹，而纵观目前瑞丽市的城市结构，各种高端商务配套设施几乎处于空白地带， 因此紧抓机遇，为瑞丽市打造新的城市名片，为迎接新轮的投资热潮，为各 种国际商务洽谈和会议会展，提供个良好的，符合国际惯例的投资营商环境， 也将是瑞丽市在历史机遇下，建设大瑞丽的战略布局中必不可少的个节点。 五项目投资背景介绍 随着瑞丽市被定为国家级的对外开放城市，瑞丽市也将大踏步的转变至东 南亚重要桥头堡的历史定位。在获得特区身份后，瑞丽的投资前景也被更多 客商看好，不过令人尴尬的是，在瑞丽城区要寻觅几家星级酒店却非易事，除了在 闹市区的四星级景成大酒店就别无选择，要是遇上二个大型会议活动，在瑞丽要 找到住处都难如果在会议期间刚好来了几个挑剔的投资商，考察完毕后还得回芒 市才能睡上好觉，也许笔大投资也会因此打道回府。 瑞丽市政府正酝酿着在瑞丽市辖区内，设立个国际会议会展暨健康产业 度假园区。该园区将享受到国家近期将出台的相关产业税费优惠政策，同时还将 享受瑞丽市政府全套的招商引资措施的政策扶持。 云南合源房地产开发有限公司，用敏锐的眼光，看出了此历史性机遇所蕴藏的巨大经济价值。率先与瑞丽市政府签订了该园区内的土地开发整理的投资协议。 根据该协议约定云南合源房地产开发有限公司独家拥有瑞丽市正在内部讨 论设立的国际贸易产业园区内的亩土地的开发权，云南合源地产按照约 定，承担该协议范围内所涉及的土地整理市政道路建设等工程，并依照协议获得 经整理后公开挂牌成交土地的总收入的最低的投资回报。同时该项目所有的拍 卖收入，将有近的部分作为合源地产投资整理该片土地的合法溢价增值收入。 云南合源房地产开发有限责任公司，在签订该合约的时候，也对未来的资金 进出模式进行了预估。因此在该份协议中也作出了相应的有利约定根据该约定， 若届时瑞丽市政府无法按时支付合源地产的合法约定收入，则瑞丽市政府将用市财 政作为担保，向当地银行等信贷机构担保，然后由银行将对应的资金划到云南合源 房地产开发有限责任公司的帐上。宽敞的高尔夫练习场辆室外停车场宽 阔的室外广场功能齐全工程维护中心区。高尔夫在目前洞的基础上规划设计另外个洞的项目，洞的项目建 成后，将会成为个洞的大型高尔夫项目。 六开发企业情况介绍 项目法人云南合源房地产开发有限公司，是云南伊天园实业集团核心层企业， 注册资本金万人民币，主营房地产综合开发和销售物业管理等，开发手续 完备开发资质为级。 伊天园，盛开在彩云之南的朵清真美食文化奇葩。它是集清真餐饮服务 清真美食文化研究物流配送原料加工技术培训为体的大型清真绿色食品 连锁运营机构。公司成立十二年来，在全体员工团结拼搏努力奋进下。伊天园 异军突起，迅速发展成为云南最具影响力的清真餐饮企业。多年的励精图治，企 业已走上品牌化连锁化规模化专业化之路。目前共拥有直营连锁店十家 经营面积六万多平方米年营业额亿元，员工余人各类中高级人才 余人。高级管理层平均年龄仅岁，是家朝气蓬勃年轻向上的优秀企业。 先后被评为云南省数年优秀企业云南省著名商标中华餐饮名店等。企业法人 治理结构健全，专业管理人员齐备，规章制度严整明确，项目操作和投资行为规 范。 作为新近掘起的房地产开发企业，合源房地产拥有强劲的开发实力，前期力 量强大，与省市领导建立了良好且稳固的关系，从而确保项目招拍挂的顺利进行。 七产品定位 市场定位 通过对本项目所处环境的宏观微观调研，了解和论证该项目区域的地缘人 文习惯生活方式以及项目地块的交通配套等基础因素，并辅以对区域房地产 发展状况的了解分析，对未来地产发展方向的趋势预测，为本项目的市场定位提 供基本的理论依据。 通过对瑞丽市房地产市场的分析发现，与未来城市发展规划相结合，未来的 五年规划中，瑞丽政府计划 人民生活水平明显提高。到年，社会消费品零售总额达到 亿元以上，年均增长。城镇居民人均可支配收入达到元，年均增长 农民人均纯收入达到元，年均增长，人民群众充分享受改革发展成果。 通过政府的五年规划我们能够了解到，未来年内瑞丽市城镇居民与农民收 入都有大幅提高，随着人们收入水平的提高对于居住的需求也就会越来越高，开 始出现二次职业不断上升的局面。 由此，我们结合项目规模大，销售周期长的特点，提出分期市场定位原则。 要让项目的产品随时都能适应市场变化的需求，必须灵活定位，才能立于不败之 地，时刻以市场为准绳。待项目优良口碑与优秀的产品素质展现在消费者面前的 时候才是本项目提高品质，提高利润的时机。 为了提高项目的知名度，能够让消费认识本案找到优点，建议本案期定位 为具备引领瑞丽文化品味的中高档精品社区。 从项目的二期开始逐步提升项目档次。产品定位 瑞丽市房地产市场虽然处于起步阶段，但是已经出现几个较大规模楼盘，例 如勐卯古镇江心别墅等两个销售速度都非常快，整体市场供需两旺，目前瑞丽 低中高三种档次的房源都好销售，只要有房源上市，立马销售空。瑞丽目 前市场上的个高尔夫地产的房源都销售的特别好，出现求大于供的状况。 为了能能贴近客户的心理需求，建议期的产品以贴近客户需求为产品开发 的主线，把期定产品定位为高档精品社区成功人士购房首选。 客户定位 目标置业消费群体 类瑞丽市内高收入阶层，包括政府公务员商人高级知识分子等 类缅甸华侨 类云南省内在瑞丽的投资客户。 类瑞丽市下属乡镇的政府官员私营业主等高收入阶层。 价格建议 通过对个指标项目的了解，发现目前住宅销售均价集中在 之间，般普通别墅售价在之间，高尔夫别墅的销售价格在 元之间。考虑到入市时间等因素，建议本项目全案公寓销售价格为 元平方米，别墅销售价格为元平方。销售周期定为三年。 八土地开发经济测算指标 方案假如每年开发亩土地，每亩土地开发成本为万元∕亩，招拍挂后土 地收益为万元∕亩，假如贷款金额为亿元，资金使用利息为万元， 每年土地开发招拍挂后土地收益为万元，合源地产公司收益率为， 收益额为万元，扣除所得税率后的净收益为万元，合源地产 公司保底收益率为，收益额为万元，扣除所得税率后的保底净 收益为万元。 列表如下 土地级开发经济测算表 项目金额单位备注 土地开发成本万元 土地收益万元 土地开发量每年亩每半年开发亩 资金利息万元以亿元贷款为基数 每年土地开发招拍挂回收额万元 每年土地开发收益万元 每年土地开发所得税万元 每年土地开发净收益万元 每年土地开发保底收益万元 每年土地开发保底收益所得税万元 每年土地开发保底净收益万元方案二 假如每年开发亩土地，每亩土地开发成本为万元∕亩，招拍挂后土 地收益为万元∕亩，假如贷款金额为亿元，资金使用利息为万元， 每年土地开发招拍挂后土地收益为万元，合源地产公司收益率为， 收益额为万元，扣除所得税率后的净收益为万元，合源地产 公司保底收益率为，收益额为万元，扣除所得税率后的保底净 收益为万元。 列表如下 土地级开发经济测算表 项目金额单位备注 土地开发成本万元 土地收益万元 土地开发量每年亩每半年开发亩 资金利息万元以亿元贷款为基数 每年土地开发招拍挂回收额万元 每年土地开发收益万元 每年土地开发所得税万元 每年土地开发净收益万元 每年土地开发保底收益万元 瑞丽市经济发展介绍 瑞丽地处中国西南部，云南省西部，三面与缅甸联邦接壤，国境线长 公里，处于中国经济圈南亚经济圈和东盟经济圈的交汇点，是中国通往南亚 东南亚进入印度洋最便捷最安全的陆路通道和最大的对缅贸易陆路口岸，拥有瑞 丽畹町两个国家类口岸两个边境经济合作区和中国最早实施境内关外 特殊监管模式的姐告边境贸