（终稿）《成都地块新建项目投资可行性论证初步设计报告》.doc（OK版）

五年后即项目开始后的第年全部转售。

销售进度与价格住宅销售进度序号销售时间合计年年年年年即转售年销售比例销售面积平方米商业销售进度序号销售时间合计年年年年年即转售年销售比例销售面积平方米，成都地块项目投资可行性论证初步设计报告免费在线阅读二项目技术经济指标项目主要技术指标序号项目用地面积平方米建筑面积平方米建筑密度容积率备注小区总用地面积，地上建筑面积，其中商业住宅共计户地下建筑面积，配套其中定其规划条件如下净用地面积亩。

容积率不大于。

建筑密度不大于。

建筑高度不大于米。

绿地率不小于。

平米机动车每户辆，非机动车每户辆。

按有关规定。

住宅户数及车位数量序号项目户数面积机动车数量非机动车数量备注住宅平米机动车每户辆，非机动车每户辆。

第六部分项目开发方案项目社区服务站门卫室垃圾站小区绿化及小品，全民健身场地自行车棚二，机动车非机动车每平米辆。

平米机动车每户辆，非机动车每户辆。

小计商业其基准地价和土地出让金分别是序号土地用途及级别基准地价万元。

第六部分项目开发方案项目社区服务站门卫室垃圾站小区绿化及小品，全民健身场地自行车棚二积率不大于。

销售进度与价格住宅销售进度序号销售时间合计年年年年年即转售年销售比例销售面积平方米商业销售进度序号销售时间合计年年年年年即转售年销售比例销售面积平方米，车位销售进度序号销时，住宅部分能实现的销售，商业车位部分能销售。

为方便计算，假设未销售的商业车位的租赁期根据目前成都市房地产的实际情况，本项目的经营方案初步设想为租售比例预计项目至竣工投入使用时，住宅部分能实现的销售，商业车位部分能销售。

为方便计算，假设未销售的商业车位的租赁期在项目建设经营期的第四年开始。

五年后即项目开始后的第年全部转售。

销售进度与价格住宅销售进度序号销售时间合计年年年年年即转售年销售比例销售面积平方米商业销售进度序号销售时间合计年年年年年即转售年销售比例销售面积平方米，车位销售进度序号销售时间合计年年年年年即转售年销售比例销售个数个三项目投资方案见项目第八部分项目资金筹措。

第七部分项目投资估算土地开发模式总投资估算开发成本测算此模式下开发成本即为土地成本，万元。

，项目报建等工作。

期开发进度期开发南面组团，预计时间为年月至年月。

，项目报建等工作。

期开发进度期开发南面组团，预计时间为年月至年月。

，项目报建等工作。

期开发进度期开发南面组团，预计时间为年月至年月。

二期开发进度二期开发北面组团，预计时间为年月至年月。

二项目经营方案项目经营方案主要针对房产开发模式。

根据目前成都市房地产的实际情况，本项目的经营方案初步设想为租售比例预计项目至竣工投入使用时，住宅部分能实现的销售，商业车位部分能销售。

为方便计算，假设未销售的商业车位的租赁期在项目建设经营期的第四年开始。

五年后即项目开始后的第年全部转售。

销售进度与价格住宅销售进度序号销售时间合计年年年年年即转售年销售比例销售面积平方米商业销售进度序号销售时间合计年年年年年即转售年销售比例销售面积平方米，车位销售进度序号销售时间合计年年年年年即转售年销售比例销售个数个三项目投资方案见项目第八部分项目资金筹措。

第七部分项目投资估算土地开发模式总投资估算开发成本测算此模式下开发成本即为土地成本，万元。

基准地价与出让金本地块属于工业用地Ⅱ级住宅用地Ⅲ级商业用地Ⅳ级。

其基准地价和土地出让金分别是序号土地用途及级别基准地价万元平米机动车每户辆，非机动车每户辆。

平米机动车每户辆，非机动车每户辆。

小计商业，机动车非机动车每平米辆。

合计，其中地上部分地上机动车地下部分，备注可售机动车数量为个。

第六部分项目开发方案项目社区服务站门卫室垃圾站小区绿化及小品，全民健身场地自行车棚二住宅户数及车位数量序号项目户数面积机动车数量非机动车数量备注住宅平米机动车每户辆，非机动车每户辆。

平米机动车每户辆，非机动车每户辆。

按有关规定。

二项目技术经济指标项目主要技术指标序号项目用地面积平方米建筑面积平方米建筑密度容积率备注小区总用地面积，地上建筑面积，其中商业住宅共计户地下建筑面积，配套其中定其规划条件如下净用地面积亩。

容积率不大于。

建筑密度不大于。

建筑高度不大于米。

绿地率不小于。

户型平方米平方米平方米平方米，各。

商业占地上建筑面积比例为。

其他来良好的经济效益。

根据有关规划，东大街将。

而且，房产开发将使北亚集团在成都的投资步入良性循环和可持续发展的道路。

第五部分项目规划方案项目规划设计要点由于地块目前尚无规划设计条件，为了便于测算，设路等公交线路。

项目地块是成都东面，乃至成都二环路内不可多得的地块。

由于历年的房产开发，成都二环路以内已几乎没有可供开发的土地。

该地块的开发不但切合了成都市民二环路内的置业习惯，而且无疑会给开发商带市口递延。

项目位置交通极为方便。

从项目所在地到盐市口城市商业中心，只需分钟左右的车程，而且东大街二环路和海椒市街是成都的主要公交干道，沿线分布了路路路路路路路路路路路路路新，从盐市口到东门大桥，沿线分布了成都人民商场北京华联郁金香花园广场东方时代商场蓝光大厦友谊广场等商业楼盘。

商业气氛正从盐市口市中心向东门大桥延伸，并逐渐从东门大桥向环路牛王庙及二环路牛纠纷，估计并无太大的问题。

第二部分成都房地产市场概况略。

第三部分项目优势与劣势分析项目优势项目地处成都主要商贸大道东大街东延线尽头牛市口与二环路东四段交会处，具有较浓的商业氛围。

目前东大街已整治又成将其抵押贷款，因无力按期还款，法院将余下的经营权判给了简阳信用社。

因此，清理时有定的纠纷。

其他市场其他营业房跟上面的情况类似。

清理时有定的赔偿，但问题不大。

综上所述，该市场清理时存在些赔偿成红日娱乐城，面积，平方米。

因此，清理时会有较大的赔偿。

酒楼该酒楼原系市场以联办食堂名义让成都盐市口购物中心承包经营，后成都盐市口购物中心将其经营权转移给简阳银丰铝门窗厂的黄又成。

其后黄化工区系成都锦江区工商局与成都联建，并分割了间营业房，将其全部出售给私人。

因此，清理时会有定的纠纷。

生资市场该生资市场系娱乐公司向成都次性交纳万元后获得了年的使用权，并将其改造楼小食品区营业房年使用权作抵押，在市场担保下，从汇通银行贷款，后因无力偿还银行部分贷款及市场租金，将楼及二楼营业房无偿偿还给市场，但法院将二楼判给了汇通银行。

因此，清理时会有定的纠纷。

化工区该走，并将此营业房租给他人做酒楼使用。

该储蓄所清理时估计有定纠纷，但能协商解决。

市场二楼营业房市场二楼营业房原系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建而成，共平方米。

年盐市口购物中心以该二楼及银行储蓄所农业银行储蓄所原系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建而成，楼底，面积平方米。

成都盐市口购物中心以从该储蓄所借款冲抵其年使用权。

同样盐市口购物中心于年将底楼移交给市场。

年储蓄所迁清理时可能有定赔偿和纠纷。

都市农家乐都市农家乐原系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建而成。

同样于年将底楼移交给市场，市场又将其租给侯锡惠女士。

该都市农家乐清理时估计没有赔偿和纠纷。

农业心以向黄小龙借款万元作为回报，以每月，元价格将市场楼底约平方米的营业房租给他。

后盐市口购物中心将茶楼底层归还给市场，二楼则由法院判给汇通银行。

同时，市场与黄小龙重新签订了租赁合同。

因此，大众茶楼清心以向黄小龙借款万元作为回报，以每月，元价格将市场楼底约平方米的营业房租给他。

后盐市口购物中心将茶楼底层归还给市场，二楼则由法院判给汇通银行。

同时，市场与黄小龙重新签订了租赁合同。

因此，大众茶楼清理时可能有定赔偿和纠纷。

都市农家乐都市农家乐原系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建而成。

同样于年将底楼移交给市场，市场又将其租给侯锡惠女士。

该都市农家乐清理时估计没有赔偿和纠纷。

农业银行储蓄所农业银行储蓄所原系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建而成，楼底，面积平方米。

成都盐市口购物中心以从该储蓄所借款冲抵其年使用权。

同样盐市口购物中心于年将底楼移交给市场。

年储蓄所迁走，并将此营业房租给他人做酒楼使用。

该储蓄所清理时估计有定纠纷，但能协商解决。

市场二楼营业房市场二楼营业房原系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建而成，共平方米。

年盐市口购物中心以该二楼及楼小食品区营业房年使用权作抵押，在市场担保下，从汇通银行贷款，后因无力偿还银行部分贷款及市场租金，将楼及二楼营业房无偿偿还给市场，但法院将二楼判给了汇通银行。

因此，清理时会有定的纠纷。

化工区该化工区系成都锦江区工商局与成都联建，并分割了间营业房，将其全部出售给私人。

因此，清理时会有定的纠纷。

生资市场该生资市场系娱乐公司向成都次性交纳万元后获得了年的使用权，并将其改造成红日娱乐城，面积，平方米。

因此，清理时会有较大的赔偿。

酒楼该酒楼原系市场以联办食堂名义让成都盐市口购物中心承包经营，后成都盐市口购物中心将其经营权转移给简阳银丰铝门窗厂的黄又成。

其后黄又成将其抵押贷款，因无力按期还款，法院将余下的经营权判给了简阳信用社。

因此，清理时有定的纠纷。

其他市场其他营业房跟上面的情况类似。

清理时有定的赔偿，但问题不大。

综上所述，该市场清理时存在些赔偿纠纷，估计并无太大的问题。

第二部分成都房地产市场概况略。

第三部分项目优势与劣势分析项目优势项目地处成都主要商贸大道东大街东延线尽头牛市口与二环路东四段交会处，具有较浓的商业氛围。

目前东大街已整治新，从盐市口到东门大桥，沿线分布了成都人民商场北京华联郁金香花园广场东方时代商场蓝光大厦友谊广场等商业楼盘。

商业气氛正从盐市口市中心向东门大桥延伸，并逐渐从东门大桥向环路牛王庙及二环路牛市口递延。

项目位置交通极为方便。

从项目所在地到盐市口城市商业中心，只需分钟左右的车程，而且东大街二环路和海椒市街是成都的主要公交干道，沿线