社 会效益作出突出贡献，项目建成投产后预计年创利税万元，安置就 业岗位多人。 二可行性研究报告编制依据 当前国家重点鼓励发展的产业产品和技术目录 当前优先发展的高技术产业化重点领域指南 国家计委财政部联合印发关于组织国家高技术产业发展项目计 划实施意见 国家计委财政部联合印发关于组织国家农副产品深加工食品工 业项目专项实施意见 国务院办公厅转发科技部等部门关于促进科技成果转化若干问 题的通知 农业部农业科技发展纲要年年 鄱阳湖生态经济区规划 南昌市国民经济和社会发展第十个五年计划和年发展纲 要 建设项目经济评价方法与参数第二版 国家其他有关政策法律法规 相关技术规范标准。 三可行性研究报告编制原则 遵守国家现代农业产业化及绿色食品行业产业政策和产品结构调 整规划。 严格执行现行的防火防爆防毒防尘防腐防震防静电 安全卫生，环境保护等国家和地方颁布的规范法规与标准。 力求实现标准化的食用菌提取物提取。 选用先进可靠适用的设备，提高机械化自动化控制水平， 降低能耗，达到同行业领先水平。 符合长江赣江抚河环境标准要求。 四项目拟建地址 江西南昌县向塘镇梁家渡行政村梁西自然村域内，面积亩。 五项目建设内容和产品设计 建设内容 根据项目目标和定位，结合项目区实际情况，项目划分两大板块 总部经济板块，休闲度假板块。其中 商务办公板块包括凤巢大酒店凤巢总部大楼企业研发中心 农产品信息中心绿色产品会展中心凤巢创业培训中心 休闲度假板块包括休闲会所企业家公寓员工宿舍等。 二建设规模 项目用地面积约公顷亩。总建筑面积万平方米。 其中总部经济板块面积公顷亩，休闲度假板块面积公顷 亩。 三产品设计 总部经济板块 总部经济板块包括占地面积约公顷亩，建筑面积万 平方米，建筑密度，容积率为。区内设有凤巢大酒店凤巢总 部办公大厦多栋单体总部楼企业研发中心农产品信息中心绿色 产品会展中心凤巢创业培训中心，区内还将建设大型广场，利用开放 空间的理念进行绿化布局，将广场式中心绿化点式组团绿化同带状公 共绿化相结合，营造现代化的公园式办公环境。 休闲度假板块 休闲度假板块包括占地面积约公顷亩，建筑面积 万平方米，建筑密度，容积率为。区内设有休闲会所企业 家公寓员工宿舍等，利用开放空间的理念进行绿化布局，以常绿阔叶 林和针叶为主体，通过点式组团绿化带状公共绿化与别墅环绕绿化相 结合，营造现代化的公园式居住环境。 建设内容建设规模览表 序号建筑物构筑物名称单位工程量 凤巢大酒店平方米 总部大楼平方米 企业研发中心平方米 农产品信息中心平方米 绿色产品会展中心平方米 培训中心平方米 休闲会所平方米 企业家公寓平方米 员工宿舍平方米 附属工程平方米 停车场平方米 道路平方米 绿化工程平方米 合计 六项目总体布局 总体布局 在总体布局上，各功能区相对集中，规划主要以中国风水文化为基 础，各功能区的主体建筑集中分布在项目用地的左边，与右边的凤凰湖 相对应，形成左青龙右白虎的总体布局。在左边的用地上，把员工宿舍 安排在项目用地最后面来形成靠山，将企业研发中心总部基地大楼 企业家公寓别墅组成龙身与龙尾，将凤巢休闲大酒店安排前边作为龙头， 来强化左青龙右白虎的总体布局。 在项目用地左边区域，运用道路系统和绿化织造技术，将打造成凤 凰图案，形成潜龙真凤景观。在项目用地右边区域，运用凤凰湖水体构 建水财文化，同时在农产品信息中心绿色产品会展中心凤巢创业培 训中心及所形成的中心广场区域的建筑物，运用地面色彩交差构成凤巢 图案，形成凤巢景观。 在整个项目上，形成个良好的风水空间环境，通过左右项目景观 的完美结合，形成个筑巢 结合，营造现代化的公园式办公环境。本板块主要由凤巢大酒店凤 巢总部办公大厦多栋单体总部楼企业研发中心农产品信息中心 绿色产品会展中心凤巢创业培训中心，入口集散区组成。 休闲度假板块 运用现代欧式建筑风格辅以中国园林的清逸风骨，打造人文经典院 落式居住办公大宅，构建理想的宜居生活空间。包括休闲会所企业家 公寓员工宿舍等。 七项目实施进度安排 八投资估算及资金筹措 项目投资估算 项目总投资万元，其中，项目建设投资万元，流 动资金万元，项目资金贷款利息万元。 二资金筹措 资金主要来源为公司自筹万元人民币，银行贷款万元 人民币。 九经济效益及社会效益评价 项目建成后，正常年销售收入为万元，年利润总额 万元，年上缴营业税金及附加万元，项目投资利润率， 项目总投资收益率，所得税后项目财务内部收益率，所得 税后项目投资回收期年含建设期，项目具有较好的经济效益。 鉴于项目建设的各项条件已基本落实，而且项目具有较好的经济效 益和良好的社会效益，建议项目尽快付诸实施。 十主要技术经济指标 该项目的技术经济综合指标详见表 项目主要技术经济指标表 序号名称单位数量 财务数据 总投资万元 固定资产投资万元 项目资本金万元 营业收入经营期平均万元 营业税金及附加经营期平均万元 总成本费用经营期平均万元 利润总额经营期平均万元 所得税经营期平均万元 税后利润经营期平均万元 二财务评价指标 销售利润率 投资利润率 财务内部收益率所得税前 财务净现值所得税前万元 投资回收期所得税前年 资本金收益率 资产负债率经营期第期 利息备付率偿还期内平均 偿债备付率偿还期内平均 总投资收益率 项目资本金净利润率 十结论 本项目是国内首个集产品研发技术培训农产品电子商务 办公农业观光绿博会展休闲度假于体的农业产业休闲生态旅 游综合体。 是国内首个农商旅相结合的农业产业化企业总部基地，产品策划 具有首创性，其产品开发的前景好，市场价值可观。 本项目符合国家产业政策和省市县关于切实加强旅游产业 服务产业农业产业化产业的要求及旅游产业发展规划，有利于促进地 方经济的发展。 项目建成后，将对当地经济产生巨大的影响，逐步拉长相关产业 链条，促进当地农业产业化进程，经济效益和社会效益十分显著。 本项目建设对调整农业结构解决农村剩余劳动力就业，增加农 民收入等方面成效明显，并具有较强辐射带动作用。 该项目符合社会新农村建设要求和现代城乡居民生活方式转移的 需要，且投资见效快，对环境无污染，生态效益明显。 财务评价表明，本项目经济效益较好，财务风险较小。本项目实 施将为承办单位带来可观的经济效益，为当地旅游业增添新的亮点。 综上所述，该项目从政策层面建设条件时机层面环保层面 财务效益层面社会效益等层面综合分析，项目建设是可行的。 建议 江西凤凰山庄休闲农业有限公司为实施本项目做了大量准备工 作，自筹资金已到位，融资方案可行，本项目已具备实施条件，建议政 府主管部门和金融机构给予支持。 本项目竣工运营后关键在于管理，建议委托知名饭店管理集团管 理，以取得预期效益。 建议有关部门和单位，加强对项目实施的协调，在政策上资金 上给予大力扶助，力争使本项目早实施早经营早见效。 第三章项目单位基本情况 单位名称 江西凤凰山庄生态农业发展有限公司 二法人代表 万腊根 三成立时间 公司成立于年月 四注册资本 贰仟万元 五主营业务 农业开发及农业观光旅游农家休闲娱乐会展服务等。 六单位基本情况 公司位于江西省南昌县向塘镇梁西蓝园大道旁，占地亩， 处在南昌县重点打造的两江生态农业走廊上，目前公司自筹资金投 资建设的凤凰山庄项目属南昌县招商引资的农业观光乡村旅游项目。 项目地交通便利，且自然景观非常好，土地肥沃，水质优良，草茂林丰， 有着较多天然的水库林地山地水塘，具有天然的旅游资源，是人 们放松心情陶冶性情愉悦身心的好地方。 公司计划投资亿元分两期建设凤凰山庄，期正在建设中， 立志将凤凰山庄打造成为南昌乡村旅游与农业生态观光新名片，建 设成为江西省级乡村旅游点及国家级旅游项目区。进 步壮大我县农业观光与乡村旅游产业，促进区域经济建设的快速发展。 公司严格按照国家产业政策和省市里县关于切实加强旅游产业 的要求及发展规划，以及社会新农村建设要求开发建设，将为我县乡村 旅游业的快速发展当地的经济建设农业产业化进程经济效益和社 会效益作出突出贡献，项目建成投产后预计年创利税万元，安置就 业岗位多人。 公司是江西省中小企业工贸协会主席团主席单位，南昌市服务发展 促进会副会长单位，南昌市中小企业协会副会长单位，南昌市农业产业 协会会员单位。 年月被南昌市诚信促进会授予为信用优良企业年 被认定为南昌市农业产业化市级龙头企业江西省农业产业化省级 龙头企业鄱阳湖生态农业示范基地。公司通过了质量管理体系 和食品安全管理体系认证。 年在国家工商总局注册斐尼客思商标，年颁发了商标注册 证，并于当年获得南昌市南昌市著名商标称号。 第章前言 总部经济是指区域通过创造各种有利条件，吸引跨国公司和外埠 大型企业集团总部入驻，通过极化效应和扩散效应，形成企业总部在本 区域集群布局，生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区 或外地，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该 区域经济发展产生重要影响的种经济形态。 总部经济是经济全球化和区域经济体化发展到定阶段的产物， 其最佳效应是实现企业和城市的双赢。企业客观上是利用区域比较