（终稿）《财富中心新建项目投资可行性论证初步设计报告》.doc（OK版）

今后年间，普陀区将是市中心区域内写字楼供应量最大的行政区域。

单位普陀区写字楼成交供应比成交面积供应面积普陀区年共计新增办公楼万，环比下跌。

全年成交办公楼万，环比下跌。

财富中心项目投资可行性论证初步设计报告免费在线阅读之具有上海西站真如与其它板块相比优势何在长风生态商贸区办公，商业万，酒店式公寓万。

优势普陀政府重点打造商务板块具有长风公园苏州河等自然景观资源规划完整，区域规模庞大，易产生聚集效应劣势区目重长期的运营收益，因此两条轨道交通的启用，将对项目原规划写字楼部分的租金起到定拉升作用，此外也更有利于本项目内原规划商业部分吸引更广泛的客源。

重点规划板块发展比较作为普陀未来重点发展的个办公板块，定具体走向，预计在年间全部建设完成。

在在本本项项目目的的建建设区域颇受关注长域办公市场完全没有基础目前区域内多为老厂房，环境条件较差东西走向金沙江路光复西路道路条件较差体量较大，经营初期阻力较大真如城市副中心商业办公万优势上海市大城市副中心售价较高，办公入货运交通枢纽劣势区域发展早，居住氛围过浓，目前无办公氛围规划定位较为笼统，业生活配套齐全劣寿综合服务带办公万，商业万，酒店万优势普陀商办发展最为成熟的区域地处市中心区域，交通便利，办公氛围较好劣势未来发展空间有限，区域办公市场未来供应量为大区最少租金优势地理区置置上上来来看看是是目目前前普普陀陀大大力力发发展展的的真真如如真真北北长长风风三三大大商商务务区区门门槛相对较高真北组团商贸群办公万，商业万，公寓式酒店万。

应量也十分可观。

真北真如长风共计规划有近万左右的办业生活配套齐全劣寿综合服务带办公万，商业万，酒店万优势普陀商办发展最为成熟的区域地处市中心区域，交通便利，办公氛围较好劣势未来发展空间有限，区域办公市场未来供应量为大区最少租金到定拉升作用，此外也更有利于本项目内原规划商业部分吸引更广泛的客源。

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特点，目前这三个今后的写字楼重点供应区均处于起步状态，年后将会对普陀区的写字楼市场格局产生重大影响。

基于普陀区政府的整体规划方向，目前长风真如真北地区均是普陀区政府鼓励发展的重点商务区，如前文所述，各区域的发展重点各有特点，目前这三个今后的写字楼重点供应区均处于起步状态，年后将会对普陀区的写字楼市场格局产生重大影响。

今后年间，普陀区将是市中心区域内写字楼供应量最大的行政区域。

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由于写字楼供应结构问题，年区域写字楼成交均价元，环比下跌。

普陀区新增企业个数新增企业类型年新增企业数年新增企业数年新增企业数私营企业户内资企业户三资企业家从普陀区新增企业数量来看，基本保持稳定态势，办公楼市场需求具有定的保证。

市娱娱乐乐为为体体的的区区级级综综合合商商务务休休闲闲中中心心市娱娱乐乐为为体体的的区区级级综综合合商商务务休休闲闲中中心心市娱娱乐乐为为体体的的区区级级综综合合商商务务休休闲闲中中心心普陀区办公市场分析宏观背景普陀区写字楼市场相对市区其他行政区发展较为缓慢，目前写字楼供应主要集中在长寿路沿线和中山北路沿线，且以中低档办公物业为主，其中商住型物业也是区域办公市场主导产品。

基于普陀区政府的整体规划方向，目前长风真如真北地区均是普陀区政府鼓励发展的重点商务区，如前文所述，各区域的发展重点各有特点，目前这三个今后的写字楼重点供应区均处于起步状态，年后将会对普陀区的写字楼市场格局产生重大影响。

今后年间，普陀区将是市中心区域内写字楼供应量最大的行政区域。

单位普陀区写字楼成交供应比成交面积供应面积普陀区年共计新增办公楼万，环比下跌。

全年成交办公楼万，环比下跌。

由于写字楼供应结构问题，年区域写字楼成交均价元，环比下跌。

普陀区新增企业个数新增企业类型年新增企业数年新增企业数年新增企业数私营企业户内资企业户三资企业家从普陀区新增企业数量来看，基本保持稳定态势，办公楼市场需求具有定的保证。

基于这样的经济背景，区域内规划的写字楼未来供应量也十分可观。

真北真如长风共计规划有近万左右的办势办公组团尚未形成聚集效应区域规划总结真真北北组组团团商商贸贸群群从从地地理理位位置置上上来来看看是是目目前前普普陀陀大大力力发发展展的的真真如如真真北北长长风风三三大大商商务务区区门门槛相对较高真北组团商贸群办公万，商业万，公寓式酒店万。

优势地理区位条件最为优越沪宁高速公路为上海江苏商贸主通道中环线为上海市内交通动脉区域经济发展较为成熟，商业生活配套齐全劣寿综合服务带办公万，商业万，酒店万优势普陀商办发展最为成熟的区域地处市中心区域，交通便利，办公氛围较好劣势未来发展空间有限，区域办公市场未来供应量为大区最少租金售价较高，办公入货运交通枢纽劣势区域发展早，居住氛围过浓，目前无办公氛围规划定位较为笼统，办公市场定位不清晰铜川路曹杨路地面道路交通较为拥堵由于长江实业在真如已获得大幅综合土地，目前该区域颇受关注长域办公市场完全没有基础目前区域内多为老厂房，环境条件较差东西走向金沙江路光复西路道路条件较差体量较大，经营初期阻力较大真如城市副中心商业办公万优势上海市大城市副中心之具有上海西站真如与其它板块相比优势何在长风生态商贸区办公，商业万，酒店式公寓万。

优势普陀政府重点打造商务板块具有长风公园苏州河等自然景观资源规划完整，区域规模庞大，易产生聚集效应劣势区目重长期的运营收益，因此两条轨道交通的启用，将对项目原规划写字楼部分的租金起到定拉升作用，此外也更有利于本项目内原规划商业部分吸引更广泛的客源。

重点规划板块发展比较作为普陀未来重点发展的个办公板块，定具体走向，预计在年间全部建设完成。

在在本本项项目目的的建建设设期期及及运运营营初初期期轨轨道道交交通通的的远远期期规规划划并并不不能能对对项项目目带带来来直直接接的的利利好好由于商办综合项根据上海轨道交通规划，项目所处真北路曹安公路周边规划建设有轨道交通号线原来的线，起讫点为环西二大道至金桥号线原来的轻轨线，起讫点为上海西站环南二大道，作为轨道交通远景规划，目前尚未确载载体体则则为为高高品品质质写写字字楼楼新新型型商商业业设设施施和和酒酒店店或或类类酒酒店店物物业业本本项项目目的的基基本本产产品品定定位位则则基基于于此此规规划划方方向向轨道交通规划区区科科技技产产业业集集群群景景观观休休闲闲娱娱乐乐设设施施和和高高星星级级酒酒店店等等配配套套设设施施都都是是区区政政府府鼓鼓励励的的商商业业形形态态落落实实到到具具体体到到房房地地产产动需求，并带动周边区域内餐饮购物娱乐等产业发展。

根根据据普普陀陀区区综综合合发发展展的的产产业业规规划划现现代代服服务务业业聚聚集集区区要要素素市市场场聚聚集集区区现现代代物物流流园园色休闲商业区。

配配套套发发展展酒酒店店住住宿宿业业新建四星五星级酒店会议中心，开发若干假日宾馆酒店式公寓，进步改善本地区商务环境，提升旅游服务功能，满足高标准商务旅游住宿和综合活加强苏州河综合轴线开发和环长寿地区休闲娱乐街区建设，结合苏州水岸整治，开发沿水岸休闲娱乐带，加快长寿长风大型娱乐项目和旅游设施的建设。

大力开发集购物观光健身娱乐文化活动会务展示等功能于体的特通联动为特色的新型要素市场集聚区以高端物流为先导，以陆港口岸和多式联运为特色的现代物流园区以研发设计为重点，以产学研战略联盟为基础的科技型产业集群。

大大力力发发展展休休闲闲娱娱乐乐业业族和本地特色的个性化商业服务企业。

重重点点发发展展商商务务服服务务业业重点建设以国际商贸企业总部为龙头，以长三角企业总部和涉外经贸为特色的现代服务业集聚区以要素市场为主体，以电子商务和互的都市休闲娱乐中心。

产业发展规划在十五规划中，普陀区产业发展重点主要集中在以下四点提提升升发发展展都都市市型型商商业业鼓励集聚著名商品品牌或企业品牌的商业服务企业，大力培育具有民族的都市休闲娱乐中心。

产业发展规划在十五规划中，普陀区产业发展重点主要集中在以下四点提提升升发发展展都都市市型型商商业业鼓励集聚著名商品品牌或企业品牌的商业服务企业，大力培育具有民族和本地特色的个性化商业服务企业。

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配配套套发发展展酒酒店店住住宿宿业业新建四星五星级酒店会议中心，开发若干假日宾馆酒店式公寓，进步改善本地区商务环境，提升旅游服务功能，满足高标准商务旅游住宿和综合活动需求，并带动周边区域内餐饮购物娱乐等产业发展。

根根据据普普陀陀区区综综合合发发展展的的产产业业规规划划现现代代服服务务业业聚聚集集区区要要素素市市场场聚聚集集区区现现代代物物流流园园区区科科技技产产业业集集群群景景观观休休闲闲娱娱乐乐设设施施和和高高星星级级酒酒店店等等配配套套设设施施都都是是区区政政府府鼓鼓励励的的商商业业形形态态落落实实到到具具体体到到房房地地产产载载体体则则为为高高品品质质写写字字楼楼新新型型商商业业设设施施和和酒酒店