【30页】凤凰城国际公寓酒店项目投资申请报告.doc在线文档

。

经济发展势头强劲 近年来吉安县经济进入快速发展轨道，十五期间年均增长率达。

，总面积平方公里。

境 内形成了以井冈山机场京九铁路国道赣粤高速武吉高速赣江黄金 水道城镇居民人均可支配收入为元月 均元，购买力在全国属于中等水平。

酒店餐饮娱乐服务业消费现为主轴的立体交通网络。

县城敦厚距吉安市中心城区和吉安海关吉安商检 吉安火车站公里，距井冈山机场公 第二章市场环境及项目定位分析 市场环境概况及分析 地理位置及自然资源优越 吉安县地处江西省中部，位于长江三角洲珠江三角洲闽南经济区的扇轴 部位。

物产资源丰富，现辖镇乡，人口万 吉安市历年统计年鉴 本项目初步规划方案 其它相关法律法规标准和规范 其他相关依据资料及实地调查资料 项目单位提供的有关本项目的基础资料技术资料等。

方法与参数第三版 国家计划委员会发布的投资项目可行性指南中华人民共和国建筑法 住宅建筑设计规范 民用建筑设计通则 建筑物抗震设计规范依据 项目经营可行性分析报告编制委托合同 吉安市城市总体规划 国家计划委员会发，将服务于北京中心城区西南部地区。

项目用地与区位 项目土地的自然特征 本项目规划总用地面积为万九龙家园月桂庄园兴海家园星 光佳园兴都苑小区宏盛园小区福星花园小区等已建住宅小 区，本项目的建成将丰富和完善组团的综合性生活社区的功能和 定位。

项目西侧毗邻的街区即将开发的万平米 东西大街西环路为主干道，北环路东环路南环 路九龙中街为次干道，其它道路为城市支路。

本项目所处的组团将是新城综合性生活社区，周边有瑞 海新城布洛城九龙山庄速兴华 大街与南四环南五环京良路交汇构成了四通八达的交通网，东 靠南苑机场，南望黄村火车站，加待建的地铁号线线将横 亘而过，交通极为便捷，区位条件极佳。

项目区内南北大街 新城最北端的组团内，是 市区边缘地区，距南苑机场公里，距区政府驻地新城 公里，建设项目有关问题的请示的批复意见 新城组团街区控制性详细规划，本项目建设 区经济适用住房项目暨国有土地使用权出让土地 开发建设补偿协议北京市规划委员会下发的北京市规划委 员会关于新城组团街区控制性详细规划的审查意 见市规函号④规划中标通 知书北京市区经济适用住房项目暨国有土地使用权出 让招标的中标通知书北京市土地整理储备中心湖南电广 传媒股份有限公司长沙金海林置业有限公司年月签定的 北京市镇辖区日渐成为寸土寸金之地，成为现代化北京最为理想的 发展空间。

三项目建设内容和规模 根据以下文件北京市建设委员会北京市国土资源和房屋 管理局北京市区人民政府三家于年月下发的穿该地 区，使这些区域的基础设施更趋完善，具有了系统的供电供水供暖供气网络和雨污水排放管线城市支路。

本项目所处的组团将是新城综合性生活社区，周边有瑞 海新城布洛城九龙山庄九龙家园月桂庄园兴海家园星 光佳园兴都苑小区宏盛园小区福星花园小区等已建住宅小 区，本项目的建成将丰富和完善组团的综合性生活社区的功能和 定位。

项目西侧毗邻的街区即将开发的万平米商业中心， 集商贸展览商务办公娱乐休闲酒店为体，被北京市确定 为个大型商业综合体之，将服务于北京中心城区西南部地区。

项目用地与区位 项目土地的自然特征 本项目规划总用地面积为万平方米，项目区地形平坦，排水 状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染，区内没有破坏性的大断 裂分布。

项目用地性质 为推动区域的整体建设发展的施行和完善，加快区域 的建设及形态面貌更新的进程，市政府于年进行土地招标，最 终由北京房地产开发有限公司中标进行本区域的土地开发 其他相关依据资料及实地调查资料 项目单位提供的有关本项目的基础资料技术资料等。

店的定位是恰当的，只有将本项目打造成配套设施相对齐全， 在设备选型上要至少领先同行业年以上，硬件带有前瞻性的四星级酒 店，以全新水疗文化产品为卖点，异军突起，形成优势，与其他同行进行差异化竞争。

按照这思路，我们定能抢占先机，在本地区酒店娱乐业市场占 据重要位置。

第三章项目总体功能定位布局调整方案 客房功能布局 客房层功能汇总表 序号项目名称数量间套套吉安华拓国际大酒店四星级元 吉安开元洲际大酒店四星级元 吉安文山国际大酒店四星级元 吉安宏泰国际酒店四星标准元 吉安白鹭宾馆四星级元 吉安宾馆三星级元 文山国际酒店三星标准元费普通按摩服务元∕分钟，莞式服务元。

各处场所生意都比较火爆。

其价格和繁荣程度甚至已超过珠三角许多经济发 达地区。

吉安部分酒店宾馆经营基本情况 酒店名称等级标准平均房价平均开房率 各店房价和入住率的 四星含准四星平均房价为，年平均开房 率普遍达到以上，有的甚至高达台商投资的电子产业公司等多家省市著名大中型企业。

区内以及周边所 属各规模企业的政务商务会务活动，年，实现生产总值元，人均生产总值达元，比上年增长， 各项经济指标均提前年完成十五规划目安宏泰国际酒店四星标准元 吉安白鹭宾馆四星级元 吉安宾馆三星级元 文山国际酒店三星标准元费普通按摩服务元∕分钟，莞式服务元。

各处场所生意都比较火爆。

其价格和繁荣程度甚至已超过珠三角许多经济发 达地区。

吉安部分酒店宾馆经营基本情况 酒店名称等级标准平均房价平均开房率 同行业年以上，硬件带有前瞻性的四星级酒 店，以全新水疗文化产品为卖点，异军突起，形成优势，与其他同行进行差异化竞争。

按照这思路，我们定能抢占先机，在本地区酒店娱乐业市场占 据重要位置。

第三在的硬件 和软件的滞后和缺失，又恰是我们抢占吉安酒店高端市场的契机。

重要的是 如何把握好机遇。

影响力 和缺乏引进先进的管理理念高标准的服务水准。

本章小结 吉安的经济和旅游业的快速增长对高端酒店的需求逐步上升，本地区高端酒 店的数量与地区需求的缺口已经显现，同时餐饮娱乐业目前普遍存内的配套休闲娱乐项目仍停留在上世纪年代末期的水平，比 珠三角地区乃至内地的许多城市相对滞后年以上。

表现为服务理念严 重滞后，桑拿洗浴业基本上是沿袭传统模式或是莞式服务的复制产品， 新概念的水疗会所还没在市场出现。

品牌力较弱，酒店管理理念落后。

吉安地区的高端酒店普遍缺乏品牌影响力 和缺乏引进先进的管理理念高标准的服务水准。

本章小结 吉安的经济和旅游业的快速增长对高端酒店的需求逐步上升，本地区高端酒 店的数量与地区需求的缺口已经显现，同时餐饮娱乐业目前普遍存在的硬件 和软件的滞后和缺失，又恰是我们抢占吉安酒店高端市场的契机。

重要的是 如何把握好机遇。

本案对项目酒店的定位是恰当的，只有将本项目打造成配套设施相对齐全， 在设备选型上要至少领先同行业年以上，硬件带有前瞻性的四星级酒 店，以全新水疗文化产品为卖点，异军突起，形成优势，与其他同行进行差异化竞争。

按照这思路，我们定能抢占先机，在本地区酒店娱乐业市场占 据重要位置。

第三章项目总体功能定位布局调整方案 客房功能布局 客房层功能汇总表 序号项目名称数量间套套吉安华拓国际大酒店四星级元 吉安开元洲际大酒店四星级元 吉安文山国际大酒店四星级元 吉安宏泰国际酒店四星标准元 吉安白鹭宾馆四星级元 吉安宾馆三星级元 文山国际酒店三星标准元费普通按摩服务元∕分钟，莞式服务元。

各处场所生意都比较火爆。

其价格和繁荣程度甚至已超过珠三角许多经济发 达地区。

吉安部分酒店宾馆经营基本情况 酒店名称等级标准平均房价平均开房率 各店房价和入住率的高低与所处 地段位置硬件设施状态有较大区别。

以般中档装修水平的酒楼食肆为例，人均消费达元。

午餐上座率 ，晚餐上座率不等，消费相当旺盛。

桑拿场所收和沐足会 所的抽样调查显示 经济型商务酒店平均房价为元三星以下含三星平均房价为 四星含准四星平均房价为，年平均开房 率普遍达到以上，有的甚至高达。

但通过我们的市场调查发现，本地区的实际消费实力与官方公布的居民可支配收 入极不对称，消费力之强劲直逼线城市。

通过对当地华拓大酒店开元洲际大 酒店宏泰国际酒店吉安宾馆山国际足浴中心等家桑拿洗浴 居民消费力 资料公布显示吉安市年月份城镇居民人均可支配收入为元 月均元吉安县月份城镇居民人均可支配收入为元月 均元，购买力在全国属于中等水平。

酒店餐饮娱乐服务业消费现状近年旅游酒店服务业市场发展消费情况 旅游市场概况 年全年全市接待入境旅游者万人次，增长旅游外汇收入 万美元，增长。

全年全市接待国内旅游者万人次，增长 国内旅游收入亿元，增长。

大小会议经常举办，经贸活动频繁旅 游客源市场的开拓和游客量的增长，带来酒店消费量的增大。

分析小结 以上三个方面条件无疑给本区酒店服务业带来极大商机，对本项目形成强有力的 支撑。

吉安需求呈上升趋势 目前全县工贸企业有千多家，规模以上企业近多家。

其中有如上市公司联 创光电台商投资的电子产业公司等多家省市著名大中型企业。

区内以及周边所 属各规模企业的政务商务会务活动，年，实现生产总值元，人均生产总值达元，比上年增长， 各项经济指标均提前年完成十五规划目标。

根据十二五规划目标，到十 二五期末年生产总值将达亿元，人均生产总值达到美元左右。

商业里，距赣粤高速出入口公里，距赣 江燕子窝水运码头公里