年年年 第产业 第二产业 第三产业 年年上半年赣榆人口列图 年年年上半年 总人口数万人 城镇人口万人 年年赣榆县人均可支配收入示图 年年年 城镇人口 农民 步增加将有效的吸纳更多外来劳动力的进驻有效促进赣榆房地产业的发展。 产业调整成效显现，城镇人口逐年增加 赣榆政府不断加大招商 引资力度，推动了工业及第 三产业的发展，提供了更多 的就业岗位促使城镇的人 口不断增加。年赣榆县 人口数量为万人， 城镇人口为万人，随 着赣榆县经济社会的发展和城市化进程的不断加快到年赣榆县人口总数为万人， 比年增长约，而城镇人口则为万人，比年上涨了。 城镇人口的增长带来对城镇的住宅的需求，将有力的促进房地产市场的发展。 人均可支配收入持续稳定增长，消费能力逐步提升 年赣榆县城镇人均可支配收入元，农民人均纯收入元，年城镇人均可 支配收入元，农民人均纯收 入元。年产业结构调整 初见成效城镇人口平均可支配收 入元，农民人均纯收入 元，消费逐步转变为发展型消费。 年上半年赣榆地区固定资产投资状况分布图 年年年 月 固定资产投资额 亿元 年上半年赣榆固定资产投资总量领先连云港地区 年，赣榆全社会固定资产投资累计完成亿元，同比增长，增幅较上年 提高个百分点，数值比目标亿元多出亿元。其中，规模以上投资完成 亿元，增长规模以下投资完成亿元，增长。 在规模以上投资中，基本建设 完成亿元，同比增长 更新改造亿元，增长 私营个体亿元，增长 房地产投资亿元，增长。 年月份我县完成全社 会固定资产投资亿元，同比 增长，增幅比上年同期提高 个百分点。投资总量位居全市四县首位，增幅居四县第二。 年份年年年月 固定资产投资额亿元 比上年增长同期增长 房地产投资额亿元 房地产所占比例 房地产投资涨幅同期增长 年上半年房地产投资额占赣榆总固定资产投资的比率不断增长，随着产业化进 程的不断调整，大环境的驱使下必将促进赣榆房地产业整体的发展。 赣榆房地产开发情况 年年上半年赣榆房地产市场概况 赣榆房地产开发始于年。年全县房地产开发亿元，商品房销售亿元， 到了年全县房地产开发共投资亿元，比年上涨了，商品房销售收入亿 元，与年相比上涨了，更好的解决了人居问题。 房地产开发状况年年年月 房地产开发亿元 商品房销售亿元 商品房销售万平方米 住宅销售万平方米 数据来源连云港房地产信息网 年商品房销售面积为万平方米，其中住宅面积万平方米，房屋售价 为元平方米，年商品房销售面积为万平方米，比年增长，住宅面积 万平方米，比上年增长，售价比年上涨为元平方米。年上半 年商品房销售面积万平方米，比年同期增长，其中住宅售价为元平方 米，上半年基本上与去年年底的价格持平，但是今年下半年的价格已经达到元平方米 左右，上升幅度已经超过，下半年房价猛涨，预计明年也将有定的延续。 年年年上半年 年年上半年住宅售价图例 住宅销售均价元有利因素 赣榆经济持续稳定增长及新城规划有利于房地产的发展 根据经济数据分析，赣榆经济增长连续年超，整体经济状况进入高速发展 期，有力的支持和推动住宅建设和房地产业的发展。同时连云港整体城市化进程的发 展战略，也将积极推动卫星城小城镇的发展，为赣榆住房建设提供了新的市场机遇。 政府搬迁，带来定的发展机遇 随着赣榆县委县政府东加大信贷支持力度，增加 贷款额度尤其是个人住房贷款，将房地产信贷的重心转移到个人住房消费贷款上，刺激房 地产的有效需求，才能保证房地产信贷资金得到良性循环。 城市缺乏核心产业支持，整体消费能力不高根据赣榆的整体产业支持，赣榆缺乏经济能力高的影响力强的产业，城市发展受到 定的制约。另外由于赣榆整体城市经济能力不强，城市整体消费能力不高，这也在定 的程度上制约房地产的发展。 综合分析 赣榆县的每年都以个较高的增长速度在发展，连续三年增幅高于全国的平均 水平，随着产业结构调整的深化整体经济进入高速度发展阶段，区域内的经济发展必然带 动各项经济产业的发展。但是由于赣榆整体经济基础不高，城市人口消费能力不强，城市 发展速度受到定的限制，因此我司认为项目短期内开发，风险还是比较高的。 赣榆住宅及商业市场各竞争对手研究和分析 赣榆住宅竞争项目概况 表 楼盘名称东升花园锦绣江南上海豪苑青河丽景 开发商赣榆县房地产开发公司赣榆县锦泰房地产开发有限公司连云港申苑房地产开发公司连云港市浙东房地产开发有限公司 占地面积万万万万总建面积万万万万 建筑形式多层多层多层多层 容积率 交付标准毛坯毛坯毛坯毛坯 物业管理费未定 均价元 起售时间 主力户型三房三房三房 住宅总套数套套套套 销售状况销售越期销售套约销售约项目整体销售约 优惠措施无次性付款折无次性付款折扣 内部配套 设施 超市会所商业 街 会所健身房乒 乓球室超市 商业街会所会所健身房篮 球场 后续供应约约万约万约万 表二 楼盘名称东大花园文化公园香居美地 开发商 连云港东大物产 开发有限公司赣 榆分公司 连云港忠达房地 产开发有限公司 连云港市美麟房 地产开发有限公 司 占地面积万万万 总建面积万万万 建筑形式多层多层多层 容积率 交付标准毛坯毛坯毛坯 物业管理费未定 均价元 未定 起售时间未定 主力户型 住宅总套数户未定户 销售状况项目整体销售约未正式开盘项目整体销售约 优惠措施次性折未定无 内部配套 设施休闲会所商业街会所 会所 后续供应约万约万约万 赣榆竞争楼盘主力产品类型面积分析 目前赣榆市场在售竞争楼盘产品类型均为多层，产品同质化现象严重，整体产品创新 力度较小 主力户型仍然是传统的两房少于三房，三房处于更加有利的地位，市场上两房在各个 楼盘中均有分布但整体体量较小。这主要和赣榆地区购买人群的消费观念有关，赣榆 县作为苏北陇海经济带的边缘城市，消费者步到位的传统观念比较强烈因此造成市 场上三房的需求量很大，直接导致市场上的房型面积以三房为主 从房型的去化情况可以看出，现阶段赣榆整体消费处于低级阶段，基本上都是以家庭 消费为主，消费观念比较落后，消费形式十分单 赣榆竞争楼盘产品价格及主力总价分析 板块内房价在总体价格在。价格差在元间，总体价格呈现 以县政府为核心，黄海路为轴越靠近县政府与黄海路价格越高。例如紧靠县政府的 上海豪苑均价达是赣榆县售价最贵的楼盘。而位于赣榆县东南角的锦绣江南由于 远离县政府与黄海路，虽项目整体品质较好且自建配套较为完善但均价仅有元。 由此可见县政府与黄海路对赣榆市场的房价起到至关重要的作用。 赣榆县物业总价三房控制在万元以内 赣榆县竞争楼盘主力产品类型面积分布图 东升花园锦绣江南上海豪苑青河丽景东大花园文化公园香居美地 多层主力面积 多层主力面积 ,赣榆竞争楼盘内部配套分析 目前赣榆楼盘所设计到的配套仅止于商业街学校会所超市球场健身房六个 部分比较简单。其中商业街和会所是楼盘必备的项目，另外球场和健身房也占有定 的比例，而自带超市在镇江住宅项目中比较少见，在竞争楼盘中，只有东升花园于锦 绣江南有超市设臵这于与该两处楼盘所处的位臵周边配套不完善有关 赣榆竞争楼盘后续供应量分析 待开发供应量潜在开发供应量合计 万万万 待开发供应量是指现在已经在销售项目的后续未开发供应量 潜在开发供应量指没有推向市场的项目或者即将参与拍卖的地块 从上表分析可以看出未来年的时间内赣榆房地产市场将会有万的物业上 市销售 赣榆县房地产市场年全年的房地产住宅销售面积为万。按照每年的 增长速度算消化现有的近万的物业也需要近年的时间，随着城市不断的东扩大 量的土地将继续得到供应，市场容量还会有继续提升的可能，市场竞争十分激烈。 赣榆代表楼盘分析 锦绣江南 基本资料 位臵赣榆县青口镇镇海路号 开发商赣榆县锦泰房地产开发有限公司 整体规划总用地面积约万，规划总建筑面积约万 在售范围共约套 基价多层元 宣传卖点小区景观项目产品青口中 广告口号绿色之城智能之城 项目简述 锦绣江南位于赣榆东南角。是目前赣榆房地产市场占地规模最大的小区锦绣江南紧 第部分项目所在城市的背景分析 赣榆国民经济运行状况分析 赣榆概况 赣榆位于江苏省东北端，隶属江苏省连云港市，东临黄海，西与山东临沂市接壤，北通青 岛，南襟新亚欧大陆桥东桥头堡连云港，是全国最早的沿海开放县之。全县个乡镇，总 面积平方公里，人口万，境内有山有海有平原，面积各占，山青水秀， 土地肥沃，气候宜人，素以享山川之饶，受渔盐之利的福地为人称道。 赣榆县拥有公里黄金海岸，万公顷滩涂，万公顷浅海域，平方公 里近海渔场，是江苏省最大的水产育苗基地，拥有家工厂化海淡水育苗场。平原地区土 地肥沃，农作物品种丰富，农业生产综合实力跻身全国百强县行列，是全国商品粮基地县和 全省食品工业大县。同时地藏丰富工业门类齐全，已形成化工纺织机械煤炭建材 食品等十大工