建筑物底层为商店。资金来源本项目建设资金由虞氏福建房地产开发有限公司自筹，不足投资通过银行贷款和预售房款解决。经济效益根据收益计算，项目所得税前利润万元，投资利润率，利税率，税收万元。财务分析结果表明，项目社会效益和经济效益较好。项目建设背景宁德市位于福建省东北部沿海鹫峰山脉东南坡，约介于东经至，北纬至之间，东临三沙湾与霞浦隔海相望，东北与福安相连，北邻周宁，西与屏南毗邻，西南与古田接壤，南与罗源为邻。全市辖蕉城区福鼎市福安市霞浦古田周宁屏南寿宁柘荣县，总人口万。宁德市城区现有建设用地约，总人口约万人。改革开放以来，宁德市作为国务院批准沿海经济开放区，各项事业有了定进步和发展。年省第七次党代会又把宁德市列为全省实施三条战略通道重要行列和推进三个层面发展中第二个层面，进步突出了闽东在全省发展格局中重要地位，蕉城区系宁德市政府驻地，是全市政治经济文化中心和交通枢纽，据统计，蕉城区年国民生产总值仅为亿元，而年已猛增至亿元，年平均增长率高达，高于全国平均水平。同时，福宁高速公路全线通车，福温铁路动工建设，这些基础设施建设与完善，也将大大地改善宁德市投资环境旅游环境，促使宁德市经济发展跃上个新台阶。根据福建省人民政府年以闽政号文批复宁德市总体规划，至年，宁德市城区人口规模将扩大至万人，城区面积将扩大至包括东侨开发区面积为。由于宁德市现有城区三面环山，面临海，城市扩展只有向海边原有垦区即东侨开发区发展。宁德市委提出要按照向海面海临海发展战略，加快推进宁德中心城区东扩面海北展南移，并坚持以新区开发带动旧城改造，加快城市产业发展，全面壮大中心城区经济实力。东侨开发区将以此为契机，借助现有闽东华侨经济开发区和闽东工业园区这两个平台，整合优势，突出抓好工业发展城市建设房地产开发三个重点，深化华侨农场改革和发展，推进和谐东侨建设，实现经济和各项社会事业持续快速健康发展。可行性研究报告编制依据本可行性研究所有分析预测测算统计都是以现行物价水平展开，其原始数据均以年月底截止为准，测算币种均为人民币。主要依据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见通知国办发号城市居住区规划设计规范国家计委建设项目经济评价方法与参数第三版建设部房地产开发项目经济评价方法宁德市城市总体规划闽东华侨经济开发区总体规划宁德市城市规划管理规定宁德市城市规划管理技术规定高附加值性套性能良好可更新换代住宅智能系统会随着未来科技发展不断增加新内容，使住宅本身科技含量也不断更新。这方面意义远超过普通实体建材所能实现价值，提高了住宅档次品牌和价值。消费者对住宅质量和物业管理关注消费者购房是个人投资臵业行为，因此质量是购房者首要关注问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。是安全性方面。主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备居住功能，将来高价格住宅应是最好住宅。三是舒适性方面，包括卫生日照通风室外环境等。四是适用性方面，个家庭在不同时期有着不同家庭结构，对住宅消费也有不同要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑另重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容物业管理与住宅本身质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。住宅开发及开发商向规模化发展前几年，宁德市城市住宅开发数量发展较快，但开发规模偏小。除逸涛小区长兴城外，大多规模较小。不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争粗制滥造哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够昀居住空间，功能设施齐全，还要有合理销售价格。房地产开发商只有通过大规模低成本开发，才能满足用户要求。宁德市目前开发许多商住小区等开发建设规模都不大，市场竞争力不大。住宅开发向规模化发展，形成新住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。从宁德市最近两年房地产市场上也能看出这变化，批实力雄厚具有丰富操作经验房地产开发企业也涌现出来，并占市场主导地位。住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着宁德市城镇居民收入永平逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，宁德市居民购房除直接居住或自用外，有近是用于投资保值增值或出租，这与宁德市市民近几年生活水平很快提高不无关系。最近几年，在居民消费支出中恩格尔系数又有新下降，这标志着居民生活由温饱型向小康型过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房汽车消费，这是个必然趋势。随着居民消费水平提高和住房分配方式改革，家庭住房消费支出平均比重将由上升到左右。其中中低收入家庭为，中高收人家庭为，富裕家庭占，加上银行住房按揭贷款支持，住房消费热点将加快形成。个人购房比例也由八五时期增加到年，目前这比例已超过，并保持逐步上升势头。从以上分析可以看出，未来商品房升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，世鸿伟业市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据。当前住宅市场面临矛盾和问题目前，以住宅为主体房地产市场在发展过程中面临着些深层次矛盾，结构性阶段性体制性供给过剩现象突出，市场有效需求不足。主要表现在以下三个方面商品房空臵量继续上升，消化空臵房压力加大。据有关资料统计，宁德