本项目可供出租的写字楼建筑面积共计。空置率在实际租赁经营中，可能会有少量写字楼暂时未出租而空置，正常经营年份的空置率设定为。单位建筑面积年租金预测参照项目建设地相同经营性质的经营场所单位建筑面积年租金水平，本项目写字楼单位建筑面积平均年租金按元平方米不含水电费用测算。写字楼租金收入测算按以上可供出租的写字楼建筑面积空置率及单位建筑面积年租金测算，本项目正常经营年份写字楼的租金收入为，万元万元，见附表。商业网点租金收入可供出租的面积本项目可供出租的商业网点建筑面积共计。空置率在实际租赁经营中，可能会有少量商业网点暂时未出租而空置，正常经营年份的空置率设定为。单位建筑面积年租金预测参照项目建设地相同经营性质的经营场所单位建筑面积年租金水平，本项目商业网点单位建筑面积平均年租金按元平方米不含水电费用测算。商业网点租金收入测算按以上可供出租的商业网点建筑面积空置率及单位建筑面积年租金测算，本项目正常经营年份商业网点的租金收入为，万元万元，见附表。物业管理费收入本项目物业管理部门向各种建筑物的业主及租赁者提供保安保洁等服务，年物业管理费暂定为元，预计本项目正常经营年份收取物业管理费建筑面积为，可收取物业管理费万元，见附表。租赁经营营业收入预计本项目正常经营年份租赁经营的租金及物业管理费收入合计为万元，见附表。租赁经营营业税金及附加测算房产租金收入及物业管理费收入按国家规定应纳营业税，税率为城市建设维护税教育费附加分别为应纳营业税额的，平抑物价基金教育发展基金分别为营业收入的。预计本项目租赁经营正常经营年份应纳营业税万元，应纳各种附加税万元，见附表。根据我国现行有关税务法规，房产出租还应交纳房产税，税率，预计本项目正常经营年份应纳房产税万元，见附表。预计本项目租赁经营正常经营年份应纳各种经营税金及附加共计万元，见附表。租赁经营总成本费用测算为便于本项目的财务测算及评价，本报告依据投资项目可行性研究指南及投资项目经济咨询评估指南的方法，将租赁经营总成本费用中的相同各项费用归并后，按直接成本工资及福利费折旧费修理费无形资产摊销费其他费用利息支出营业费用等成本要素进行测算。直接成本租赁及物业管理的直接成本包括物业管理用水电各种低值易耗品等。本项目的租赁及物业管理的直接成本参照本项目建设地其他同类型经营场所的直接成本费用水平测算。工资及福利费本项目租赁经营劳动定员人，人均年收入按万元测算，福利费按工资的提取。工资及福利费测算见附表。修理费修理费按租赁经营应分摊固定资产原值的计算。其他费用其他费用包括差旅费交通费办公费用工会经费职工养老保险费医疗保险费失业保险费等，按租赁经营营业收入的测算。营业费用营业费用主要用于广告宣传等费用，按租赁经营营业收入的测算。折旧费固定资产折旧费按直线法残值率测算。折旧年限建筑物年机器设备年。固定资产折旧费测算，见附表。摊销费无形资产摊销费从项目投营年起，按年等额摊销测算，见附表。利息支出本项目建设投资长期贷款还款期内应付利息计入当期利息支出。总成本费用预计本项目租赁经营在还清长期贷款后正常经营年份的总成本费用为万元，见附表。总成本构成根据财务分析和可行性研究的需要，有项目总成本费用按其性态可划分为固定成本及变动成本按项目评价则采用经营成本。固定成本固定成本是指在定的经营规模限度内，不随营业额等其他因素的变化而变化的费用。具体包括工资及福利费折旧费修理费摊销费利息支出其他费用等。预计本项目租赁经营正常经营年份的固定成本为万元。变动成本变动成本是指随营业额等其他因素的变化而变化的费用，包括直接成本营业费用等。预计本项目达到经营目标年份的变动成本为万元。经营成本预计本项目租赁经营正常经营年份的经营成本为万元。利润测算项目利润与利润分配测算见附表，从附表中可以看出，项目正常经营年份的营业收入为万元，减去总成本费用万元，营业税金及附加万元后，利润总额为万元。各年实现利润按交纳所得税，盈余公积金按所得税后利润的提取。预计正常经营年份应纳所得税万元，所得税后利润为万元。项目清偿能力测算贷款偿还能力测算本项目计划项目银行申请长期贷款万元，长期贷款的偿还按最大能力还本按期付息的方式考虑。在偿还长期贷款期内，企业所获利润，在交纳所得税并提取法定盈余公积金后可供投资者分配的利润中，应首先用于偿还长期贷款本金。此外，本项目租赁经营部分固定资产折旧费无形资产摊销费以及房产销售建设成本摊销费可用于偿还贷款本金。可供偿还长期贷款本金的利润折旧费摊销费均按，房产销售建设成本摊销费按用于偿还贷款测算。经测算，预计本项目还款期内可供偿还贷款本金的资金共计万元还款期利息已计入当期利息支出，贷款偿还期为年，见附表。偿债能力分析偿债能力分析的主要指标为偿债备付率和利息备付率利息备付率税息前利润当期应付利息费用偿债备付率可用于还本付息资金当期应还本付息费用。可用于还本付息资金为还款期内各年的息税折旧摊销前利润，根据利润与利润分配表贷款偿还能力测算表计算的利息备付率偿债备付率见附表还本付息测算表，从附表中可以看出，本项目偿还银行长期贷款期内各年的利息备付率最低为，偿债备付率最低为，表明各年的还款资金来源能够偿付当期债务，有较强的偿债能力。项目清偿能力分析财务计划现金流量表见附表，资产负债表见表附表。从附表附表中可以看出，本项目投产后各年均有较高的盈余资金同时项目计算期内各年的资产负债率最高为，项目计算期内各年的流动比率及速动比率最低分别为，表明本项目的清偿能力较强。财务效益评价按建设项目经济评价方法与参数第三版，本项目融资前税前财务基准收益率设定为，项目资本金税后资本金基准收益率设定为。财务评价指标根据利润与利润分配表见附表建设投资估算表见附表项目投资现金流量表见附表项目资本金现金流量表见附表计算出本项目的各项财务评价指标如下总投资收益率运营期内年平均息税前利润项目总资金项目资本金净利润率运营期内年平均净利润项目资本金项目投资回收期包括建设期年所得税前年所得税后年项目内部收益率所得税前所得税后项目财务净现值所得税前万元所得税后万元资本金内部收益率。财务评价从以上各项指标中可以看出，本项目的总投资收益率项目资本金净利润率分别为融资前税前项目投资回收期为年含建设期年融资前税前项目内部收益率为，高于财务基准收益率融资前税前项目财务净现值为万元，大于零项目资本金税后资本金内部收益率为，高于资本金基准收益率，因此在财务上是可行的。第十六章不确定性分析盈亏平衡分析基础数据本项目正常经营年份基础数据为年固定成本万元，年营业收入万元，年营业税金及附加万元，年变动成本万元。盈亏平衡点按以上数据计算，本项目正常经营年份以经营能力利用率表示的盈亏平衡点为。计算表明，当项目正常经营年份的经营能力利用率达或营业收入达万元时，可不亏不盈，盈亏平衡示意图见图。图盈亏平衡示意图经营能力利用率万元固定成本总成本营业收入减税金敏感性分析敏感性分析的主要因素及指标本项目的财务敏感性分析，主要分析营业收入建设投资直接成本等单因素变动时，对财务内部收益率的影响程度。敏感性分析结果敏感度系数和临界点分析见表。敏感性分析图见图。表敏感度系数和临界点分析表序号不确定因素变化率项目投资内部收益率敏感度系数临界点基本方案建设投资营业收入直接成本图敏感性分析图从表及图中可以看出，营业收入因素变动对财务评价指标的影响最大，建设投资因素变动的影响次之，直接成本因素变动的影响最小。在财务内部收益率不低于基准折现率的条件下，允许各因素向不利方向变动的临界点，营业收入下降约，建设投资增加约，直接成本上升约。以上分析表明本项目有定的抗风险能力。变化幅度财务内部收益率基准收益率建设投资营业收入直接成本第十七章结论与建议结论为满足市场不断扩大的需要，努力建设幅射湖北省东北部地区及周边省市的物流基地，湖北寰城投资有限公司建设具有现代化意义的孝感南方国际物流商城。本项目符合国务院关于促进流通业发展的若干意见国务院物流业调整与振兴规划湖北省物流业调整与振兴实施方案年孝感市城市总体规划精神，具有良好的经济环境社会效益。经分析，本项目其市场有定保证。本项目新增先进的设备，提升工艺装备水平，技术方案是可行的。财务分析表明，本项目正常经营年份将实现营业收入万元，利税总额万元，总投资收益率，资本金净利润率，财务内部收益率融资前税前，投资回收期融资前税前年含建设期。在财务上是可行的。经过不确定性分析可知，项目虽然在市场方面有定风险，但是可以采取措施加以控制和规避。建议项目批准后，建设单位要组织专门人员，精心设计，精心施工，争取早竣工早运行早受益。建议项目单位合理调度资金，以确保本项目顺利实施。项目名称新建国际物流商业城建设项目建设性质新建建设地点湖北省孝感市孝南区北京路南段老环河以西项目建设单位概况湖北寰城投资有限公司是年月成立的有限责任公司，公司注册资围为商业住宅楼宇及配套设施的开发建设出租销售，房地产策划咨询服务，金属材料，五金工具交电机电产品不含小汽车建材钢材装饰材料铝型材的批发兼零售，产业投资，普通货物仓储。表秦应武武汉勇立经贸发展有限公司，地址湖北省武汉市汉阳区十升路，法人代表何珍珠秦洪磊，地址湖北省孝感市孝南区广场街号，身份证号码。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,表持股研究的依据中华