目建设期个月。二项目开发单位概况单位名称香港老船夫家居集团住所香港九龍長沙湾東京街號恒邦商業大厦法定代表人梁寮生注册资本万元实收资本万元公司类型有限责任公司法人独资经营范围家居用品单位简介香港老船夫家居集团以下简称老船夫系在香港注册成立家以家居产品生产销售为体股份制企业，拥有来自台湾香港意大利澳大利亚等国家和地区国际产业资本以及专业设计营销团队，旗下品牌为老船夫。老船夫以企业雄厚综合实力为平台，拥有强大资源整合能力与产品研发生产能力，产品品类涵盖船木家具船木整体橱柜衣柜等家居产品，同时涉及环境家居设计及精装修服务，是集成了设计开发生产制造规模销售等系统智慧型创新型科技型朝阳产业。老船夫以生产展示营销服务多角架构为基础辐射中国进军国际。我们独有行业开创性优势具备以下几点首创中国高端商道之大成永久商业模式成熟家居品牌运作经验与盈利模式家居空间产品设计装饰集成化创新概念原创性订单式礼品化产品消费概念优化商业组合，率先与国际最新消费及运营模式接轨老船夫拟在湛江市江洪镇遂溪县投资项目，主要用于建立南中国较大规模船木家具开发制造中心，以此奠定老船夫华南地区规模生产与创意设计优势，并满足香港老船夫集团日益增长东南亚市场销售需求，同时也为老船夫创设南部生产基地，将销售渠道沿湛江海岸线顺延至华东地区。四研究结论香港老船夫家具项目符合规划，符合国家扩大内需，鼓励消费，稳定家具市场政策。该项目能够改善附近居民就业，提高居民生活水平，受到广大居民积极支持，促进和谐社会发展。该项目市场定位准确，产品品质精良，品牌优势明显，市场前景广阔。该项目建成后能给地方政府增加税收，增加就业岗位，能够促进人民消费，扩大内需。该项目能够完善城市功能，提高城市文化商业娱乐等功能水平。综上所述，该项目可行。第二章市场分析作为民众大宗消费品，在人民生活水平迅速提高，住宅建设飞速发展情况下，家具市场容量巨大，行业平均利润率远高于社会平均利润率，因此家具业是各行业中资本投入和规模扩充最为突出个。我国家具产业经过多年高速发展，生产销售技术水平产品质量和经济效益都得是容积率过高，建筑密度过大，楼间距较小，作为高档住宅舒适感不足，而且地块东南角回迁住宅将对商品住宅部分产生规划布局和总体档次上影响。周边环境分析项目处于核心区，周边配套较齐全，满足日常生活需要。项目为综合体，项目号召力和品牌力，相信会对周边发展起到定促进作用。六分析优势项目位于唐山城市核心，是唐山传统商业旺地和唐山人心目中中心位臵。项目西面是抗震纪念碑公园，北面隔半个街区是凤凰山公园和大城山公园，南面不远是南湖公园，绿化环境佳。万达集团是全国知名开发集团，项目具有定品牌效应。目前中央调控政策是促进房地产回暖和发展，对房地产开发和销售有利。项目区位较受唐山客户青睐，项目受市场关注度高。项目交通条件较好，北临新华西道，地块四周道路四通八达。项目是唐山城市核心区大型综合体项目，项目包含大型商场步行街星级酒店高档写字楼高档住宅，各物业互相促进复合创生更大升值潜力。劣势项目东界和南界目前成熟度不高，商业和居住氛围不浓厚。目前房地产整体市场不容乐观，预计年内仍处于低谷期，项目销售压力较大。唐山写字楼市场直不佳，项目写字楼销售难度大。唐山目前购房人群进入观望期，市场信心短期难以恢复。项目建筑密度高，楼间距不足，绿化率低，项目居住舒适度较低。机会房地产宏观政策有继续朝促进产业发展方向前进。唐山经济快速发展，人民收入快速增长，房地产市场需求潜力较大。项目地块和北面开滦综合体地块同期开发，唐山传统商区有东移步趋势。威胁目前地块还有个别房屋未拆迁完毕，有可能影响工程进度。市政府对房地产开发整顿规则不确定性。项目对面开滦综合体项目和嘉里凤凰新城项目将是项目潜在竞争威胁。由于煤炭钢铁价格持续下降，唐山富裕阶层收入受影响较大，影响其购房积极性。城市核心有向西和向北分化趋势，对项目长远发展可能不利。七项目定位住宅总体定位住宅市场定位从项目唐山城市背景市场环境来看，做顶级公寓市场尚不成熟。从项目自身规划设计条件和项目总体量来看，做纯高档住宅市场空间有限，同时项目高容积率难以达到足够产品均好性。因此建议项目住宅总体定位为城市核心区中高档社区。结合项目地段稀缺性来看，项目属性同时具备居住和投资双重特性。住宅目标客户群体本项目未来目标客户群以高端客户群及中高端客户群为主。客户来源主要包含两部分市中心区消费群体郊县消费群体。较凤凰新城等新兴区域，外郊山市市场状况对收入和成本进行估计