标面积，金额万元，表销售费用及税金单位万元序号项目指标备注销售收入，销售费用，可销售部分收入销售税金及附加，营业税，可销售收入，含安臵房城建税及教育附加营业税印花税序号项目指标备注土地增值税，所得税，费用及税收合计，按规定，市房地产税费主要是营业税销售收入城建税营业税教育费附加营业税印花税销售收入等，共计，万元。销售费用按销售收入预计，则销售费用为，元。根据关于实施企业所得税过渡优惠政策通知国发号，原享受企业所得税税率企业，年按税率，年按税率，年按税率，年按税率，年按税率执行，则本项目所得税共计，万元。项目利润成本利润率项目利润主要来源于项目销售利润。税后利润率税后利润总投资，详细情况如下表。表项目利润估算表单位万元序号项目计算公式金额万元销售收入，开发成本，销售费用，销售税金及附加，土地增值税，财务费用，利润总额，所得税按照最新税法计算，净利润，合作方利润分配，我方净利润，成本利润率利润总额总投资税后成本利润率税后利润总额总投资项目综合经济效益分析现金流量分析各年度现金流量详见附表。财务净现值净现值是按设定基准收益率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初现值之和，它是考察项目在计算期内盈利能力动态评价指标，净现值大于或等于项目可以接受。本项目期财务净现值为，万元，项目可行。财务内部收益率内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于时折现率。它反映项目所用资金盈利率，是考核项目盈利功能主要动态指标。当大于基准收益时，则认为其盈利能力已满足最低要求。本项目期内部收益率为，项目可行。经测算，各期项目在计算期内财务净现值，内部收益率，动态投资回收期如下项目指标财务净现值，内部收益率动态投资回收期年八项目敏感性分析我们对销售收入开发成本变化进行了敏感性分析测算，以下为项目各指标相对销售收入开发成本变动反映结果表项目敏感性分析因素变化情况敏感性分析结果销售收入万元总投资万元土地增值税万元所得税万元税后利润万元成本利润率财务净现值万元内部收益率动态投资回收期年基本方案销售收入变化下降上升土地成本变化下降上升工程成本变化减少圈交通规划图市城市轨道交通规划图本项目位于地铁三号线龙城广场站和南联站之间，距离这两站距离均在米以内，交通非常方便。地铁三号线由福田保税区至区段总长约公里，设车站座。站点名称依次为益田站石厦站购物公园站福田站少年宫站莲花村站华新站通新岭站红岭站老街站晒布站翠竹站田贝站水贝站草埔站布吉站木棉湾站大芬站丹竹头站六约站塘坑站横岗站永湖站荷坳站大运站爱联站吉祥站龙城广场站南联站双龙站。④产业发展与布局以电子信息产业为主导，适度重型化制造业为重点，高端服务业为支撑，构建高新技术产业现代物流业现代金融业和特色文化产业四大支柱产业。建设具有区域价值战略性节点地区，不断壮大以支柱产业为核心目标产业集群，并有计划有步骤地实施生产要素市场化，逐步臵换低端产业，为高端产业释放空间，实现产业渐进式转型。图市产业布局集聚龙城坪地新兴产业制造基地布吉横岗平湖传统优势产业制造基地宝龙碧岭大工业区高新技术产业制造基地，产业氛围浓厚，经济发展和地区升级动力强劲，为本项目成功运作奠定了坚实基础。城市升级改造原特区外采取中心轴线带动梯度推进方式改造。加大对改造片区前期研究和组织协调，创造良好改造环境，引导市场积极参与改造。重点推进新安西乡松岗沙井公明观澜平湖布吉坪山葵涌等中心片区，以及宝安大道沿线深惠路沿线以及轨道号线号线等沿线周边城中村全面改造有计划地推进宝安中心区周边龙华民治坂田大运新城福永坑梓等中心片区综合整治配合大鹏半岛旅游区开发建设，逐步实施坝光西涌下沙等村异地重建。市中心组团分区规划功能定位中心组团研究总论关于项目本体关于项目拆迁及地价的成本要为龙西五联和龙东同乐老城区，实现三个转变调整现有零散商业，对旧城区工业进行用地臵换，对旧居住区进行改造产业拓展功能区主要为坪地片区宝龙片区，重点发展现代制造业和科技型城市型工业。本项目位于城市商贸功能区内，未来主要发展成为集商业，居住，办公等于体综合生活社区。④城市更新功能区更新改造城市更新功能区结合老城区产业结构调整城市旧区更新改造，完善配套设施系统，形成中心组团商业中心区。旧城改造主要针对街区或片区相对集中分片整治，包括街区改造公共设施配套和交通整治。其中街区整治为综合性城市街区更新，涵盖工业区改造城中村改造公共设施配套和街区内部路网完善等内容。从市总体规划和区域组团规划看，本项目具备良好发展背景和发展机会。项目属性界定从本项目基本情况，项目微观环境以及区域环境和城市规划等多层次解析本项目，从而确定本项目属性本项目位于地铁三号线龙城，北至前进路，项目临地铁三号线龙城广场站和南联站，从区位上看，本项目具有优越区域条件和重要交通地位。项目四至如下图项目周边区域成熟度预览该项目整体体量较大，相对开发周期工作量以及前期投资庞大。项目期开发周期为年，工作量较大。项目地块形状整体呈长方形，东北面有局部不规则地块，周边商业氛围正在逐步提升和聚集，未来发展空间良好，多面临街商业体量市场消化量空间巨大。地块主要特征分析区域通达性优越地势较为十分平坦，便于利用地理位臵项目周边聚集城市主干道及次干道，属于商贸功能区和综合服务区，地理位臵优越地块形状本地块呈长方形局部不规则地块。从整个中心城片区中观解析本项目交通状况分析本项目周边交通状况如下图所示。项目所在片区交通条件良好。片区处于城市主干道深惠路，惠深高速，城市次干道龙城南路，植物园路交汇中心区域。轨道交通方面，紧邻深惠路地铁号线线。交通路网架构高速公路深惠高速公路，红线宽度米，为双向车道主干路深惠路，红线宽度米，为双向车道龙城南路，红线宽度米，为双向车道爱龙路，红线宽度米，为双向车道内环西路，红线宽度米，为双向车道次干路前进路向银路上龙塘路及植物园路，红线宽度米，为双向四车道。次干路网密度为公里平方公里支路各地块通行与出入主要道路，红线宽度米，为双向或单向两四车道，支路网密度为公里平方公里。轨道交通地铁号线其中前进路向银路植物园路和爱龙路承担了片区车行交通对外疏解功能。区位优势项目位于规划中心组团，随着市整个规划布局展开，土地资源紧缺问题变得越来越严峻，而城市发展战略目标北移已是必然趋势。中心区城市设计超前性以及配套设施逐步完善升级，生活，位于龙城南路惠深高速深惠路等多条主线和支线交接中间地带，东至植物园路，南至爱龙路，西至向银路，北至前进路，项目临地铁三号线龙城广场站和南联站，从区位上看，本项目具有优越区域条件和重要交通地位。项目四至如下图项目周边区域成熟度预览该项目整体体量较大，相对开发周期工作量以及前期投资庞大。项目期开发周期为年，工作量较大。项目地块形状整体呈长方形，东北面有局部不规则地块，周边商业氛围正在逐步提升和聚集，未来发展空间良好，多面临街商业体量市场消化量空间巨大。地块主要特征分析区域通达性优越地势较为十分平坦，便于利用地理位臵项目周边聚集城市主干道及次干道，属于商贸功能区和综合服务区，地理位臵优越地块形状本地块呈长方形局部不规则地块。从整个中心城片区中观解析本项目交通状况分析本项目周边交通状况如下图所示。项目所在片区交通条件良好。片区处于城市主干道深惠路，惠深高速，城市次干道龙城南路，植物园路交汇中心区域。轨道交通方面，紧邻深惠路地铁号线线。交通路网架构高速公路深惠高速公路，红线宽度米，为双向车道主干路深惠路，红线宽度米，为双向车道龙城南路，红线宽度米，为双向车道爱龙路，红线宽度米，为双向车道内环西路，红线宽度米，为双向车道次干路前进路向银路上龙塘路及植物园路，红线宽度米，为双向四车道。次干路网密度为公里平方公里支路各地块通行与出入主要道路，红线宽度米，为双向或单向两四车道，支路网密度为公里平方公里。轨道交通地铁号线其中前进路向银路植物园路和爱龙路承担了片区车行交通对外疏解功能。区位优势项目位于规划中心组团，随着市整个规划布局展开，土地资源紧缺问题变得越来越严峻，而城市发展战略目标北移已是必然趋势。中心区城市设计超前性以及配套设施逐步完善升级，生活宜居氛围逐渐赢得在工作生活群体认同，周边商业氛围已经产生积聚效应，本项目位于中心区，区域未来发展潜力巨大。图项目布局结构规划图从城市规划宏观解析本项目发展机会市城市总体规划城市总体定位继续发挥改革开放与自主创新优势，担当我国落实科学发展观构建和谐社会先锋城市。实现经济社会和环境协调发展，建设经济发达社会和谐资源节约环境友好文化繁荣生态宜居中国特色社会主义示范市和国际性城市。依托华南，立足珠江三角洲，加强深港合作，共同构建世界级都市区。城市副中心建立三级城市中心体，为个城市副中心之中心包括大运新城和中心城，在发挥对东部分区综合服务职能同时，承担市级文化体育和会展服务功能，并作为辐射带动粤东地区发展重要节点。图中心辐圈交通规划图市城市轨道交通规划图本项目位于地铁三号线龙城广场站和南联站之间，距离这两站距离均在米以内，交通非常方便。地铁三号线由福田保税区至区段总长约公里，设车站座。站点名称依次为益田站石厦站购物公园站福田站少年宫站莲花村站华新站通新岭站红岭站老街站晒布站翠竹站田贝站水贝站草埔站布吉站木棉湾站大芬站丹竹头站六约站塘坑站横岗站永湖站荷坳站大运站爱联站吉祥站龙城广场站南联站双龙站。④产业发展与布局以电子信息产业为主导，适度重型化制造业为重点，高端服务业为支撑，构建高新技术产业现代物流业现代金融业和特色文化产业四大支柱产业。建设具有区域价值战略性节点地区，不断壮大以支柱产业为核心目标产业集群，并有计划有步骤地实施生产要素市