生物医药工程为主 的高新技术产业区。未来将保留科技工业园原有的用地格局，重点在于改造部分传统产业， 提高高新技术产业的用地比例。 南区南区为平方公里，是未来重点发展电子信息产业的区域，也是全区的管理 会展金融等综合功能服务中心，包括深圳大学南区北片及后海路以南的南区南片三部分。 中区现状分析 项目所属的科技园中区是整个科技园地形最为起伏的区域，相比南区和北区，中区的物 业分布较为混乱，新旧物业混杂建设，大量陈旧的工业物业和住宅物业在定程度上降低了 中区的整体形象。 虽然中区现状建筑略显凌乱，但基于其后续发展优势和自身的区位交通等优势，在产 业发展的带动下，区内物业价值将具备定上升空间。 后续发展优势 中区内预留了大量政府备用地，为其未来发展提供了更为广阔的空间。 区位优势中区地处南山区中部，与南山中心区和宝安中心区都比较接近，受土地开发 联动因素的影响，升值潜力大，有利于土地开发。 交通优势中区边缘既有以货运为主的交通性干道通过，又有以客运为主的生活性城市 干道和客货两用的交通性干道通过，这样不仅有利于工业区的发展和建设，又有利于高新技术产业配套区的开拓和发展。 产业联动优势由于地处市高新技术产业园区中部，在拓展自身的产业结构的同时，又 可与园区的其它组成部分形成互补的优势产业，以谋求进步发展。 政策优势中区从属于市高新技术产业园区，同样享受相关的政策优惠。 环境优势中区被大面积的荔枝林和其他绿化所覆盖，总体自然环境较好。因此在开发 过程可以充分利用这些自然资源。 办公及工业物业市场 供给特征 高新科技园区成立于年，经过十几年的发展，已较为成熟，园区内聚集了众多国 内外知名的高新技术企业，园区经济的快速发展和知名企业的进驻大大带动了区内办公及物 业市场的发展，同时也刺激了园区办公及工业物业的供给。 南区是科技园区办公楼和高科技厂房主要集中区域，多为大型企业自行兴建，楼宇素 质较高。 目前，园区办公楼主要集中在南区，多为大型企业自行组织兴建，部分单元用于出租， 代表性物业有联想大厦飞亚达大厦创维大厦和大厦等，楼宇素质普遍较高，以 上办公楼配备有中央空调及其他智能系统。同时，南区还是高科技厂房的集中地，主要为高 新产业办组织兴建。 中区办公楼供应相对较少，工业物业形象参差不齐，市场需求促使住宅和普通厂房纷 纷改造，成为市场补充者。 中区目前办公楼供应较少，整体形象较好的主要有研祥科技大厦科技工业园大厦和科 技生物谷，其中，科技工业园大厦所属于科技园总公司，是中区标志性建筑物科技生物谷 于年竣工招商，目前企业入驻情况较为理想。中区在建办公物业科技园总公司新建办 公大厦，目前外立面装修已完成，预计年内出租，将是本年中区写字楼市场主要供应 者。另外，软件大厦也在建设，目前尚未封顶。由于中区办公物业较少，市场供不应求， 周边楼盘存在住宅改办公的情况，其中最为典型的即为深南花园，建设于上世纪年代， 外表较为陈旧，目前约出租为办公使用，其中裙楼部分能够用于公司注册。 工业物业方面，中区的高科技厂房和普通厂房的形象和档次参差不齐，新旧物业混杂。 其中高科技厂房主要有生产力大楼和软件园二期，软硬件设施相对较好普通厂房普遍 较为陈旧，在市场办公楼和高科技厂房数量不多的情况下，普通厂房有些自发进行改造，分 割成小面积单元用于出租。总的说来，中区办公及工业物业供应量有不断上升的趋势，以往物业供不应求的趋势将 得到有效缓解，这也导致本项目将面临更为激烈的市场竞争。 北区多为小型园区，内部建设有办公楼和高科技厂房等多种物业。 北区多分布小型园区，主要有清华同方信息港长城计算机集团和酷派信息港等， 成园的园区普遍建设有办公楼和高科技厂房等多种物业，满足企业自身办公和生产需求 的同时，对外进行租赁。 需求特征 科技园办公物业市场需求坚挺，出租率普遍维持在较高水平。 深圳写字楼市场受金融危机和楼市低迷影响，成交量和价格均有所下降。科技园区办公 物业虽也出现少量企业退租的情况，但整体而言，需求仍然较为旺盛，这主要是由于进驻科 技园区的公司均为高科技产业企业，普遍具有自主创新的能力，故其抗击风险的能力较强， 支撑了科技园办公物业的市场需求。另据市场调研，目前园区办公物业的出租情况普遍较为 理想，其中表现最好的为性价比较高的高科技厂房和办公楼。例如所调研的生产力大楼清 华同方信息港综合楼和科技生物谷等出租率均达到以上。 办公物业租金水平依照南区中区北区依次下降，其中租金水平最高的南区达 元月。 科技园内办公物业因区域的不同形成了租金梯度，其中南区由于聚集众多较高档次办公 楼，故租金全包水平最高，为元月，中区办公楼的租金全包约为元月 左右，工业物业的租金约为元月北区因地理位置的原因，租金处于最低水平， 约为元月左右。 从办公物业类型来看，办公楼租金最高，高科技厂房和普通厂房次遍维持在较高水平。 深圳写字楼市场受金融危机和楼市低迷影响，成交量和价格均有所下降。科技园区办公 物业虽也出现少量企业退租的情况，但整体而言，需求仍然较为旺盛，这主要是由于进驻科 技园区的公司均为高科技产业企业，普遍具有自主创新的能力，故其抗击风险的能力较强， 支撑了科技园办公物业的市场需求。另据市场调研，目前园区办公物业的出租情况普遍较为 理想，其中表现最好的为性价比较高的高科技厂房和办公楼。例如所调研的生产力大楼清 华同方信息港综合楼和科技生物谷等出租率均达到以上。 办公物业租金水平依照南区中区北区依次下降，其中租金水平最高的南区达 元月。 科技园内办公物业因区域的不同形成了租金梯度，其中南区由于聚集众多较高档次办公 楼，故租金全包水平最高，为元月，中区办公楼的租金全包约为元月 左右，工业物业的租金约为元月北区因地理位置的原因，租金处于最低水平， 约为元月左右。 从办公物业类型来看，办公楼租金最高，高科技厂房和普通厂房次之。 从物业类型来看，科技园办公物业主要分为办公楼高科技厂房和普通厂房，租金水平 因其物业类型的不同而有所差别，办公楼的租金最高，约元月以上，高科技厂房 的租金在元月之间，普通厂房租金则为元月。 强劲的市场需求对办公物业的发展起到了有效的支撑作用，园区办公物业的租金水平与 年基本持平。 根据租金调研，在金融海啸席卷全球的背景下，强劲的市场需求依然能够支撑科技园区 内办公物业的发展。目前市场的租金水平基本保持了年月的水平，虽有少量物业租 金出现小幅下跌，但大部分物业的租金与年基本持平或小幅上涨，表现出了较强的抗 跌性。市场未来趋势 科技园区未来办公物业的新增供应量较为有限，将继续维持现状，保持三级市场的活跃 度。 年，南山科技园共成交宗土地，主要集中在南区，均为工业用地，总面积约 万平方米，均用于企业建设自用生产基地和办公厂房等，预计将有少量物业用于对外出租。 总体来看，科技园区内的办公物业未来新增供应量较为有限，维持现状的可能性较大，三级 市场将继续保持活跃。 受金融危机影响，未来市场对中低端小面积隔间办公物业产品需求将进步扩大。 在市场整体环境低迷的影响下，市场信心仍未完全恢复，投资者将逐步退出市场，办公 物业的需求将主要为自用。同时，受金融危机影响，部分企业的营业业绩将受到定冲击， 因此出于压缩成本的考虑，预计未来市场对中低端小面积隔间产品将更加青睐。 三项目分析 在项目本体和投资环境分析的基础上进行本项目的分析，为项目定位发展评估 经济测算提供参考 优势项目能够形成的小型园区地块现状较为平整，利于开发建设目位于 科技园区内，周边已形成良好的工业聚集性 劣势项目地块目前仅能通过科丰路直接与外部交通连接，通达性受到定制约 项目所处区域位于科技园中区东部，微观位置相对较偏，周边环境欠佳，多为住宅和旧工业 厂房。 机会南山科技园是深圳发展高新技术产业的重点园区，随着园区入驻企业的逐年 增多，整个科技园的发展也较为迅速，这为项目的发展提供了良好的生存环境和广阔的发展 平台市场对科技园区办公物业的需求仍保持旺盛，为项目发展提供了有效支撑南山科技 园区已形成便捷的交通网络，对项目发展具有定交通优势。 科技园区办公物业未来新增供应量较为有限，为项目发展提供了良好的机会。 威胁金融危机对整体经济环境的冲击仍然在影响市场信心，可能进而影响企业的 营运状况，这对办公物业的市场需求将产生定威胁科技园区现有办公物业供应量较大， 三级租赁市场较为活跃，这给项目的发展带来定的竞争威胁。综上所述，项目具备发展办公功能物业的优势和机会，虽然自身存在定劣势，且面临 定市场威胁，但从发展前景来看，机会大于挑战。 四项目定位及发展评估 项目定位 产品定位 基于市场分析和项目分析，判定项目的产品定位，判定依据如下 本项目形成了相对的小型园区 片区市场对办公物业的需求较为旺盛，现有办公物业出租情况良好 小型园区普遍建设有办公楼和高科技厂房等多种物业类型 片区未来新增办公及工业物业较为有限，市场将主要是存量物业竞争。 判定结论 项目应顺应市场发展，以建设办公物业为主 项目作为的小型园区，应建设多种物业类型，满足自身发展需求的同时，也可降 低市场风险 完善项目的相关配套，增强市场竞争力。 项目产品定位拟为 地块建设栋层高科技厂房 地块建设栋层的科研办公楼，定位中端 地块建设栋包括高科技厂房和员工食堂的层建筑。 基于上文分析