松江地区重点城市建设工程又是轨道交通枢纽与商业地产链接项目，是项技术含量很高系统工程，涉及多要素和复杂商业地产轨道交通多功能组合，因此项目定位和商业布局研究分析工作尤为重要。我司本着积极认真服务态度和专业探索精神来切准市场脉动，正确选择商业地产项目定位方向严谨实施前期分析定位工作流程，为产品定位提供决策依据保证项目开发成功。与城通公司签订合同后，香港卓毅国际集团公司高度重视实施工作，在调研分析工作过程中，我们采用国际上标准规范麦肯锡模型论证研究并实际模拟演练在业态设计方面，我们详细调研了批发与零售市场，运用杨宝民先生独创洋流商业布局理论，拟定了不同业态方案。业态规划目如下为项目提供合理商业组合方案，奠定繁荣持久经营基石。指导招商工作有序进行，明确招商目标和后期经营管理方向。为销售提供可以向投资者解释描绘商业前景，支撑销售工作进行。通过业态方案设计确定项目赢利模式和资金回收方式。我们不仅调研了松江区批发与零售商业，而且根据商业网点规划，对松江商业走势进行判断。我们认为本项目在松江新城乃至松江周边都具有最佳商业价值，希望未来把握轨道交通开通后商机，通过良好策划形成顾客消费目地目地。根据项目特点，我们还组织力量系统调研了上海轨道交通物业典型项目，我们对上海龙之梦购物中心轨道交通物业和松江开元地中海项目进行了专题分析，形成了专题考察报告。龙之梦与本项目原来建筑设计方案非常相识，都是封闭室内空间。龙之梦考察表明轨道交通只是商业物业成功必要条件不是充分条件，从可持续经营角度论证商业物业有利于项目成功。开元地中海项目表明，成功投资策略是部分物业例如住宅类物业可以提前收回投资，商业物业需要市场培育期进行保留经营。卓毅公司提出了三个业态方案主要内容特点购物中心空中步行街酒店式公寓等组合面积万平方米，此外建议做万平方米空中花园不含地下，松江到人民广场只需分钟，轻轨泗泾站到礼品城仅分钟。礼品城将建成为目前国内规模最大功能设施最齐全经营品位最高辐射能力最强，集批发零售会展电子商务国际贸易于体智能化礼品商贸交易中心，总占地面积亩，总建筑面积万平方米，总投资超亿元，期市场建筑面积万平方米。项目建成后，拥有营业店铺余个，写字楼场所多个，经营服务人员将达万多人，日交易额预计可达万元以上，日客流量可达万人次。松卫汽车配件用品城年月日试营业项目总建筑万余平方米，将形成个集整车展示汽车用品快修养护装饰美容汽车零部件贸易仓储办公电子商务休闲娱乐八大功能于体大型综合后汽车专业市场。功能定位为以汽车用品批发为主，兼有美容保养快修及汽车零部件批发零售等服务。全力打造新型后汽车产业商业旗舰。批发市场分析结论今后应适合引进著名批发市场，与苏州无锡常州大学专业市场和上海其它区市场形成互补大卖场和批发市场市场依据和可行性分析市场状况分析目前大批发市场有松江区洞泾镇砖桥贸易区上海国际礼品城上海砖桥贸易城综合批发市场海沪松海鲜批发市场这些市场，总体量已接近万平米。辐射全上海和苏浙周边地区。洞泾镇砖桥贸易区上海国际礼品城和上海砖桥贸易城综合批发市场主要区位优势在于位于沪杭高速沪青平高速沪宁和同山国道地铁九号线都从这里进入上海然而礼品城市场是客流量大历史悠久文化底蕴深厚旅游业发达松江和松江新城松江大学城松江国家级出口加工区松江高科技园区等重点项目。而批发市场针对松江以及辐射苏浙周边地区优势似乎还没有本项目优越。另外，砖桥市场主要经营低档生活用品，缺少高档商品品类，客户主要是当地居民和郊县小批发商。经销货源渠道主要来自义乌等地批发商，资金和商品品种有限。松江批发市场问题分析定位不明运营管理缺乏特色松江批发市场普遍存在定位不明确缺乏经营特色运营管理非系统化等特点，贸易环境杂乱仓储物流设施缺乏。品牌培育不足目前经营是市场自然形成，不是依赖于品牌，抗风险性竞争大型连锁市场能力较弱。发展后势不足目前批发市场存在着规划管理不到位商品流通领域狭窄缺点。覆盖率低，没有形成展示交易加工物流配送，文化配套产业开发为经营特色。二对相关步行街零售市场现状认识差异化不足，业态同质化业种交叉中高端定位不够，无法应对轨道交通带来大量目性消费需要项目市场分析与前景预测总结分析项目公里半径人口及松江新城人口数据经过实际调研统计测算，项目周边半径公里内十九个社区未来两年居住人口最低是万人左右。未来五年，项目周边半径公里内居住人口最低是万人左右，包括大学城新规划报建社区和已有居住区增长人口。按上海人口普查办和松江统计局测算，松江新城现有人口万人。未来五年规划和增长总人口将达到万人。见附表项目周边半径公里新社区未来年居住人口调查项目周边正在规划建设社区调查表上海松