南端，即海甸溪北 岸沿江二路以南片区，与长堤路隔河相望，东起海甸溪与横沟河分 叉处，西至海关码头，呈东西向狭长形状，全长米，宽约 米，用地面积约公顷，合约亩。 建设目标改造模式和建设内容 建设目标完善社区功能及配套设施，改善居住环境，提高 生活质量及生活水平，提高居民收入。提升城市环境品质，集约利用土地，实现土地资源价值最大化。 改造模式政府主导市场化运作。即将土地的储备整理与 房地产开发分离，土地储备整理阶段由政府主导进行土地的征用拆 迁土地平整大市政建设等土地整理后以公开拍卖或挂牌形式出 让，收回土地整理成本，按市场化方式进行建设。 建设内容 海甸岛沿江二路以南陆地片区亩旧城的拆迁改造。其拆迁 总面积，拆迁户数户。 项目总投资及资金筹措 项目总投资万元。其中工程费用万元，其它费用 万元，预备费用万元，建设期利息万元。 项目建设期年半，期投资万元，二期投资万元， 三期投资万元。 资金筹措方案为总投资万元含建设期利息。申请开 发银行贷款万元，其他资金由海口市政府配套企业自筹或 引进社会投资解决。 贷款次申贷，分三期滚动投入，期投入万元，二期投 入万元，三期投入万元。 结论及建议 结论本项目是海口市旧城改造的重要组成部分，是提高海甸溪 北岸人民生活质量整合土地资源完善城市功能配套提升城市环 境品质的重要举措。项目的建设可为海口市旧城改造探索出条新路子。是市委市政府贯彻以人为本，构建和谐社会方针的具体体现。 项目的建设符合国家的产业政策和社会发展趋势，项目的建成可大大 改善海口市的投资环境，有利促进海南省及海口市经济的发展，具有 良好经济和社会效益，项目的建设是完全必要和可行的。 建议 本项目是海口旧城改造的龙头项目，希望市政府在资金筹 措规划及项目审批等方面予以大力支持，早日促成项目建成，发挥 相应的作用。 由于本项目投资较大，拆迁量大，项目建设需要个比较 长的时间过程，建议建设单位加强风险意识，通过积极有效的管理手 段，防范各种风险。并且从项目建设起，就开展宣传工作，耐心细致 地做好群众思想工作，以保证项目顺利实施。 第二章项目背景和建设的必要性 项目提出的背景 自年以来，海甸岛迅速崛起，成为海口市重要商住商贸科 教育基地，特别是世纪大桥的建成，成片的高档楼盘纷纷落户其中。 然而，作为海甸岛之瑰宝的海甸溪北岸，因历史原因至今仍未开发建 设，致使沿江二路以南的这大片滨水地带区域功能不健全设施不 完善交通不顺畅环境质量差，居民生活质量低下，形象衰败妨 碍景观，与最佳人居环境格格不入。 海甸溪北岸现有人口土地建筑情况 概述 海甸溪北岸旧城改造区域位于海口市海成项目建成，发挥 相应的作用。 由于本项目投资较大，拆迁量大，项目建设需要个比较 长的时间过程，建议建设单位加强风险意识，通过积极有效的管理手 段，防范各种风险。并且从项目建设起，就开展宣传工作，耐心细致 地做好群众思想工作，以保证项目顺利实施。 第二章项目背景和建设的必要性 项目提出的背景 自年以来，海甸岛迅速崛起，成为海口市重要商住商贸科 教育基地，特别是世纪大桥的建成，成片的高档楼盘纷纷落户其中。 然而，作为海甸岛之瑰宝的海甸溪北岸，因历史原因至今仍未开发建 设，致使沿江二路以南的这大片滨水地带区域功能不健全设施不 完善交通不顺畅环境质量差，居民生活质量低下，形象衰败妨 碍景观，与最佳人居环境格格不入。 海甸溪北岸现有人口土地建筑情况 概述 海甸溪北岸旧城改造区域位于海口市海甸岛南端，即海甸溪北 岸沿江二路以南片区，呈东西向狭长形状，全长米，宽约 米，用地面积约公顷，合约亩。 用地从东至西分为三段，和平桥以东为东段，和平桥至人民桥 之间为中段，人民桥以西为西段，包含个自然村和驻地单位办公宿 舍。 海甸溪北岸城中村现有村落个海甸至六庙人民西 里过港村新安村，住户多户，居住人中约多人。现 状用地约亩，总建筑面积万。 基地内的建筑主要为住宅建筑。商业等公共建筑主要沿海甸二路及和平大道展开。东中西三部分的建筑及其它条件相差较大。 西段现状主要为单位用地，建筑主要为单位办公及住宅建筑， 建筑质量较好，以砖混框架结构居多，但周边沿河景观较差，整体 居住环境不佳。 中段大部分为渔村，但在沿海甸二路建筑较好，区域内拥有海 口二中十三中及十八小学等学校，上下学高峰时段交通较为混乱。 东段除东端的间乐小区外大多数为自然渔村，多为三层以下建 筑，建筑及环境质量较差，但沿河的景观潜力较大。 海甸溪北岸区域现状普查数据 现状普查内容 海甸溪北岸东中西段所有地块面积汇总，其中包括国有土 地集体土地北岸三段建筑总面积拟拆迁建筑面积拟保留土地 建筑面积汇总及旧改区内人口普查数据统计汇总。 现状普查的必要性 全面了解和掌握北岸片区所有土地建构筑物人口 户数等基础数据和材料。 为北岸改造经济测算提供基础数据 为北岸规划编制控规修规提供参考数据和依据。 现状普查数据来源依据与普查方法 东段片区现状普查数据，来源于我司委托的新家园拆迁公 司截止年月日对东段的民生调查，被调查地域涉及十八个 区块，普查数据准确率为以上。西段片区现状普查基础数据以原安置部和海甸北项目部西 段组前期调查数据为依据，并实地勘察目测控规对比图纸作业 抽样调查等方法进行调整校对，以单位建筑和用地汇总数据加上部分 拆迁调查数据汇总而成。西段沿江路以南滨河区域地块及 地块共十个地块产权较为清晰或经过了拆迁调查，统计数据准确率较 高西段沿江路以北共十三块 为规划保留区域，普查数据准确率在以上，西段 综合数据准确率应在以上。 中段片区基础数据采用原美兰区拆迁办联合摸底调查数 据，结合实地勘察目测控规对比图纸作业抽样对比分析 综合分析判断等方法进行调整校对，并向土地局街道办及居委会 拆迁办拆迁公司派出所房产局等多家单位索取现状数据资料综 合汇总而成，准确率应在以上。 普查结果 经普查汇总统计，海甸溪北岸旧城改造区土地总面积约为 亩，其中，集体面积占亩，国有土地占亩建筑总面积为 ，拟拆迁建筑总面积为，拟保留土地面积 为亩拟保留建筑面积综合容积率为人口 总量为人其中常住人口人流动人口人。 详见表，表，表。表海甸溪北岸旧城改造区域数据统计表 序 号 区域 内容东段中段西段总计 土地面积亩 集体土地 国有土地 二建筑面积 三拟拆迁建筑面积 框架 混合 砖瓦 简易 四拟保留土地面积亩 五拟保留建筑面积 六人口数量 常住人口人 目录 第章总论 项目名称 项目建设单位及建设单位简介 项目可行性研究报告编制单位 项目可行性研究报告编制的依据 项目建设地点 建设目标改造模式和建设内容 项目总投资及资金筹措 结论及建议 第二章项目背景和建设的必要性 项目提出的背景 项目建设的必要性 拆迁目标建设规模和内容 总体目标 拆迁模式 建设规模和内容 第四章建设条件与场址 项目地点 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,自然条件 市政基础设施配套条件 原材料供应与保障 第五章工程技术方案 拆迁补偿安置政策依据 补偿安置方式 土地补偿办法 补偿范围与对象 拆迁总体设想 拆迁示范区区实际调查情况 拆迁安置计划 拆迁工程 第六章环境保护与评价 环境质量标准依据 建设地点环境现状 环境保护原则 第七章组织机构与劳动定员 机构设置 劳动定员 建设管理 第八章项目实施进度建议 建设进度计划项目建设进度表 第九章工程招标 总则 招标内容及范围 第十章投资估算与资金筹措 估算的范围和依据 项目总投资估算 资金使用计划与资金筹措 第十章经济效益评价 出让土地收入估算 效益测算 第十二章社会效益与风险分析 社会效益分析 风险分析 附图 项目区位图 项目现状图 项目回迁按置地块图 项目拆迁及保留面积图第章总论 项目名称 海口市海甸溪北岸旧城拆迁项目 项目建设单位及建设单位简介 项目建设单位海口市城市发展有限公司 法人代表肖成武 地址海口市国贸路王府大厦二层 海口市城市发展有限公司，是隶属于海口市人民政府的国有独资 企业，于年月成立，目前总资产规模为亿元。公司主营 市政项目建设，旅游资源开发经营和房地产开发经营。公司下设办公 室行政部财务部审计部总工办置地部投资发展部市政 项目部市政工程部公路项目部房产开发部规划部招商部 安置部，共个部门，其中有个部门主要负责旧城改造事务。公 司现有员工人，员工中具有大学以上学历，具有中高 级以上职称。 公司目前成功运作的土地开发项目有黄金海岸花园新国宾馆 期贵族游艇会水世界。市政建设项目有滨海西路期 西环路海口火车站广场滨海立交桥目前在建的项目有货运大 道西环路二期滨海西路二期。旅游开发项目有海南省旅游名牌 项目假日海滩等。 年起公司连续四年被海南省委省政府海口市委和市政 府授予先进基层党组织海南省文明单位海口市文明单位共青团中央授予五四红旗团委创建单位等荣誉称号。 项目可行性研究报告编制单位 海南省建设项目规划设计研究院 资格证书编号工咨甲 项目可行性研究报告编制的依据 海口市总体规划 中华人民共和国土地管理法 海口市海甸溪北岸整体定位和发展方向 海甸溪北岸概念性