市规划委员会办公室会议纪要号 投资项目可行性研究指南 国家计委建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知和关 于发布房地产开发项目经济评价的通知 重庆市定额 重庆市房地产税费政策汇编 编制原则 客观公正科学原则 谨慎性原则 合理预期原则 社会效益与经济效益并重原则。 主要范围 根据项目本身特性，本可行性报告通过对项目实施建设的必要性进行论证，通过 项目市场需求分析对区域资源状况进行分析项目建设的依据及合法性分析建设 条件分析后，确定项目建设规模工程技术方案建设进度及销售方案投资估算等。 研究本项目方案的技术可行性经济可行性社会可行性，并对该项目的经济效益和 社会效益进行分析和评价。 主要经济技术指标 项目概况及规划指标 二期项目主要经济技术指标明细表 项目计量单位数值所占比重备注 项目总用地面积含期 购物中心商业面积 地下停车位个面积 总建筑面积 其中地上建筑面积 地下建筑面积 容积率期整体 建筑密度总用地平均 绿地率总用地平均 项目投资主要经济指标览表 序号项目单位数据备注 主要数据 占地面积平方米项目总用地规模 总建筑面积平方米 项目总投资万元 工程建设费万元 工程建设其它费用万元 预备费用万元 建设期利息万元 铺底流动资金万元 资金筹措万元 业主自筹万元占总投资的 银行贷款万元占总投资的 其他万元占总投资的 销售收入万元 营业税及附加万元 所得税万元 税后利润万元 二主要评价指标全部资金 所得税前财务内部收益率基准收益率 所得税前的财务净现值万元 所得税前的投资回收期年 所得税后财务内部收益率基准收益率 所得税后的财务净现值万元 所得税后的投资回收期年 投资利润率 投资净利润率 贷款偿还期年 研究结论及建议 目前，重庆正处于加速投资和大发展时期，南岸区南坪商圈属于重庆市南岸区 发展环节的重要组成部分。重庆市城市总体规划中根据该区域独特的自然条件区位 和交通规划等条件明确将该片区规划为重庆市主要发展的六大城市副中心之，该片 区也将成为主城未来最繁华的商业区和未来发展最具潜力的居住区。 通过对项目进行市场分析经济评价和社会评价可以得出以上结论 项目的建设实施是全面深入落实胡锦涛总书记关于重庆有步骤地推进城市 建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量的相关指示精神的 重要举措。 二该项目符合当前市场需要，并根据市场需求而定位，因此在市场竞争中有更 大的抗风险性。本项目的营销理念及市场营销运作模式先进，是项目成功的个前提 保证。 三从项目的财务分析中可以看到，项目的财务指标理想，抗风险性强，是比较 理想的开发项目，财务盈利能力较强。 四该项目建成后，完善了所在地段的规划功能，提升了区域中心城市形象 推动了旧城改造的进程改善了房地产市场的供应体系，提升了人居质量增加了 社会有效需求，促进地区社会经济协调发展。由此该项目会对南坪商圈板块的房地 产市场开发档次有个较大的提升，对改变片区在重庆房地产市场大格局中的地位 将产生积极有利的影响。 综上所述，本项目是可行的，也是必要的。建议业主尽快实施。 第章项目建设背景及必要性 项目建设背景 重庆作为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各行业迅速发展， 随着房地产业政策日趋完善，政府进步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力 度，整顿市场经济秩序等系列措施促进经济发展的政策环境下，重庆市房地产市场 持续升温，房地产经济发展态势总体良好。根据年重庆市城市总体规划出把重庆加快建成西部地区的重要增长极长江上游地区的经济中心城乡统筹 发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。重庆要有步骤地 推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量。胡总书 记高屋建瓴地对个城市的发展和建设提出如此明确而具体的指示，其思想内涵丰 富，涵盖广博。同时也为重庆更快更好地实施城市建设，改变城市居住生活条件提供 了个最好契机，改变城市形象指明了发展的方向。这就为重庆市加大力气，努力发 展作出了全面的更准确的定位，使重庆市的房地产业发展迎来不可多得的机会。 重庆作为西部大开发的龙头城市，目前重庆正处于跨越式发展阶段，居民消费能 力不断提高，政府不断加大基础设施的投入，已先后完成八小时重庆和半小时 主城工程为主的基础设施建设。年重庆市城市总体规划确定的城市发 展目标是力争在年把重庆建设成为经济发达社会文明生活富裕环境优 美富有历史传统文化和山水城市特色的现代化城市。按照总体规划重庆将建设 国家级历史文化名城，我国重要的工业城市交通通讯枢纽和贸易口岸是西南地区 和长江上游的经济中心城市和科技文化教育事业中心城市。这切必然有力地推 动城市房地产的高速发展。 新届市委市政府提出了建设五个重庆的宏伟目标，其中宜居重庆建 设当首，目前旧城改造正如火如荼，减量增绿留白整容城市建设目标稳步 推进，重庆城市面貌得到极大改观。 南坪商圈主要以会展商务为龙头特色。依托会展中心，通过在周边陆续新建 个五星级酒店，形成个酒店集群，有特定的消费群体，不会冲击解放碑或江北商圈。 商圈内建五大森林广场，依托森林重庆建设，将在商圈条步行街内建个大型 的森林绿化广场。其中，在黄葛渡将依托地形条件，从下而上，建成朵盛开鲜花的 大型公园广场。花面将是万平方米的城市阳台，可远眺江景。 南岸区委区政府将整体搬迁到茶园新区。留下万平方米原址，南岸区有了 举三得的安排，商圈内的珊瑚中学只有万平方米，仅容纳多学生。区委区政 府已计划将珊瑚中学搬到政府原址，便能招收多学生。多出的地盘留给学校建 个标准体育场，周末和假日向市民开放健身。 针对商圈喜气的特点，将建筑外墙色彩定位为暖色基调。南岸区计划在商圈的南 坪转盘中心设立个标志性雕塑，将公开征集代表商圈风格的中心雕塑方案。商圈周 围都是居民楼，有万人口。虽然南岸区整体绿化率高，但说实话，小区绿化率并 不高。为此，政府已计划在商圈周围居民区内大量增设小游园和绿地。保证出门 分钟就能找到活动场所。 项目实施是顺应重庆市未来城市发展的需要 重庆由于历史形成的关系，城市的人口密度已经达到香港的港岛九龙这样的水 平，但是目前重庆的市政环境和经济条件不足以支撑这样高人口密度的高品质生活。 从生活的角度来讲，人们永远是向往更加休闲更加舒适，充满人和人之间交流的生 活环境，不管是重庆的人还是重庆的城市都需要个喘息的机会。 本项目的实施将进步完善南坪商圈的形象，改变南坪商圈在重庆城市发展中的 地位，拓展重庆城市发展空间，成为重庆城市发展的重要增长极，符合重庆城市发展 的方向。 项目的实施是实现建设南坪城市副中心的重要步骤 南坪商圈随着会展中心二期工程的推进，条崭新的步行街将展现在市民面前。 未来商圈以相对分离而又彼此联系的条步行街分别是号步行街就是对现有的贝 迪步行街改造升级，号步行街在现在的百安居浪高片，号步行街在协信广场 片，号步行街是占地亩的大连万达广场片，号步行街在重庆印象片。 今后，往来穿过南坪的过路车走地下，而商圈条步行街之间仍留有循环车道。目前 已有的条步行街的特色已凸显出来，是在帝景摩尔宜家居带以经营建材为主 二是上海城带的步行街以经营百货为主三是万达广场带以精品店为主。到 年左右，商圈改造将全面完成。有轨电车串起条步行街。 随着基础设施建设的良好规划和快速完成，南坪商圈的发展已经进入了上档提速 的关键时期。尤其是商圈环道的即将建成，轻轨三号线即将建成通车。 本项目位于重庆南坪商圈的核心区域和重要组成部分，作为号步行街的核心项 目。它的开发建设，正是实施重庆市及南岸区跨越式发展，实施腾飞之路的重要举措， 项目的开发建设实施，将为片区发展尽快吸引大量人气，促进该片区的快速发展。同 时，对于重庆市南坪商圈的发展提供极其良好商务和生活平台，对于重庆市和南岸区 未来发展均具有重大意义。 项目实施是适应重庆市房地产业发展的需要 几年来，经过不断地发展，重庆市房地产市场始终呈现出稳步发展的良好态势， 但与此同时，产品单性照抄照搬的特点也较突出，鲜有发展模式的创新，居住与 商业居住与教育居住与市政配套等处理不是很理想，规划中各自为阵完成设计和 建设，市场呼唤个内容丰富物业齐全建设配套合理的城市综合体。项目 正是在此背景下应运而生的，它除了占据了整个南坪商圈城市核心，还承担了南坪商 圈城市核心区集中式商业中心的建设，以及生活配套的些城市功能，为南坪商圈提 供有很好规划的城市综合体，有很高品质的商业产品景观街区，在这样种气氛下， 可以吸引更多的人到南坪商圈休闲购物居住来，在这里看到未来的城市会是怎么样 目录 第章总论 项目概况 项目业主简介 可行性研究的依据原则主要范围 主要经济技术指标 研究结论及建议 第章项目建设背景及必要性 项目建设背景 项目建设的必要性 第章市场预测与需求分析 中国房地产市场宏观经济分析 重庆经济及城市建设发展 重庆市房地产市场概况分析 项目市场定位 项目分析 市场分析结论 第章项目选址与建设条件 项目选址 项目建设合法性条件 项目建设自然条件 社会经济条件 第章项目建设内容及规模 第章工程设计方案 项目规划 建筑设计 给排水