市城市老商业区，北临五东路， 西临群英南路，南临蔡池路。规划总用地面积约合亩，地块呈 长方形，形状较规则，目前为蔡子池市场及老居民区。项目总建筑面积， 建筑层数为层其中至五层均为商铺场，商场面积共为，住宅 面积为，项目建成后可容纳住户户，其中居住人口人，提供就 业机会约个。项目规划布局科学合理，交通组织方便，公建及生活配套设施 齐全，环境绿化及空间构思新颖独特，物业管理流。该项目的建设可与和周 边项目起，增强市民的凝聚力，改善市民的生活质量，是耒阳市城市开发建设 基础设施配套农改超的个催化剂。 可行性研究的依据和范围 可行性研究的依据 蔡子池市场农改超建设项目可行性研究报告于年月由耒阳市万元 房地产开发有限公司以下简称项目业主，委托湖南省耒阳市建筑规划勘察设计 院有限公司编制，经过现场勘察和广泛调查，收集有关资料后研究论证完成，本 报告主要以下列文件和基础资料为编制依据 蔡子池市场农改超建设项目建设项目选址意见书蔡子池市场农改超建设项目用地红线图规划设计平面图 蔡子池市场农改超建设项目建筑设计图施工合同 耒阳市计委国土规划部门有关项目工程建设的审批文件 项目单位提供的详细资料和编制单位收集的相关资料 可行性研究范围 通过对耒阳市的社会经济发展状况及城市建设开发居民住房现状等进 行调查和发展前景预测，结合五东路两边改造建设开发，论证本项目建设的必 要性和所具备的建设条件，做到目标正确恰当，近远期相结合，建设步骤合理， 三个效益同步发展。 通过工程技术的规划初步方案的评审，确定具体经济建设规模，工程技术 的初步方案和各项目选址用地规模。 估计项目总投资，提出资金来源与筹措方式，拟定建设进度。 建立健全项目组织机构和人员编制 通过项目建设的综合评价，从城市政治经济社会生态和环境等各方 面，论证建设的必要性经济合理性技术可行性分析项目抗风险能力，提出 研究结论和建议。 区域概况 自然条件 概述 耒阳市位于湖南省东南部，衡阳市最南端，地处衡阳盆地，南缘向五岭山脉 的过渡地段。位于东径，北纬，东北邻安仁 县，东南连永兴县，西南靠桂阳县，西临舂陵水，与常宁隔河相望，北界衡南县， 南北长公里，东西宽公里，成不规划棱形，境内河川交错，支流密布，耒 水舂陵江自南北注入湘江，物种繁多，四季分明。年月经国务院批准改 县为市，辖三个办事处，个乡镇，土地面积平方公里，至年底，总 人口万人，非农业人口万人。市区面积平方公里，市区人口万人。 交通状况 耒阳市地理位置十分重要，南邻郴州永兴，可通南粤沿海经济发达地区 北连衡阳湘潭，直抵省会长沙，西以舂陵水与桂阳常宁隔河相望，可至永州去 广西。东靠安仁达井冈山，素有兵家必争之地。铁路京广线及武广高铁经城区灶 市南岭掠城而过水路耒水舂陵水皆入湘江公路线京广高速公路纵 贯城区南北，省道线横穿东西重要的是高速公路在我市辖区内设置 了三个出入口通道，即新市五里牌公平。 气象条件 耒阳市属于亚热带季风湿润气候，常年平均气温，最高温度达， 其中，月份最低，月平均气温七月份最热，月平均气温，年日 照时数小时，全年无霜期天天。历史平均降雨量为。 水文地质 耒阳市土壤种类多样，尤以红壤为主，为第四纪红土壤。地质构造复杂，外 力作用明显，以丘陵岗地为主。山丘岩性主要有板页岩紫色砂页岩砂岩 石灰岩等，地表水和地下水丰富。该规划区域为紫色砂岩区。耒阳市区为少震地 区之，新中国成立后，尚未发现破坏性的地震。 自然资源 耒阳市自然资源丰富，辖区内三都南阳夏塘上堡公平泗门洲等乡 镇蕴藏着大量的煤炭资源，已探明储量为亿吨，年出产原煤万吨黄 市的大理石黄铁矿，哲桥仁义带的锰矿高岭土，舂陵江带的锡矿，丰 富的杉木楠竹，以及丰富的水力资源和大量的石灰石资源，构筑了耒阳市丰富 的矿产资源。耒阳市的电力工业水泥生产矿产采掘等工业生产已在省内占有 重要的位置。旅游产业是耒阳市的新兴产业，我市有古朴的原始风貌和休闲娱乐 的自然景观，如黄市十万亩竹海风光，衣带水的耒水沿岸风光，令人陶醉的汤 泉山庄有令人倾怀的人文景观，如蔡侯祠杜陵书院环绣楼发明家广场杜甫公园蔡伦公园张良洞„„它们各具特色，吸引着越来越多的旅游客人， 其前景不可估量。 城市经济 随着改革开放和现代化建设的进行，社会经济和文化发展取得了显著的进 步。年共完成亿元，增长。其中第二三产业增加值 分别为亿元亿元亿元，分别增长。 完成财政总收入亿元，增长，税收占财政总收入比重达，城 镇居民人均可支配收入元，增长农民人均纯收入元，增长。 年粮食总产值达万元，牲猪出栏万头，水产品总产值达 万元。重点项目基础工程建设有了定的发展，基础环境有了明显的改善，实 现社会消费品零售额亿元。 城市建设状况 耒阳市区位条件非常优越，加之市场条件下，房地产业的住行的要求也越来越高，对健康 饮食的文化知识的不断积累，消费者对农产品的消费需求在发生着变化。新鲜 健康的农产品越来越受到人们的关注和推崇，另方面，人们对农产品的质量安 全品牌服务购物环境等的要求也在不断提高，迫切要求有与之相适应的农产 品零售服务来满足。 传统农贸市场规章管理制度不齐全或是不实施，以及没有完善的配套设施， 环境卫生条件差计价设备过时，信誉度差，操作工具的清洁商品的卫生得不 到保障等，传统的农贸市场将很难满足人们不断提高的消费需求。 而农产品生鲜超市的优势是大家有目共睹的环境舒适，产品质量好，安全 卫生，品种丰富等超市能够通过应用现代物流和信息技术，实行规模化管理， 规模化经营，满足消费者高质量多样化的消费需求。零售方式的变化，使农产 品的流通渠道更加优化畅通，也将会使人们的生活质量得到进步提高和改善。 国家重视。 年中央号文件提出加快发展农产品连锁超市配送经营，鼓励有条 件的地方将城市农贸市场改建成超市，支持农业龙头企业到城市开办农产品超市， 逐步把网络延伸到城市社区。年中央号文件进步强调支持大型连锁超 市和农产品流通企业开展农超对接。可以看出，政府已高度重视农产品超市零售 的重要性，而且各级地方政府也积极出台些支持和扶持政策。 农产品的销售和流通向生鲜超市经营的方式转变已是不可逆转的趋势和潮 流。 农产品生鲜超市的优势购物环境上的优势我们走访了几家生鲜超市，都是在平整的街道马路边，交 通方便。门外的店面装饰也很新颖整洁，购物环境都很好，超市地面没有积水， 没有污渍，各种农产品摆放整齐，区域划分合理化，有专人打扫卫生和整理商品， 超市内有空调，空气也很好，没有任何难闻的气味，些商品在标示上也很讲究 视觉美感，有挂上仿树叶之类的装饰，增添了不少绿意，让人有亲临大自然的感 觉。在过秤处，超市工作人员熟练地接过菜，过秤封口贴价签。位正在排 队的市民说超市有空调，凉快，购物环境好，各种商品明码标价，不用担心被 喊高价，下班高峰期排队是长了点，但是也比农贸市场的对的交易要快些。 之后在走访了几家农贸市场发现，这些市场都是在些居民区内，年久失修的路 面，不时看到几堆未被清理的垃圾，部分摊位面前的地面也是高低不平整，还有 些积水，菜叶子不时杂乱的掉落在地上，海鲜区和肉类区等区域的气味有点重， 屠宰区更是惨不忍赌，也没看见有清洁工人来清理。位正在买菜的女士说，若 不是顺道经过，且住家附近没有其他买菜的地方，她不会选择这里。 所以，从购物环境上来看，生鲜超市明显比农贸市场更受欢迎, 商品价格上的优势 通常来说，超市卖的蔬菜价格都高于农贸市场，但是这几年却发生了变化，不 少生鲜超市的农产品比农贸市场便宜很多。减少蔬菜流通环节是生鲜家超市有底 气让利的主要原因。很多生鲜超市的农产品是由专门的蔬菜供应商供应。农产 品生鲜通过共享市场信息，超市能够与供应商达成长期紧密的合作关系，些超 市直接与蔬菜基地挂钩些农产品实行大批量远期预订制，大型的配送中 心先进的冷链物流技术和稳定的生产基地等相关配套设施予以保证，运输过程 中的损耗得到了降低，成本自然降了下来，价格自然能降下来。同时，超市定期 对各个门店对生鲜农产品价格进行跟踪检查，发现价格不当现场立即调整，以达 到薄利多销的目的。 而相比之下，由于农贸市场以零售为主，经营者的经营规模小，进货渠道复 杂，甚至是二次批发三次批发。运输过程重复，增加了费用。其运输设备简陋，增加了损耗，致使销售价格提再提来保证利润，而且供应受到天气的影响很大， 致使价格上常常出现不稳定的现象。 通过比较发现，生鲜超市未来在价格上将越来越占据优势地位。 商品质量安全上的优势 随着食品安全意识逐步深入人心，并且不断影响消费者购买行为的状况下，农 产品质量安全日益成为公众与政府关注的重大问题。超市更关注生鲜农产品质量 安全，关注和强调产品的质量保证。生鲜超市作为单的法人主体，其大零售商 的市场地位，将使得产品质量安全问题，尤其是与生命密切相关的生鲜农产品质 量问题，显得特别重要，从而构成其经营的重要风险，所以超市必然考虑其对连 锁品牌产生的负面影响。为此，超市往往对生鲜农产品的质量投诉高度关注。超 市拥有较为完善的运输条件，有能力采用冷链方式来运输生鲜农产品，确保运输 过程中的农产品的安全性和质量采用商品系统分类和标签体系，通过标志和销 售区域可以明显区分安全优质农产品和普通农产品采用计算机标识系统，在必 要时可以为消费者提供农产品的追溯服务，如提供产地条件