（立项建议）双阳名牌折扣城旗舰中心现代产业园一期工程项目投资可行性立项报告（审核材料）

在发展初期作为单个工厂直销店，以优惠折扣价格处理工厂尾货。

由于受到崇尚品牌消费群体之青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型品牌折扣直销广场，并最终发展成为种崭新商业零售形态。

目前，美国各地已有多家，在其国内商业企业近年来排行榜中，前位有家主要业态为折扣店欧洲拥有近百家亚洲地区如韩国日本新加坡等国发展也正方兴未艾。

改革开放以来，随着我国人均不断提高，国民收入也水涨船高，消费水平日益提升。

中国零售业态向现代化国际化经营大步迈进，新兴业态不断涌现。

业态在我国发展潜力不容小觑，国内零售市场亟需这样种新业态加入来健全市场流通体系，进步细分市场和售货渠道而随着国内消费者收入增加以及生活品味提高，他们也需要名牌加实惠来满足自身不断增长消费需求。

市场需求为应对国际金融危机，年底，中央和地方政府出台系列刺激消费政策，使得政策环境大为改观。

同时，中央提振市场信心带来良好预期影响，带动消费需求释放。

经济复苏为市场向上提供了基础，伴随着年出台经济刺激政策，长春市经济增速加快，带动房地产市场回暖。

长春市轻轨等重大市政工程建设，将进步推动市政配套完善，加快城市向外扩展速度，进步增大房地产市场发展空间。

长吉图体化，长春城市化进程加快，意味着将有大量农村居民进入到城市第页共页生活，而人口增加必定带动消费需求。

购买力经济发展提高了城市居民收入，为房地产业发展提供了保障和动力支持。

从发展趋势看，长春城市居民收入水平直呈上升趋势。

数据显示，长春城市居民人均可支配收入从年，元增加到年，元，购买力提高为推动零售业及房地产发展奠定了坚实基础。

拟建地点本项目用地位于双阳区奢岭镇长清公路西侧，用地距长春城区公里，距龙嘉国际机场公里。

随着长吉图两型社会建设和长春大交通大物流枢纽中心建设，区域优势愈发明显。

预期目标世界名牌折扣城吉林省旗舰中心现代产业园位于长春市双阳区奢岭镇，项目总体用地面积约为亩，集奥特莱斯购物公园高层多层低层住宅和度假酒店及相关配套酒店公寓风情商业街和绿色体育公园等为体大型综合生态整合开发区。

常时期，尤其是未来指数走向不确定性，将为项目发展带来隐性风第页共页险。

因此，项目成本控制与管理尤显重要，建议投资方建立产品质量与成本控制体系项目发展风险防范处理方案。

并且，项目施工主材及设备采取招投标管理制，同时应加强市场挖掘与开拓。

由此，规避项目隐性风险，以确保项目发展目标顺利实现。

虽然，年长春市房地产市场受惠于中央经济刺激政策，市场回暖，但竞争呈白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本，注意风险控制，保证销售资金回款。

第页共页投资环境与市场研究投资环境分析经济背景年由于世界金融危机，我国经济深受影响。

经过中央提振市场信心宽松经济刺激政策，年全国经济开始摆脱低迷状态，逐渐回暖。

年初，国务院推出十大振兴产业万亿投资计划，到年底，万亿元投资计划发挥了良好刺激作用。

百货与零售业年，全年社会消费品零售总额达，亿元，比上年增长。

从年全年情况看，下半年好于上半年。

尤其是月份以后，随着经济回暖，百货业销售又呈现了积极向上局面，有百货店同比销售超过了。

年十黄金周天时间，北京上海广州些商店，同比增长甚至达到了，呈井喷状态。

些二三线城市，甚至四线城市，百货零售企业发展势头非常好，从销售情况看，他们受金融危机影响很小。

据调查发现，在些三四线城市，有零售企业同比增长在以上。

就百货零售业来说，外资百货在中国内地开店速度将加快，像韩国乐天日本高岛屋马来西亚百盛等，以及些港资台资企业都有计划向中国内地发展。

同时，这些国际上零售巨头都有进入中国二三线城市打算。

年，中日韩三国百货业将进行更加频繁交流。

事实上，日韩百货业看中是中国内地市场发展潜力，想在零售市场上跟中国有深度合作，而中国看中是他们经营理念管理技能等。

到年，社会消费品零售总额将超过万亿第页共页元，零售业在国民经济中地位和作用将大大提高。

可以说，我国零售百货业存在着巨大发展空间，投资机会较多。

房地产业随着经济触底反弹，全国房地产市场有了回暖。

年，全国商品房累计销售面积和竣工面积分别为，万平方米和，万平方米，同比分别上升和全国完成房地产开发投资，亿元，比上年增长，同比下降个百分点其中商业营业用房投资，亿元，增长。

长春市投资环境分析长春市社会经济现状年以来吉林省委省政府构思长吉图特大城市群，使之成为吉林经济发展核心增长级。

年，长吉图城市群区域发展规划开始实施，长吉图体化步入实质阶段有资金长期借款资金运用开发建设投资运营费用房产税经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付盈余资金附录五项目损益表单位万元序号项目合计„„经营收入出租收入销售收入开发成本出租房开发成本商品房开发成本出租房经营成本经营费用房产税折旧及摊销财务费用修理费用经营税金及附加土地增值税利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得额所得税税后利润投资利润率资本金利润率资本金净利率层低层住宅和度假酒店及相关配套酒店公寓风情商业街和绿色体育公园等为体大型综合生态整合开发区。

本项目是产业园期工程中第批项目，项目总用地面积约亩，项目规划总建筑面积，万平方米，包括奥特莱斯购物公园建筑面积，平方米，共布置个店铺，其中层间，二层间住宅建筑面积，平方米。

主要建设条件土地概况土地按法律法规程序完成了相关手续，无法律与经济层面纠纷。

交通运输项目地交通未有特别管制，交通运输无障碍。

环保噪音与灰尘本项目建筑施工期间噪音小灰尘较少，现场无大型搅拌站。

因此，项目施工不会对周边居民生活产生太大影响。

项目现有进程建设用地许可证申请批复文件土地规划许可证土地规划第页共页建设许可证正在办理，项目规划设计方案已送评审，施工方案设计正在进行细化中，三通平正在进行。

主要技术经济指标表主要技术经济指标序号项目单位数值备注用地面积亩商业亩住宅亩总建筑面积商目录目录第章总论项目背景与概况主要技术经济指标问题与建议第章项目投资环境与市场研究投资环境分析市场分析市场定位第章建设规模与项目开发条件建设规模项目概况现状项目建设条件第章项目规划设计方案总体设计建筑设计结构设计给排水设计电气设计弱电设计防雷设计第章节能节水措施设计依据核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，给排水节能电气节能建筑节能设计第章环境影响评价编制依据环境现状项目建设对环境影响环境保护设计第章劳动卫生安全与消防指导思想劳动安全职业安全卫生健康对策与措施消防设计第章组织机构与人力资源配置组织机构人力资源配置第章项目实施进度项目进度安排原则项目实施进度安排项目实施过程控制措施第章项目招投标招标范围招标组织形式招标方式招标公告发布第章投资估算与资金筹措估算范围估算依据估算结果用款计划资金筹措第章财务评价项目评价依据财务评价基础数据选择销售收入和税金估算财务评价第章结论与建议结论建议附表第页共页总论项目背景与概况项目名称长春•双阳名牌折扣城吉林省旗舰中心现代产和销售价格含租金。

敏感性分析表给出了以上两个因素上下变动时，主要评估经济指标变动情况。

表敏感性分析序号项目变动幅度全部投资所得税前内部收益率净现值万元投资回收期年基本方案总投资经营收入第页共页结论与建议结论市场分析结论通过对当前宏观经济形势长春房地产市场调查和分析，结合本项目特点。

研究结论为本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规政策规定，经济效益显著。

经济分析结论通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为，大于基准收益率财务净现值为，万元，大于投资收回期为年。

充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好抗风险能力，本项目在经济上是合理。

综上所述，本项目社会经济效益显著，适宜投资开发建设。

建议虽然经济回暖房地产价格反弹，但消费者购房更趋理性，在价格较大幅度波动期间持观望态度，成交量并未得到回升。

同时以房地产作为投资购买者减少。

因此，要针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，保证销售计划顺利实现。

从资金来源看，银行还贷对销售回笼款依赖性较强，公司应密切关注市场变化，加强市场调研，保障销售方案顺利实施，加快销售款回笼。

附表招标基本情况表建设项目名称长春•双阳世界名牌折扣店吉林旗舰中心现代产业园期工程项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式估算金额万元备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备主要材料其他情况说明总投资，万元资金来源企业自筹，万元银行贷款，万元建设单位盖章年月日注情况说明在表内填写不下，可附另页。

附表二全部投资财务现金流量表单位万元序号项目合计„„现金流入出租收入售房收入现金流出开发建设投资经营费用房产税经营税金及附加土地增值税所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量所得税所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量计算指标所得税前所得税后内部收益率财务净现值投资回收期年基准收益率附表三资本金财务现金流量表单位万元序号项目合计„„现金流入租房收入售房收入现金流出资本金经营费用房产税经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付净现金流量累计净现金流量计算指标内部收益率财务净现值，基准收益率附表四资金来源与运用表单位万元序号项目合计„„资金来源出租收入销售收入自处理积压产品，尽量收回成本，厂家通过设置内部处理部门或者利用商家打折处理积压品，双阳奥特莱斯这种商业形式孕育而生。

第页共页图长春城市居民生活水平指标示意图长春市居民消费状况据统计，年长春市常住人口达万人，比年增长了，城市化率由年提高到了年，增长了个百分点。

年，长春市人口出生率为‟，死亡率为‟，自然增长率为‟。

不断增长城市人口，住房需求直线上升。

城乡居民