个新兴区域，城市规划比较好。楼盘均是多层和小高层。而高层 正逐渐成为市场的主力，建筑型态逐渐向高层住宅发展。项目体量相 对较大，体量均在万以上，其中多层万方，小高层高层万方。 桃园新城片区楼盘主要面对的客户是桃园新城经济开发区的企业里 的员工和大邑县城区当地居民，因此居家户型是市场主力户型，所占 比例也最大。两室占，三室占。 分析 预计今年下半年到明年上半年整个大邑市场上推出的总体量将达到 约万方，其中电梯房将达到万方，多层住宅只有万方，二 者的比例为。从市场上的房源来看，电梯房的体量逐渐增大， 已经超过了多层住宅的体量，说明电梯房已经成为大邑房地产市场的 发展趋势。而开发商也趋向于修电梯房，其主要原因在于，随着大邑 房价的上涨，土地的价格也随之上涨，开发商的成本也就越来越高，如果单纯地开发多层住宅，利润将大大减少，甚至有可能入不敷出， 在竞争日趋激烈的大邑房地产市场中，要想站稳脚跟，必须控制成本， 打造品质，提高项目的性价比另方面，消费者越来越趋向理性消 费，他们追求生活品质的要求也越来越高，早期大邑地区流行的多层 住宅已不能满足人们对生活舒适度的要求，消费者对电梯房的喜欢程 度也在逐渐提高。 小结 从以上市调相关情况可以看出，项目周边区域特点为 区域内房屋总价低面积流行较大的大户型。 由于本区域内房地产较之其它区域属中早期，消费都偏好左 右的两房和左右的三房，并认为是流行高档户型。 消费者对小区房的了解甚为贫乏，对好房子的定价更缺少评判标 准。 乡镇级领导和批农村乡镇外出经商人士亦有改变现有住房条件 的需求，周边居住民随着生活水平的提高，也有着二次置业的需求。 现有住宅主要集中在区域中心地带，多大数物业住宅部分为砖混 结构，成本低，户型设计般，没有特色，旧城改造工作正在城区内 逐渐进行。 未来年内的区域市场竞争激烈，高层住宅放量会明显增大。 宏观环境分析 据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为 了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均 是站在增量房市场来进行调控规范，而对存量房市场的影响则是加 大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的 力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。 据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年月份， 全国商品房平均销售价格同比上涨，商品住宅和商业用房的平 均销售价格分别上涨和。 国家四川省成都市有关土地政策的出台加大了开发用地的管 理，使得大邑县本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了大邑圣菲 壹号住宅用表现为 房价将持续稳中有升近几年，大邑商品房价格与周边城市相比涨幅较低，因此受宏 观调控影响较小，由于土地价格建筑材料等价格上涨，房屋产品质 量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。 房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势 是城镇化进程加快，大量人口进城居住就业，将增加房地 产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三 是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。 二手房市场活跃对新房的促进 随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新押旧买新租旧 养新按揭买新等以旧换新的购房群体逐渐上升。 政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地 改善城市面貌，进步优化城市空间布局，推进大邑这座最佳人居城 市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到大邑 购房居住。 房地产营销方式的改变 房地产销售方式从原始的概念销售点子销售商业炒作销售转变为 全方位营销推广。竞争由单的价格竞争质量竞争上升到价格质 量品牌环境配套等多因素多元化竞争新格局。 二目标客户的定位 目标客户群主要分为四类是钟爱于大邑居住环境人居品牌的购房群体 二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场 三是当地居民更换旧房二次置业的购房群 四是致力于大邑投资置业的购房群体。 三价格预测 根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测 价格 多层住宅均价元 高层住宅均价元 商业网点均价元 办公楼均价元 车位均价万元个 储藏室均价元。 五项目实施计划 工程建设实施计划 为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大 开发成本低利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发 商业网点办公楼地下停车场等单体工程，拟开发建设期为年年，年拟开发面积年拟开 发面积工程建设进度计划见附表。 以多年的开发经验，科学先进的管理模式招投标制工程监理 制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高 工程质量，控制工期，提高资金周转率。 二销售计划及营销策略 销售计划 根据工程建设进度计划及大邑地区房地产发展走势，该项目拟 销售周期为三年年销售收万元年销售收入 万元年销售收入万元。年度销售测算见附表。 营销策略 秉承企业广厦千万诚信皇冠的经营理念，深入房地产市 场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销 售，获取最大利润。 进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对 目标市场户型结构客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的 楼盘产品。 实施有效的广告宣传策略营销策略及公关策略，实现销售 目标。利用报纸电视户外广告牌车体站牌等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客 户群对企业品牌的认识了解与接受，提高对所开发产品的认识度。 通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销人员促销 网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单的自行销售转变为直 销行销网络销售地区代理等多元化销售方式。 提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客 户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到 比预期更好的超值服务。 利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌 效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满 足客户的期望，激发客户的购买愿望。 结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形 势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合低开高走的价格策 略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关 注，形成良好的市场氛围，形气后再据市场情况逐步提高房屋价 格，给客户以增值保值的信息，坚定购房客户的信心。 六项目财务经济分析 投资估算 项目概况 开发项目区位条件 二规划方案 二建设条件 建设地点条件 二建设实施条件 三投资环境分析 宏观环境分析 二微观环境分析 四市场分析与价格预测 市场发展前景分析 二目标客户的定位 三价格预测 五项目实施计划 工程建设实施计划 二销售计划及营销策略 六项目财务经济分析 投资估算 二资金筹措 三项目经济效益分析 七风险分析项目盈亏平衡分析 八结论 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目概况 开发项目区位条件 圣菲壹号位于大邑县晋原镇甲子路延伸段，正对甲子东路，东至 周传明，北靠成都俊捷科技有限公司，西临四川原池酒业。是大邑县 晋原镇地理位置最为优越的规划分区之。 二规划方案 圣菲壹号规划总用地面积平方米，建设规模 平方米，规划以居住为主，充分体现了以人为本的对居住 环境居住类型居住心理的要求。总建筑面积为，其 中小高层住宅高层层住宅建筑面积为 地下车库个，建筑面积，商业。建筑容积率为， 绿化率。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接， 体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生 活服务设施，创造了清新雅致的人文居住园区。 二建设条件 建设地点条件 项目位于的工业园区区域，新区和老城之间，政府扶持力 度大，发展潜力毋庸置疑 层高层简欧风格建筑，区域标志性建筑 小户型多功能的设计，有效的利用空间，提高居家生活品质的两房三房总价更低，市场更容易接受 未来高速铁的修建，分钟成都周边交通网，交通更加便捷 二建设实施条件 该详细规划已经全部完成，并通过大邑县规划管理局审批。 该规划距大邑市中心较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。 三投资环境分析 大邑新城区房地产开发项目的数量上较多，目前在售待售项目达到 余个。从数量上看，是整个大邑县城区内开发量最大的个区域。 在期房市场上，目前推出的体量达到了约万方之多，其中，小高 层约万方，占高层万方，占多层约有万方，占 。 就目前大邑新城区市场上所推出的户型中，两室和三室所占比例还是 最大，各自所占的比例分别为和，室所占比例为。大邑 新城区房地产市场，居家性远远高于投资性，因此，居家型的两室和 三室理所当然成为市场主力。 大邑老城区由于在老城区内无面积较大的地块用于开发，因此相比 大邑新城区和桃园新城片区，项目体量都比较小，大多数在万方以 内。目前市场上推出的体量万方，其中小高层万方，多层万 方。大邑老城区建筑形态上多层和低层是市场的主力产品。目前市场上推 出的多层约有万方。而最近新推出的新楼盘以小高层为主。小高层 正逐渐成为大邑老城区发展的趋势。户型比例从市场份额看，室占 ，两室占，三室占，四室及五室占。室只有滨河 景秀才有 桃园新城此片区也是房地产开发的个热点区域，该区域作为大邑 的个新兴区域，城市规划比较好。楼盘均是多层和小高层。