，也得益于近年来对各项涉及房地产开发的政策的调 整与完善。是土地政策经营性土地全部实行招标拍卖挂牌出让拍卖的土地都要 有建设性详规和控制性详规完善土地储备制度，坚持熟地出让建立了土地供后跟踪监 管制度对闲置土地征费依法收回，防止浪费土地。二是房地产规划计划制度编制并 严格执行房地产开发年度计划和城区控制性详规加强城市房屋拆迁规划计划管理完善 廉租住房保障体系。三是房地产信贷政策提高了房地产开发企业申请开发贷款的准入门 槛加强房地产开发贷款管理。四是房地产市场监管制度建立了包括计划金融统计 国土房管等部门在内的联席会议制度加强开发资质管理，建立房地产信用档案体系加 强房地产市场信息系统和预警预报体系建设建立了房地产交易权属业务管理系统商 品房网上签约系统房地产市场信息发布系统等。 在政策方面，重庆市政府办公厅转发了市国土房管局等部门关于调整住房供应结构 稳定住房价格促进房地产市场健康发展的实施意见，主要从住房结构调整土地供应规 划等个方面调控房地产市场。意见放宽了住房公积金的提取和使用，即住房公积金缴 存职工在购买住房时，可全额提取本人及直系亲属的公积金账户余额，作为购房首付款 未建立住房公积金的，允许以建立了住房公积金的直系亲属的名义申请住房公积金贷款。 政策对不同方向，不同主体的影响是不同的，在重庆的实施意见中，明确提出了禁止 任何名义的集资建房，这将在定程度上增加了商品房市场的有效需求。闲置地按出让金 收闲置费政策的出台将有效遏制开发商依靠倒买倒卖土地增值的投机行为，同时也在定程度上增加了开发商的风险和资金压力。公积金政策的出台，使市民置业房贷更为方 便与自由，市民申请住房公积金贷款买房将更加方便，可以降低购房者的首付款压力和贷 款利息压力，这在定程度上可以激发部分购房者的积极性。 总体而言，个健康良性的市场将更好的保护投资者和消费者双方面的利益，将有益 于市场的长远发展。 重庆做作为国家三峡项目的重点区域，外来企业到库区投资可享受国家西部开发政策 三峡库区移民开发及对口支援政策重庆市鼓励外来投资优惠政策。从年年国 家每年还将从三峡工程建设基金中安排亿元，建立三峡库区产业发展基金，用于扶持三 峡库区移民就业的产业项目。从三峡电站的电价收入提取定基金用于后期重点扶持库区 移民发展生产及基础设备技术培训等项目。这些优惠措施的实施必将有力的带动重庆市 范围内的经济新增长，推动地区的发展。 重庆市在宏观调控和金融政策等方面对房地产企业的要求，在定程度上加大了房地 产企业的操作难度，导致部分资金欠缺的房地产企业出现困境，目前从市场来看影响明显， 重庆市很多资金实力较小的房地产企业出现集体退市的现象。但这对于那些有实力的开发 商而言，同样也意味着将会有更大的市场空间被让出。 第三节万州区经济环境及行业发展状况分析 万州作为三峡库区的中心城市，具有地理交通资源等优势。年地区生产总值 同比增长，地方财政收入增长全社会固定资产投资增长社会消费品 零售总额增长外贸出口增长城市居民人均可支配收入增长农村居 民人均纯收入增长新增城镇就业岗位万个，新转移农村劳动力万人。 随着西部大开发的深入推进，万州可望获得更有力的支持东部沿海发达地区的资本 产业加速向西部转移，万州具有承东启西的区位优势和水陆空立体交通等比较优势，可以 更多地予以承接同时，重庆市委市政府把加快万州及三峡库区生态经济区的发展，使 其成为库区的经济中心，最具特色的发展地区，列为重庆十五规划的工作重心。 万州综合经济实力的增强，将为城市建设提供强大的源动力。 万州国民生产总值在最近十年来直保持快速发展的态势，增长幅度惊人，年均增 长幅度超过了十五期间年均增长达到了，高于同期全国增长幅度，显示了 万州区健康良性经济发展局面。 通过对最近年来万州区国民经济的研究，我们可以发现，万州区虽然受到了三峡移民工程的影响，但其经济并没有受到多大的干扰，这主要归功于万州区自身拥有比较 良性的经济结构年万州区第第二第三产业比重为。三峡 移民工程虽然影响了万州农业经济，但对第二产业和第三产业的影响较小。 在十五期间，万州区国内经济保持高速发展态势。年，万州区完成国民生 产总值元，同比增长，分别比全国重庆市高和个百分点，年均增长 。地方财政收入亿元，同口径比较，年均增长。全社会固定资产投资累计 完成亿元，年均增长。完成城市建设面积平方公里，比上年增加平方 公里。城镇化率，比上年提高个百分点。 十五期间，共完成房地产开发投资亿元，为全区固定资产投资总额的， 实现增加值亿元。房地产业主要税费出让金入库亿元，占同期财政收入的 。竣工商品房万平方米，其中住宅万平方米，商业营业用房万 平方米，写字楼万平方米。专业物业管理面积万平方米，城镇居民人均居住建 筑面积平方米。其中年完成房地产开发投资亿元，为全区同期固等工作。 三住房情况 从人均住房面积来看，万州区城镇居民的人均住房面积为平方米移民占有 定的比例，这个数字大于重庆市平方米和全国平方米的数字。受移民住 房政策的影响，部分城市居民通过优惠的购房政策取得了住房，是人均住房面积增长的主 要原因。万州区城镇居民已经从过去的解决基本住房问题向改善住房质量转化，他们再次 购房时必然对房屋的综合素质和性价比产生更高的要求。 万州现有住宅质量较低，具有改善住房条件的内在动因。万州区整体住房质量仍然处 在非常低的层面，低档次的移民房占据很大的比例，市区早期住房也存在建筑密度高缺 乏绿化舒适度差等劣势，这些居民具有改善自己住房条件的外在动因。 房地产市场表现也在定程度上印证了万州居民改善住房条件的旺盛需求。万州房地 产市场最近二年商品房市场呈现较为明显的增长态势，元平方米以上的商品房年均销 售量达到万平方米，说明万州居民不仅具有改善住房条件的要求，更有改善住房条 件的经济实力。 从居民构成来看，万州年代前后人口高峰期出生的居民，目前正好处于购房结婚 生育的高峰期，必然导致房地产需求的升温，将形成股购房热潮。 万州统计局调查数据显示，万州区户均人口呈现逐年缩小趋势年户均人口 人，比年减少了人，这说明万州家庭呈现小型化发展倾向，从而导致对住宅需 求的增加。 四万州区城市居民可支配收入消费能力消费潜力呈快速增长 据统计，万州区年城市居民人均可支配性收入为元，对于每个家庭来说， 其余额流向分为两部分，是子女的教育经费，二是家庭的大项开支，如购买房产等。 按照国际上通行的衡量房价高低的标准收入房价比，即居民户均年收入与在当地 套住宅平均总价之比收入房价比在∶以下是比较合理的空间，在∶至∶之间 时，居民便会感觉到购房的压力而达到∶时就大大超出合理空间。那么就万州区目前 居民的可支配性收入情况来说，万州房价还在可接受的范围内，还有较大的成长空间。 随着移民迁建扫尾，大面积的集资建房减少，万州房地产市场经过了段调整期后， 目前正在由特殊市场向般市场过渡，开始走向良性发展轨道。 根据房屋产权登记机构统计，年，商品房交易创历史新高，销售面积万平方 米，成交金额亿元，同比增长和。住宅交易面积万平方米，金额 亿元，销售面积和金额分别同比增长和。批新楼盘预售呈现热销局面，特别 是位置好环境好能看江的电梯江景房更是出现供不应求的现象。 全国重庆市万州区 人均住房面积比较 五国家宏观调控政策对万州房地产市场的影响 住房供应结构 国家从年起连续出台了很多政策，从央行的调息，到国八条新八条 七部委八条，以及后来的些财税和金融政策，在这些政策作用下，市场上曾经出现 了很长时间的观望，但观望之后房价依然没有得到抑制，主要城市房价上窜迹象明显。建 设部以及政府都认为前期的些政策不到位，所以效果不理想，未来仍然需要继续执行， 甚至强化。因此，新六条应运而生。 城市居民人均可支配收入元 社会消费品零售总额亿元 住房供应结构的规定必须和市场相结合和消费者需求相吻合，个城市年度的 平方米住房供应结构规定仅仅是出于满足中低收入者的购房需求，但又如何满足大量有 超过平方米住房需求的消费者呢 国六条中平方米以下住房须占项目总面积七成以上最终被定义为项目控制与总 量控制相结合的政策，导致本政策在具体执行过程中，存在灵活变通的可能性。但对具 政策链接 国务院规定，自月日起，凡新审批新开工的商品住房建设，套型建筑面积平方以下的住 房含经济适用房面积所占比重，必须达到开发建筑总面积的以上。 月日，国家建设部号文件对新建住房结构比例和套型建筑面积等问题提出了具 体意见平方米是指套型建筑面积，而的比例要求则是针对各城市年度新审批 新开工的商品住房总面积。 月日，重庆市规划委网站发布相关文件规定，住宅建筑标准层高超过米，房屋 面积将按底层面积的倍算。 月日，重庆市政府办公厅转发了市国土房管局等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格促 进房地产市