。因此，应控制建设投资，稳定收入，若市场繁荣后租金上升将对收益有较大的提高作用。敏感性分析表表序号不确定因素不确定因素变化率财务内部收益率敏感度系数基本方案建设投资收入经营成本说明表中的基本方案是指附表中项目现金流量表所得税前中所选定投入和产出的数值计算的指标。第十四章风险分析与对策房地产政策变动风险中国房地产市场受惠于政府经济刺激方案及国内投资者追捧，于年下半年强劲反弹。房价急剧上升后，中国政府开始多管齐下抑压房价上涨。但是房价仍然持续高涨。房地产价格的快速上涨已经成为我国经济运行中的突出问题，也是整个国民经济持续快速健康发展的不稳定因素房价上涨过快导致居民购房负担过重，房价上涨过快不仅加大了物价上涨压力，而且导致居民购房负担日益加重。抑制了居民的其他消费房价上涨过快加剧了地区之间和居民之间的贫富差距房价持续过快上涨最终将导致房价下跌，从而直接威胁金融秩序的安全，进而给国民经济带来剧烈震荡房价的过快增长影响城乡统筹发展房价的过快上涨将带动城市商务成本的提高，降低城市的综合竞争力。因此，有经济学家称中国疯狂地玩房地产是经济自杀世界四大会计师事务所德勤公司预计年中国的房地产政策将有更多改变。如果政策失当，将影响中国及信阳的房地产市场，从本对本项目产生重大影响如果信阳的房地产市场陷入衰落或销售量下降，则本项目的运营将产生风险。应对措施地方财政对土地出让收入的依赖，使得中国的房地产政策不会产生实质上的变化信阳作为三四线城市，房地产泡沫有限出于旅游和外出务工人员的置业需求，信阳的房地产需求较为刚性。从而本项目由于房地产政策发生变化产生的风险会比二线城市小。旦发生，项目投资人应抱着与商户共渡难关的思想，以求后来的发展。拆迁风险拆迁地点位于国道旁边，面积约为平方米，砖混结构占以上。涉及家庭户左右，拆迁成本高，风险大，周期长，政策性强，不确定因素多，如处理不当，将会引发不安定事件发生。本项目将根据狮河区工业集聚区征地拆迁安置方案统安置拆迁人员，按程序和标准严格执行，确保户户满意项目建设期期间和运营期间的工作优先安置拆迁家庭，实现和谐发展。市场风险市场风险是竞争性项目中经常遇到的风险，表现为开业时摊位出租率低运营后商户不赚钱，导致退租率提高，项目现金流短缺。主要原因有消费者的消费习惯消费偏好发生变化市场竞争格局发生重大变化，竞争者采取了进攻策略，或者出现了新的竞争对手宏观经济的变化，导致建材家居的需求大幅萎缩，影响商户的经济效益。对策中南家俱城将于年月正式开业。目前，全部摊位已经全部出租。定程度上降低了紧临的家居用品物流园的市场风险。家居物流园在周密的市场调查基础上，将推出更有创新性和针对性的市场策略，紧紧抓住信阳市房地产市场高速发展的机遇，再加上雄厚的资金实力，市场风险大为降低。经营风险当该项目租赁或销售情况不佳运营难以持续，企业应该有个明确的方案，以保障投资者或贷款人的利益，这也是后者较为关切的问题。由于地处物流园区，相关仓储和商场改作其他物流基地也非常方便，降低了项目的投资回收风险。管理风险物流园产业是个知识密集型产业，更是个资本密集型与劳动密集型产业。家居用品物流园的管理，既涉及到招商，还涉及到日常的运作宣传和服务，更涉及到物流中心的运作，既要和上级中心市场的联络，还要将渠道有效地向县乡延伸，为新农村建设服务。对管理团队的要求较高。管理的员工既有从事物流业务为商户创新服务的专业人士，也有保洁保安等劳动强度较高的普通劳动力，如何进行有效地管理需要支高效的管理团队。项目公司拟聘请有管理家居用品市场经验的管理团队承担公司的日常管理，同时，公司将抽调或招聘的方式培养项目自身的团队。融资风险本项目涉及商场建设物流中心的建设，还涉及土地购买拆迁安置，前期需要资金量大，而本项目在建设期需要借款万元，若借款资金不到位，将会影响项目的投产项目建设期完成后，运营企业主要依靠商场和仓库的租赁收入及部分物流配送服务费用，但维护个商场的固定资产折旧和商场的运营费用相应较高，故会产生融资风险。家居用品有限公司的股东实力雄厚，从事公用事业，现金流稳定，因此，自有资金投入有保障。旦借货资金不能落实，将由股东出资投入。第十五章结论与建议家居用品物流园项目建设将推动信阳市在家居市场的发展，及相应建材工业的发展。填补信阳市西北方向及物流园在家居行业的空白，大大提升信阳市家居物流产业的软硬件条件。家居物流园的建设将产生带动运输餐饮宾馆等相关产业发展，增加人员的就业岗位，社会效益良好。家居用品物流园将形成批家居用品品牌商入驻吸引第三方家居用品经营企业。加强信阳与郑州武汉合肥等中心城市家居用品行业的物流信息流资金流的流动加强信阳对下属县乡的新农村建设和小城镇建设对家居用品的辐射力。降低家居用品在信阳的运营成本有效实现地方经济宏观物流产值，增加地方财税。运营期间房产税营业税金及附加等总计万元，所得税万元。项目在市场，选址方面做了充分的考虑针对信阳现有家居建材市场多布局在东南，且重复建设造成经济回报严重下降状况，结合项目的地块区位，在规划定位上侧重于批量交易为主和给城市品牌家居城和建材市场做专业仓储配套。园区功能布置上做了周到安排重视消防安全卫生等环节的设置，特别是项目公司来自于地方公用事业运营商，对项目的市场运作和供地的整理具有优越的背景。在满足土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准。建议项目早日开工建设。家居用品物流园可行性研究报告。用品物流园项目建设单位项目建设单位信阳家居用品有限公司法定代表人质范围建筑轻工农业服务范围规划咨询编制项目建议书可行性研究报告项目申请报告资金申请报告。在充分调查的基础上，就编制家居用品物流园可行性研究报告有关问题与承办单位的领导及有关了本项目的可行性研究报告，为该工程建设项目的决策和建设提供可靠的参考依据。中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见商改发号物流业调整和振兴规划国发号方法与参数第三版专业技术人员调查的有关资料和数据承办单位关于编制可行性研究报告委托书编制范围与内容根据国家对可行性研究报告编制范围和深度的有关规定，本可研主要内容包括建设规模与目标项目规划占地约亩平方米，总投资万元人民币。项目拟建总建筑面积平方米，其中仓库平方米家装板材商场平方米厨具卫具商场平方米床上用品家饰商场平方米灯具灯饰家电商城平方米拆迁安置房平方米，其中安置户占用平方米，销售平方米。建设期二年。项目建设进度为第年总投资万元，形成建筑面积平方米的投资，分别建成仓库家装板材商场。