累计净现金流量，相关经济指标基准收益率全部投资财务内部收益率税后全部投资财务净现值税后，全部投资投资回收期税后项目财务效益表表单位万元序号项目合计年年年年年年年年年年年经营收入多层销售收入，商铺销售入投资成本开发成本，管理费用，财务费用销售费用，经营税金及附加，土地增值税，利润总额应纳税所得额，所得税税率净利润总投资利润率总投资净利润率方案二经济效益评价根据方案二的运作方式，参考玉林市年的土地出让价格万元亩，出让土地可获得约，万元的销售收入，扣除土地购置费，万元及土地增值税，万元后，土地出让净收益为，万元。方案三经济效益评价方案三的相关收益与费用均参考方案进行计算，即销售总收入为万元。总建设成本为，万元未含土地费用，项目总投资成本，万元。项目总收益约，万元，税后净利润为，万元。根据方案三的运作方式，其费用仅涉及前期的土地购置费用约，万元，根据方案三的运作方式，集团与承建公司合作，由承建公司代建房地产项目，根据目前市场合作惯例，承建公司可拿到的利润，按的利润比例进行分成计算，集团可拿到约，万元的利润分成，扣除土地购置费后集团可获得的净利润约为，万元。第十二部分方案风险评定及综合评价方案从理论上计算，本方案所获得的收益是三个方案中最大的，但是本方案的运作周期太长，承担政策市场和运作风险也是最大的受自身因素的影响，下属建筑工程公司的实力及房地产运作经验欠缺，在操作过程中，会出现很多不确定性因素方案不适合企业做大做强，不利于集团操作更多的项目，而且集团单独操作，很容易受困于项目运作过程中，无法抽身顾及其他项目。方案二本方案获得的利益仅仅是土地差价，无法享受到土地未来增值产生的价值，按照测算，未来玉林市江南区的土地价值会达到万元亩或更高，如果出售土地，则增值部分的效益无法获得。本方案不利于集团形象的树立。仅进行土地层面上的操作，会造成集团只是通过土地转让获取短期利益，没有实力进行项目开发的假象，对集团形象不利。方案三从理论上计算，本方案的收益相对较低，但综合考虑，通过集团与成功的房地产开发企业的强强合作，可合理的规避市场风险，形成共赢的结果。按本方案操作，集团可以抽出更多的精力与资金操作其他项目，这是种比较正常的经营企业行为。通过资本运作，进行溢价合作，不但能获得土地溢价收益，还可获得地产物业开发的收益。集团公司起到开发企业的龙头效应，将项目做得非常出色，同时也可提前获取本项目的增值效益与未来的收益。建设项目经济评估办法与参数第三版房地产开发项目经济评价方法房地产估价规范玉林市城市总体规划年玉林市国民经济和社项目实地考察和周边楼盘调研核准通过，归档资料。项目论证主要内容包括玉林市宏观经济与房地产市场研究玉林市城市发展定位与产业政策研究项目地块市场价值研究项目投资潜力分析二环亩地块的可行性研究分析，从土地区位优势未来发展规划项目运作方式及投资估算，得出以下结论及建议项目地块目前位于城市南面较偏远地区，虽然目前城市配套设施不完善，交通优势不明显，但随着项目地块面积较大，项目顺利建设，将成为玉林未来年内规模最大，业态最为丰富的个综合性房地产项目，这对于玉林的城市运营建设以及集团公司在玉林的发展战略起到标杆作用。项目采取不同运作方式，收益与风险各有差异，集团需慎重研究科学决策，在投资决策上回避风险。玉林二环南路接通玉港高速公路连接玉林的级公路建成后，与洛湛铁路形成在项目所在地形成合围，本项目地块独特的交通优玉林地理位置概述项目所在城市玉林，广西的桂东门户，岭南都会，泛北部湾中小企业名城。极推进中国东盟轴两翼区域经济合作新格局的实施中，玉林市被纳入北部湾广西经济区合作区域。玉林市是黎湛铁路与洛湛铁路的交汇处。小结玉林城市发展状况良好，充分发挥桂东门户的区位优势，承接东部产业转移，把握多区域经济合作中带来的发展机遇。工商业发展成熟，拥有中药材市场工业品服装市场等全国有名的专业市场，形成了区域性商贸物流中心。投资环境良好，形成机械产业水泥陶瓷健康产业服装皮革电子信息产业等多个产业集群。总体而言，玉林城市发展处于快速发