（立项建议）历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目投资可行性立项报告（审核材料）

国内外游客数量年天津市共接待海外旅游者万人次，同比增长旅游创汇收入亿美元，同比增长。

同期天津市接待国内旅游人数万人次，同比增长国内旅游收入亿元，同比增长，创历史最好水平。

二天津市各物业市场发展情况商业物业市场年底天津商业物业累计开发面积达万，到年达到万。

年至年间，物业累计总量年均增长，增量年均增长更达，市场供给迅猛增长。

新增供应方面，年至年天津市进入了个供应高峰。

在大型和外资年津京沪渝穗人均可支配收入及消费性支出情况天津北京上海重庆广州亿元城市居民人均可支配收入城市居民人均消费性支出超市相继落成开业推动下，天津市商业物业年均增长超过万。

年到年间将有约万商业物业向市场交付。

通过对不同商业区域和不同商业类型价格资料调研，天津市商业物业市场主流销售价格集中在元区间，主流租金集中在每天元至元区间。

酒店物业市场天津市目前拥有四星级含准四星级酒店共家，可提供各类客房间，占全市客房总量。

天津五星级含准五星级酒店共计家，可提供各类客房间，房间数占全市。

根据市政府规划，在年奥运会前，天津市场至少需要开发建设家四星级以上酒店，其重点会分布在滨海新区和城区贸易商务频繁商务区。

天津市五星级酒店价格直以来保持着相对较为平稳水平，平均房价在元天，实际成交价格约为元天。

由于现存供应量还相对较少，竞争压力较小，因此天津五星级入住率仍然较为理想。

五星级酒店平均入住率保持在良好水平。

天津作为直辖市，有着悠久历史和深厚文化底蕴，目前城市大规模建设，海河沿线改造，会有许多有特色游览娱乐消费景点被开发出来，旅游产品结构和产业规模都会不断地完善和扩大伴随着城市改造，天津将会给人面目新感觉，这对天津酒店业提供了更大需求。

酒店服务式公寓市场天津真正意义上服务式公寓很少，目前只有天津国际大厦奥林匹克大厦利顺德酒店公寓喜来登酒店公寓和国际公寓等几家酒店服务式公寓，总共提供大约套公寓单位。

这几个项目均由管理及服务水平流物业公司进行管理。

其平均租金在元月平方米。

另外，还有家标榜为服务式公寓项目，但是般都不提供酒店式服务，因此不能算是真正为，适宜打造集高尚餐饮休闲娱乐为体社区，加之具有浓厚历史文化底蕴建筑群体，可持续发展空间可观。

政府支持天津市委市政府天津经济技术开发区管委会天津和平区政府对此项目大力支持法国政府及法国驻中国大使馆对此项目也给予积极关注和配合，都为项目成功开发提供了有效保障。

二劣势分析周边道路单行线过多，道路狭窄，影响未来项目客流。

紧邻和平路步行商业街和滨江道步行商业街，有可能会带来大量中低消费人群，必将影响本项目品质。

周围现在还没有大型停车场，虽然规划附近会有两个较大停车场，但短时间内还是会影响来本项目高端自驾车客群。

三机会分析本项目内建筑很多都有近年历史，历史底蕴比较浓厚，建筑风格比较明确，有利于项目开发。

天津市政府大力开发旅游资源，将本项目列入今年重点开发项目之。

市委市政府旅游局开发区管委会和平区政府都对项目给予大力支持。

天津市制定了对本项目相关优惠政策，利于本项目开发和运作。

本项目周边缺少休闲娱乐场所，因此有利于本项目开发和运作。

天津市缺少个集餐饮旅游休闲娱乐文化为体中高档次综合消费区，而本项目绝佳地理位置很好城市地位以及深厚中西文化资源，是本项目开发最好时机。

四威胁天津市近年来开发了多个类似项目，如意式风情区，奥式风情区等，功能定位有与本项目有些相似，因此会对本项目产生影响。

天津休闲娱乐场所杂乱，市场不成气候，不利于形成市场人气。

劝业场商业区品牌鱼目混珠，特色较差，高端客群难以进入该区域。

如现有消费者心理状态时间持久，势必会影响到本项目效益。

综上分析，我们如能发挥并利用好本项目区域环境人文品牌和政府支持等优势，把握机遇，将本项目打造成天津乃至全国旅游亮点前景良好。

具体做法是，对金街滨江道商业街进行统策划统标识重新定位调整消费结构，引导消费潮流，打造差异化产品，提高消费档次，吸引高消费人群挖掘历史文化，利用欧式建筑特色，加强国内外招商引资活动，扩大影响力拓宽改造道路，解决停车难题，等等。

通过这些措施规避劣势，降低威胁，确保项目圆满完成。

第四章项目定位市场调查数据表明，天津及周边地区对高档酒店式公寓特色商业及高档餐饮娱乐市场需求，足以支持含有高品质酒店式公寓法式风情商业街高档餐饮娱乐和文化休闲等业态花园法式风情区项目。

天津城市居民购物习惯仍然以步行街为主流，而所有商业物业中，步行街能够更好地体现商铺均好性。

因此，本项目决意创建天津第个国际级法式风情商业街区，打造公园式购物环境。

为此，我们委托国际流策划公司美国世邦魏理仕公司对项目进性。

分析结果见表。

表敏感性分析结果表不确定因素变化率内部收益率商铺价格开发成本从上表分析结果可以看出，本项目财务赢利性指标对产权商铺价格和开发成本变化均较为敏感，开发成本和售价是敏感因素，应当加强控制。

但是当产权商铺价格降低，开发成本增加时，财务内部收益率仍能大于设定帖现率具有定抗风险能力。

第十章结论通过上述分析，本项目采用滚动开发方式，建设期为三年，项目建设总投资为元，不考虑融资成本在测算期内可获得利润总额元。

经测算，整体项目全投资财务净现值为元，全投资财务内部收益率为，投资回收期为年。

因此，项目投资是可行。

式服务，因此不能算是真正意义上服务式公寓。

文化艺术及休闲娱乐市场文化艺术及休闲娱乐市场是个庞大复杂市场，根据各市场特征以及消费者类型，将其整体市场分为文化艺术市场传统休闲娱乐市场和新兴休闲娱乐市场三大类。

文化艺术市场天津有各类博物馆家画廊和美术馆供应量相对较少各类艺术表演场所个。

传统休闲娱乐市场天津市电影院高峰时期曾达到家，而截至年，存活只剩下家。

夜总会娱乐城歌舞厅象雨后春笋出现，但经营状况良莠不齐。

新兴休闲娱乐市场目前天津酒吧以友谊路酒吧街和五大道酒吧较为闻名。

但由于缺乏总体规划策划，形式较单面向客户以年轻人为主，经营特色不突出，效益般。

咖啡厅近几年发展很快，星巴克和上岛咖啡经营状况较突出。

档次较高健身俱乐部在家左右。

第三章项目竞争力分析分析优势分析地理位置及交通本项目地处天津城市，紧邻和平路步行街，周边商业众多，是天津最为繁华地区，也是第章项目概况项目背景年天津市政府关于进步加快旅游业发展意见文件确定打造近代中国看天津文化旅游主题板块，即以统规划分步实施政府主导市场运作为原则，紧密结合海河综合开发，以风貌建筑重大历史事件遗址和名人故居为依托，谋划不同主题文化旅游板块系列，实施近代中国看天津三年整合开发规划。

天津市花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块以下简称本项目是上述板块重中之重。

为确保年底前把本项目建成天津乃至全国标志性旅游景点，迎接北京奥运，促进旅游业大发展，天津市政府要求有关方面尽快落实项目建设主体，发挥切积极因素，尽快启动和实施本项目。

二可行性研究报告编制依据天津市人民政府文件关于进步加快旅游业发展意见津政发号年月日天津市和平区人民政府与天津国际酒店集团签署改造花园法式风情区协议书北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司为本项目做基础研究及市场研究利率为，本项目未考虑项目建设期利息支出。

项目计算期本项目计算期为年，其中开发建设用年完成。

项目采用滚动开发方式进行，从建设期年开始至年。

财务基准收益率财务基准收益率是项目财务内部收益率指标基准和依据，也是项目在财务上是否可行最低要求，也用作计算财务净现值折现率，是根据正常资金收益预期同期银行贷款利率，再加上与相关风险系数，修订后确定。

本项目财务基准收益率取。

二财务分析盈利能力分析从动态指标看，反映项目盈利能力指标包括财务内部收益率财务净现值投资回收期，通过对项目全部投资现金流量分析，测算项目盈利能力分析指标如表所示。

表项目盈利能力指标计算结果表序号指标名称指标值财务内部收益率财务净现值元动态投资回收期年静态投资回收期年分析表明，本项目有定盈利能力，财务内部收益率大于基准收益率，财务净现值为正值，说明本项目投资是可行。

偿债能力分析反映项目偿债能力指标有贷款偿还期和偿债备付率等。

本项目以滚动开发方式进行建设，还款资金来源为项目盈余资金表外融资资金，未来收益。

经测算，项目借款偿还期为年，项目自身收益可以在借款偿还期内偿还银行贷款本息，且项目偿债备付率大于，这表明项目偿债能力较强。

第十章项目风险分析风险定性分析本项目风险大体可分为系统风险和非系统风险。

系统风险是指与市场环境有关超出了项目自身范围风险，也就项目公司难以控制风险。

非系统风险是指可由项目实体自行控制和管理风险，非系统风险又称可控风险。

本项目系统风险主要包括政治风险主要指由于战争国际形势变幻政权更迭政府宏观经济政策变化等因素而导致风险。

自然风险自然风险主要是指因地震洪水台风雷击以及其它意外事件引起风险，例如天津地区属于地震活动频繁地带，因而必然要面对发生地震风险。

自然风险无法预防，只能通过相应手段进行分散或转移。

由于系统风险是项目本身不可控制，因此下面主要对项目非系统风险进行论述。

结合目前本项目实际情况，简要分析非系统风险如下天津市近年来开发了多个类似项目，如意式风情区，奥式风情区等，功能定位有与本项目有些相似，因此会对本项目产生影响。

劝业场商业区域商业没有品牌特色，比较杂乱，是影响高端客群进入主要因素，要改变人们心理因素，时间会长，势必会影响到本项目客群关注。

二风险定量分析敏感性分析针对项目建设总投资和产权商铺价格销售收入两个不确定性因素，就财务内部收益率指标对项目进行单因素敏感性分析，分析两个因素对项目财务盈利性影响，以及考察项目收益对这些不确定因素敏际元素。

四项目目标群体定位天津市中高收入消费人群外籍人士及