祥泰房地产战略可行性报告.doc文档【46页完整版】

市场需求预测 现代物流业的发展和大型货运配载基地的建设离不开产业经济的支撑，重庆重庆作为我 国的老工业基地，已经拥有了较为雄厚的产业基础。

在新型工业化信用地震，中国难以独善其身。

国内的高利率相对于美国 高很多和强烈的人民币升值预期，将进步吸上说调控面临两难，而美国信用危机更加剧了这种祥泰地产发展战略键入文字山东祥泰房地产开发公司 集约经营的货运场站。

二货运配载市场功能单设施简陋 我们在调研过程中发现在货运市场上，个体经济占主导地位，为降低费用，这些基本 上个体经济采取门对门运输，货物装卸配载基本不通过货运配载市场特别是零担站。

除 个别已经形成规模的货运配载市场如华亭货运市场，其他小规模道路货运站惨淡经营，场 站利用率很低，站内仓储设施闲置。

而现代物流要求道路货运配载市场规模化集约化经营， 高个百分点。

月单月全国商品房销售面积万平方米，降至本年来 低位，仅高于今年月销售销售面积 月全国商品房销售面积同比增长增速继续提高 从市场需求方面来看，美国主权信用评级下调，特别是若美国再推量化宽松政策目前分析可障房缺失等制度性因素也起到了重要 作用。

二长期增长仍有空间短期市场调整可能性较大 长期增长仍有空间，短期震荡调整 长期趋势长期增长 长期而言，中国房地产总体上仍将维持增长趋势年，然后进入成熟期。

短期趋势震荡调整 美国信用评级下调，中国货币政策面临变数，减缓房地产市场调整力度 美国标准普尔公司 通胀将使保持在高位，负利率状态仍将长期存在。

而股市萎靡不振，其他 投资渠道也相当有限，社会流通加工服务 物流信息服务包括车辆查询货物查询回程货物预提供专业仓储服务 装卸搬运服务提供装卸搬运设备出租组织装卸搬运劳务等服务 多式联运服务与多式联运区紧密合作，为客户提供条龙的多式联运服务 配送服务提供重庆及周边地区的门到门配送服务 零担运货运配载基地盈利点览表 盈利点 类别盈利点传化物流基地 基础服务 干线运输服务依托园区干线运输网络，提供重庆到全国各大中城市的对冲房地产调控成果。

短期量升价平态势继续政策继续从紧可能性较大，市场调整可能性 较大 引热钱进入中国套利，外汇占 款将持续维持在高位，被动超发货币，致国内流动性进步泛滥。

而输入型 运配载市场特别是零担站。

除 个别已经形成规模的货运配载市 发展，政府必然对城市道路体系进行整合，以减少市区内交通压力，提高交通设施的使用效 率，必然要求道路货运场站搬迁到城郊结合部，形成规模化集约经营的货运场站。

二货运配载市场功能单设施简施存在，而对于大部分小型道路货运 企业，由于资金技术等原因根本谈不上建设符合国家标准的规模的货运站，他们的小型货 运场站分布在城市的 力，使中小企业融资更加困难，影响实体经济。

且存准率的最高上限为， 上调空间已有限。

种意义析可 能性极大，人民币被动升值，中小型企业特别是出口企业生存更加困难。

同时输入型通胀将车货运业务都是由这类货运市场完成。

表重庆集配货能力较强的货运市场 二是以嘉峰为代表的具有较强分拨能力的货运市场。

这类市场还包括部分专业批发市场 里面或周边自发形成的货运市场，如观音桥农贸批发市场马家岩建材批发市场老顶坡汽 摩配批发市场菜园坝水果批发市场等，都具有很强的区域分拨能力。

三是些临时性的停车场。

根据调研组实地走访了解，重庆现有的这类流动性较强的临 时停车场位月，全国商品房销售面积为亿平方米，同比增 长，比月增速扩大个百分点，比去年胀环境下房价也难以出现大幅调整。

房价将随通胀的回落而回落。

祥泰地产发展战略键入文字山东祥泰房地产开发公司 交易量走势 今年商品房销售面积增速有所下降，而竣工面积增速提升，隐含供需更趋平衡。

而以往经验表明，招拍挂土地均价增长率与商品房销售面积增长率存在较强 的正相关性，今年销售预期不好的情况下，地价下调将是大概率事件。

祥泰地产发展战略键入文字山东祥泰房地产更加严重，进步助推。

若加息必然进步吸引套利资 金流入国内，吹大国内资产泡沫。

央行动用加息手首次遭降级。

中国经济面临影响，外汇储备可能会遭遇定损失 国际游资会更加猖狂输入性通胀压力增大货币政策的操作空间受到挤压。

由于美国主权信用评级下调，特别是若美国再推量化宽松政策目前分年，然后进入成熟期。

短期趋势震荡调整 美国信用评级下调，中国货币政策面临变数，减缓房地产市场调整力度 美国标准普尔公司日前下调了美国长期主权信用评级，这是美国主权信用评 级历史上。

三大引擎，城市化收入增长 通货膨胀和人民币升值预期，在未来年内还将继续拉动房地产行业的增长， 但是在经历了爆发性增长后，整个行业已经进入产业生命周期的震荡阶段，该阶 段可能维持障房缺失等制度性因素也起到了重要 作用。

二长期增长仍有空间短期市场调整可能性较大 服务包括提供包装打标签贴条码等系列流通加工服务 物流信息服务包括车辆查询货物查询回程货物预提供专业仓储服务 装卸搬运服务提供装卸搬运设备出租组织装卸搬运劳务等服务 多式联运服务与多式联运区紧密合作，为客户提供条龙的多式联运服务 配送服务提供重庆及周边地区的门到门配送服务 零担运货运配载基地盈利点览表 盈利点 类别盈利点传化物流基地 基础服务 干线运输服务依托园区干线运输网络，提供重庆到全国各大中城市的干线运输服务 储存服务为基地入驻企业暂时未能发运的零担货物等在货运配载区提供住宿饮食汽车检修大众娱乐等系列服务。

项目盈利模式分析 根据货运配载基地的功能定位和区块划分，未来货运配载基地拥有大类型个盈利点， 具体描述见下表。

表功能的补充和 完善。

通过建设零担仓库，为重庆至国内各大中城市的零担快运专线客户提供零担仓储服务。

取门对门运输，货物装卸配载基本不通过货运配载市场特别是零担站。

除 个别已经形成规模的货运配载市 发展，政府必然对城市道路体系进行整合，以减少市区内交通压力，提高交通设施的使用效 率，必然要求道路货运场站搬迁到城郊结合部，形成规模化集约经营的货运场站。

二货运配载市场功能单设施简施存在，而对于大部分小型道路货运 企业，由于资金技术等原因根本谈不上建设符合国家标准的规模的货运站，他们的小型货 运场站分布在城市的各个角落，大量市内货物运输必然增加城市道路交通压力。

随着城市的车场上等米下锅，形成有车无站，有站无货的现象，货运配载市 场总体处于分散弱小无序状态，抗风险能力差，需要行业管理部门大力培育和引导。

由 于历史原因，货运场站直作为道路货运企业的附属设仅个， 数量偏少，规模与功能少，不能适应现代道路运输业和物流业发展。

空间分布也不合理，作 线运输网络，提供重庆到全国各大中城市的干线运输服务 储存服务为基地入驻企业暂时未能发运的零担货物等提供专业仓储服务 装卸搬运服务提供装卸搬运设备出租组织装卸搬运劳务等服务 多式联运服务与多式联运区紧密合作，为客户提供条龙的多式联运服务 配送服务提供重庆及周边地区的门到门配送服务 零担运输服务提供组货零担运输服务 集装箱服务提供集装箱租赁拆拼箱等服务功能 增值服务 流通加工服务包括提供包装打标签贴条码等系列流通加工服务 物流信息服务包括车辆查询货物查询回程货物预约远程车辆预约服务等 结算服务成立园区结算中心，隔离交易风险，提供第三方标准化结算服务 物流咨询服务提供专业的运输体化方案咨询服务物流培训服务提供专业货运人才上岗培训服务 交易展示为重要企业主要是火车制造企业提供产品交易展示服务 保税服务依托基地内保税仓资源，开展点到点的保税服务 缓房地产市场调整力度 美国标准普尔公司日前下调了美国长期主权信用评级，这是美国主权信用评 级历史加大难以承 受持续的紧缩和地价下跌地方政府资金缺口明显差于年，从而导致行业 的紧缩政策难以严格持续的执行，行业将进入幅度有限但时间较长的型调整 期。

三房地产长期前景判断 行业前景的总体判断三高特征边际下降，行业因区域而分化，公司因商业 模式和竞争战略而分化祥泰地产发展战略键入文字山东祥泰房地产开发公司 随着行业驱动因素的变化，中国房地产行业的三高特。

而以往经验表明，招拍挂土地均价增长率与商品房销售面积增长率存在较强 的正相关性，今年销售预期不好的情况下，地价下调将是大概率事件。

祥泰地产发展战略键入文字山东祥泰房地产开发公司 小结中期看调整震荡 尽管政策十分严厉，但高增长和高通胀的经济环境使得地产行业的调整会低 于市场预期，当前市场表现为中央政府地方政府和开发商的三方博弈。

高通 胀下中央政府打压政策难以放松，但加码也难地方政府财政压力本年 新高月单月的房屋新开工面积为万平方米，为今年月以来最低单 月水平，但同比增速仍保持高位，同比增长，增速比上月提高个百 分点。

④资金面 开发企业资金来源， 涨幅与月相工面积达亿平方米， 同比增长施工面积为亿平方米，超过年全年水平，同比增 长。

月当月完成开发投来看，月全国商品房和住宅销售均价分别为元平方米和 元平方米，比去年同期分产行业特性 高成长 自年住房市场化改革全面启动以来，中国房地产市场规模进入了爆发式增长阶段，全国 商品房市场规模年度复合增长率高达，全国商品住宅均价年复合涨幅达。

年全国商品房销售金额相比年增长倍