江为分隔，两岸分别按照功能自我完善自成体系两个相对城区即昌南昌北进行布局，形成江两岸即城两核城市新格局。中心城带动重点镇南昌市至年城镇体系发展基本方针做强做大中心城，适度拓展中心城用地，发挥次中心城镇各自特色职能，促进小城镇发挥。提高城市化水平，形成以中心城为核心，次中心城为主体，重点建制镇为基础，并辐射到广大农村居民点多层次网络状城镇体系。中心城由昌南城昌北城构成，范围约平方公里，人口规模万人，包括昌东组团莲塘组团望城组团湾里组团乐化组团次中心城镇向塘民和龙津等三座城镇，是市域城镇群二级中心城镇。人口规模万至万人重点建制镇文港温圳西山石岗万埠象山塘南三里梅庄新祺周三江等十个城镇为各自城乡经济片区中心，各城镇人口规模在两万人以上般建制镇是建制镇政府所在地，是城镇体系最基本单元，数量达个，人口规模为万人。各片区功能独特昌南城城市适度发展，重点是疏散旧城人口，降低人口密度，改善环境质量，理顺交通体系，调整用地结构，保护历史文化名城，规划城市建设用地。其中旧城中心区将不再安排工业项目，实行用地置换，逐步外迁旧城区污染扰民工厂，完善基础设施，改善居住环境质量，保护四湖等历史人文景观与环境城东片区作为城市发展新区，依托现有大专院校和科研单位科技优势，以南昌高新技术产业开发区为龙头，发展技术密集型，特别是高附加值产业。建设好青山湖艾溪湖风景区，使城东片区成为集科技文教高新技术产业商贸物流生活居住为体生态环境良好综合新区城南片区以提高内涵发展为主，形成上规模上等级主导产业，使该片区发展成为以汽车飞机摩托车等行业机械制造为主工业物流仓储居住综合区朝阳片区充分利用赣江抚河象湖等自然风景资源优势，形成条件舒适环境优美集居住文化娱乐旅游休闲为体城市新区，提升并强化其生态旅游功能，打造文化品牌。昌北城作为城市重点发展新区，将高标准高起点地进行建设，保证设施配套，城市功能自我完善，自成体系，集中建设，开发片，建成片，形成规模。吸引和疏散旧城人口和产业，发展外向型工业，保护昌北整体环境。将充分保护和利用昌北现有良好山水自然条件，空间布局上重点突出与山水自然环境有机结合，使昌北城成为有独特风貌现代化新城，规划城市建设用地面积平方公里，人口万。红谷滩中心区集商务办公信息商业文化旅游居住等多功能为体现代化新城市中心区中心红角洲片区是以高等史文化名城保护相结合，延续南昌故郡历史文脉，弘扬英雄城革命传统，保持古城特色。在城市总体规划中，严格控制旧城人口增长，限定其建设容量和密度，置换旧城部分功能，提高居住环境质量。加强对绳金塔传统街区万寿宫历史街区和佑民寺周边及四湖风貌区等旧城街区保护。划定滕王阁梅湖两处为历史名胜风貌区。加强八起义总指挥部朱德旧居贺龙指挥部叶挺指挥部和军官教导团等处全国重点文物保护单位保护。四基础设施建设已完成基础设施建设近年，南昌市城市规划和建设得到飞速发展，建成了闻名全国八广场和八大道。进入九十年代，相继建成南昌大桥新八大桥昌北民用机场南昌火车站等大批城市重大基础设施，城市建成区扩大了十倍，人口增加了倍以上，成为座经济发达科技进步交通便利繁荣昌盛现代化综合性城市。二未来城市市政基础设施规划建设主城区城市道路将形成二环十射快速干道网，逐步提升各快速路服务水平，进步拉开城市骨架。主要项目包括继续完成城市中外环建设完成北京庐山南大道瑶湖大道等放射型道路新建改建完成生米大桥瑶湖大桥中环主要立交工程等各大型立交桥梁工程建设新增处社会停车场和处公交站场。城市基础设施建设主要包括新建扩建座水厂分期建设三座污水处理厂及其污水收集系统，总规模达到万吨日新建新昌电厂和座变电站等。城市绿化将建成轴半环四廊六区系统结构，主要项目有贤士湖公园青山湖体育公园野生动物园绳金塔公园新建改建青山湖象湖碟子湖等风景区建设八广场红谷滩广场铁军广场等市民广场新建改建。五板块分析市中心板块规模通过调查发现，目前南昌市中心推出楼盘规模主城区大部分比较小，般规模在万平方米以下物业形态比较多，有住宅商业写字楼酒店式公寓等物业形式，代表楼盘有江南都市花园蓝天雅苑住宅价位般在元平方米住宅总价在万，由于城区拆迁限制以及城区居住环境恶化，再加上项目规模普遍较小，所以该板块目前在市场上不具有明显优势。青山湖板块该板块地处市区东北部，拥有多条公交线路通达市区各个区域，离市区只有分钟公交车程，经过几年综合整治，目前该地区整体环境以凸现该板块在年以前只有少量开发，人们对该板块也不太认同，但随着年湖滨公园燕鸣岛公园建成与青山湖风景区体整治，该板块才开始形成，目前该板块青山湖边楼盘规模般在万之间周边楼盘规模大部分在万平方米之间目前该板块主要住宅物业形态为别墅多层小高层为主，目前该板块价位般元平方米，主力总价区间在万代表楼盘为白金瀚水景花园碧海云天江中花园东方塞纳该板块是离市中心最近大面积湖景板块，目前该板快建设楼盘与储备土地较多，年青山湖出让土地占整个南昌市出让土地损益表单位万元项目名称计算依据合计建设经营期序号项目名称建设经营期合计第年第年销售收入销售税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加防洪工程维护费交易管理费交易印花税土地增值税合计第年第年销售收入总成本费用土地增值税销售税金及附加利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润投资利润率投资利税率自有资本金利润率全部投资现金流量表表全部投资现金流量表单位万元序号项目名称建设经营期第年第二年现金流入销售收入其他现金流入现金流出建设投资土地增值税销售税金及附加所得税净现金流折现净现金流税前净现金流税前折现净现金流评价指标税前税后全部投资ⅰ财务内部收益率敏感性分析表全部投资基准方案售价变动建安工程费变动财务净现值财务净现值升辐度财务内部收益率财务内部受益率升辐度投资利润率投资利润率升辐度贸和文教，改善居住环境，加强公共服务设施建设，重点搞好工业小区规划建设，严格控制片区内监狱及劳改工厂发展，远期全部迁出，形成相对生产生活综合区经济技术开发区是昌九工业走廊发展重点之。搞好南昌经济技术开发区招商引资，发展综合外向型工业，重点发展机构制造轻工食品电子仪表新型材料和高新技术产业，配套居住和公共服务设施，形成昌北城重要现代工业文教科研和生活综合区。打造半小时经济圈以公路铁路为发展重点，加强交通基础设施建设。在建设好现代化铁路公路客运和货运站场同时，处理好对外运输与城市内部交通之间关系，建设各枢纽间相互联系交通走廊。城市交通按照目标，形成以三环十射为骨架，方格网为基本形式蛛网网络结构。三环即城市中环由洪都大道解放西路洪城路南昌大桥麦庐大街新赣江公路桥组成城市外环由昌东大道昌南大道生米大桥西环路北环路组成高速外环由小区项目可行性研究报告目录第篇市场研究篇„„„„„„„„„„„„„第二篇项目策划篇„„„„„„„„„„„„„第三篇小区配套调研„„„„„„„„„„„„第四篇规划方案及开发计划„„„„„„„„„第五篇附录„„„„„„„„„„„„„„„„第篇市场研究篇南昌简介美丽而富饶南昌，历史悠久，是座富有革命传统英雄城市，地处赣江抚河下游，负江依湖，南连五岭，北接吴皖，西控荆楚，东翼闽越，历来为兵家必争之战略要地。南昌地处江湖之间，地势平坦，绵延无垠，自然条件十分优越。城西有梅岭，山势蜿蜒，层峦叠翠，为旅游避暑之胜地，夙有小庐山之称城东北有著名候鸟保护区，名噪海内外南昌水陆空交通便利，赣江注入鄱阳湖可贯长江出海，京九铁路浙赣铁路纵横交汇，昌北有现代化国际航空港。南昌行政区域南昌全境以平原为主，总面积为告有关问题进步做出说明，并提出若干建议由于市场调研深度不够，本项目各种费用估算及效益评价均是初步。项目由于是由虚拟开发商进行开发，实际开发商实力财务状况都不能确定，在本报告中，我们假定该项目由开发商开发，但具体计算自有资金和银行借贷均是假设，所以，本报告只是投资方案中个，并不定是最优方案。条件允许，应进行多方案比较，选择最优方案。本报告测算是在多方考察本项目所处地段房地产市场基础上确定其销售价格，这在很大程度上依赖于目前该地段房地产市场供求关系和未来几年南昌经济和人民生活水平稳定发展。鉴于本项目所处地段目前及今后相当长段时间内市场变化，售价将是最敏感因素之，同时物业质量与开发管理水平队在激烈市场竞争中能保持较好售价水平至关重要，发展商除因密切注意市场，选择合适市场策略外，还要求组织直高素质高水平开发管理队伍，从设计施工营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目盈利目标，并取得良好社会效益和环境效益。建筑工程中不可预见因素很多，工期原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。因此在工程实施过程中，要加强施工管理，实行工程严格监理制。还应推行竞投招标工程包干等系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标顺利实现。第五篇附录参考资料尚美佳数据库南昌市国土资源局年鉴南昌市房管局年鉴二附表建安工程费估算表序号项目建安造价元建筑面积桩基础电梯般水电安装通讯有线电视土建工程消防煤气地下室费用对讲机系统土方工程智能化设施合计元建安工程费合计万元基础设施建设费估算表单位万元序号项目计算依据金额供电工程建安工程费供水工程供气工程道路工程绿化工程通讯工程照明工程排污工程环卫工程合计公共设施配套费估算表单位万元序号项目单价计价数量金额综合商店元平方米居委会垃圾压缩站公厕合计开发间接费用估算表单位万元序号项目计算依据金额分散建设市政公用设施建设费建安工程费建筑工程质量安全监督费建安工程费‟供水管网补偿费住宅商业住宅人，元商业人，元供电用电负荷费住宅商业住宅户，元商业百，元其他建安工程费‟合计投资计划与资金筹措表单位万元序号项目