古枫经贸园地块房地产开发项目投资可行性立项报告（审核材料）

同时还对房地产业提出了更详细要求房地产业要适应城市化水平提高和人民生活小康客观要求，加速发展关联度较大房地产业。

适度发展和加强调控房地产级市场，大力发展以普通住房和经济适用房为主城镇住宅供应体系，不断优化结构，增加供给。

进步激活二级市场，完善房屋交易市场功能，建立健全公开公平公正房地产交易机制，实现住宅买卖交换抵押评估条龙服务。

发展住房消费信贷和住房保险，完善个人住房融资机制。

规范和加强物业管理，大力推进房地产开发销售和物业管理分业经营。

三经济发展产物自年年底县政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。

同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念转变，消费者对商品房需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。

是个文化底蕴浓厚古镇，居民生活富庶，随着近年来城市基础设施建设逐步完善，尤其是新城区，工业集中区建设，吸引了许多外地人来投资经商。

另外户籍制度改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。

这些都为商品房消费市场增添了新主力军。

去年县城镇居民人均可支配收入元，同比增长。

农民人均纯收入达到元，同比增长，创历史最高水平。

以上数据反映了企业和个人投资与消费仍然蕴藏着较大增长潜力。

二产业政策分析该项目符合国务院促进产业结构结构暂行规定，不属于产业结构调整目录年版中限制和禁止类。

三县商业房地产市场调查商品房供给不足导致房价下跌艰难目前，自年底开始到年月中旬，政府出台了多种调控措施直指高房价，但从近期效果看，已经证明虽然有定效果，但也没有也不可能达到立竿见影效果。

房地产投资和开发都有定周期，在短期内市场还未完全走出悲观预期情况下，供给不可能有明显改善。

从年月份数据看，当月房屋竣工面积同比增速为，新开工程为，分别比月下滑了和。

我们认为，这有可能是房地产商预期到未来不确定性调整，提前降低新开工面积或有意推后竣工面积，这种悲观心理体现将直接导致年上半年可供面积缩小，供需缺口扩大将使房价继续维持高位。

从绝对量看，年购置面积低于以往年任何年面积，这说明在地价飞速上涨情况下，开发企好，因此该地块开发建设不仅能改变镇城镇建设面貌，而且能给房地产开发企业带来良好经济效益和社会效益。

第三章项目建设内容项目定位县历史上八大建制镇之，镇历史悠久，文化底蕴极为深厚，是县投资兴业热点之。

年商业地产延续了年发展趋势，城镇开发建设速度加快，使得今年商业房地产继续看好。

镇镇区主要发展方向是跨过振丰大桥，沿新建西路向西发展，目前河西新区建设已具定规模，特别市新建路与登丰路交叉口场定位本项目拟建设成为镇精品楼盘及镇农副产品综合批发市场。

二区域定位在本项目区域内，要建设成为在规划设计上超越文化商贸园，丰花楼等高品质商住小楼，在销售价位方面能让市民更容易接受精品商住小区同时成为吸引周边地区居民购买农副产品集散地，形成有特色农副产品集散地，形成有特色农副产品专业销售市场。

三主力客户群定位中高收入市民包括临时居民，白领阶层，市场经营人员。

四功能定位临街部分底层临街面为商业，二层为娱乐休闲办公用途。

其临街二层含二层以上及小区内不临街均为住宅，其总层数最高为八层。

五建筑风格定位本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。

二项目建设地点规划用地范围东至村道路，西至登丰路，南至河流，北至新建西路。

具体用地范围详见县古枫经贸土地出让规划红线图。

该项目地理位置优越，交通便利，区域繁华，势必发展为镇今后最活跃地段之。

三建设规模及主要内容项目建设规模根据县镇总体规划，县古枫经贸园地块房地产开发建设项目。

规划总用地面积，总建筑面积，其中地上总建筑面积，住宅建筑面积，小区配套及商业面积，其中含农贸市场面积，小区配套建筑面积，居住总户数户。

住宅底层自行车库建筑面积约，共计停放非机动车辆住宅底层机动车车库面积及住宅用地面停车面积约，共计停放机动车辆。

商业配套非机动车约，共计停放非机动车辆机动车停车约，共计停放机动车辆。

项目规划遵循社区完整功能要求，做出融住宅综合社区服务与农副产品综合批发市场为体规划设想，区内生活设施齐全，配套有中型商业网点社区医疗保健中心邮局银行等设施，是镇新城崛起个中等规模小区。

项目总投资万元。

其中土地费为万元含税金，前期工程费用万元，建设工程费万元，公用设施费用万元，附属工程费用万元，不可预见费用万元，贷款利息及管理万元，地基加固万元。

二项目建设内容县古枫经贸园地块房准设计及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理五随着房地产行业快速发展，房地产行业消费者投诉数量直处于居高不下状况。

房地产开发商和运营商在事业极大发展同时，却没有得到相应多社会和消费者尊重。

我们认为在即将来到房地产调整期中，房地产行业自律，消费者形象再造将凸显其重要性和紧迫性。

它是房地产行业是否能够继续健康发展关键，也是房地产企业是否能够在竞争中生存决定因素。

六在后期经营管理上，应引入信誉较好物业经营管理公司，采用科学专业高效经营管理和销售招商，对本项目成功运作起关键推动作用。

情况下，开发企业整体拿地意愿并没有充分释放，土地购置面积缩减也影响了未来住房面积供给。

年季度投资同比增幅较大由于基期因素，年地产开发投资增速同比有可能超过。

回顾年上半年小阳春以来，地产开发刚刚走出阴霾，而年季度投资增速平均为，处于历史低谷，虽然今年出台了很多调控地产投资措施，但在利率政策还未启动情况下，开发商投资行为并不会立马变化，目前出台措施不会对地产商资金链形成最严重削弱，即使在未来市场不可测情况下，开发商也可能辉进行些必要开发，为以后库存做准备，毕竟些城市可售面积在不断下降，如果保障房不能有效跟进，自住需求有所抬头，房价飞速上涨局面又会重启，而这这也将刺激开发商积极开发投资。

不过，由于政府调控基调，地产投资大幅增长可能性有限。

年季度中地产投资增长不是开发商主动所为，而是得益于去年基数原因和部分城市补库存行为，开发投资增速更多来源于市场空间较大二三线城市。

对于线城市，目录第章项目概况第二章发展规划产业政策和市场分析第三章项目建设内容第四章资源利用和节能方案分析第五章建设用地征地拆迁及移民安置分析第六章环境和生态影响分析第七章经济和社会效益分析第八章建设与实施第九章项目招标第十章结论与建议核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第章项目概况项目概况项目名称古枫经贸园地块房地产开发建设项目。

二项目承办单位绿都置业有限公司三建设地址县登丰路东侧，新建西路南侧，南邻古丰河，东侧为本地民宅用地。

县古枫经贸园地块地块房地产开发建设项目位于镇新城区，本项目土地规划为商业居住用地，规划用地范围东至村道路，西至登丰路，南至河流，北至新建西路。

具体用地范围详见县古枫经贸园土地出让规划红线图。

该项目地理位置优越，交通便利，区域繁华，势必发展为镇今后最活跃地段之。

四项目规模县古枫经贸园地佳，肯定会受到高端购房者青睐。

本项目两面临街，开发农副产品综合批发市场，时尚休闲商业街，强大商业设施，足以成为本地区周边区域商业中心，满足日常购物，休闲，餐饮，娱乐需求。

各种体育设施让您生活更添健康活力。

商务中心网络式物业管理，超越豪华，极致品味。

这些将使得我们项目做到了五年内保证领先，十年内不落伍，因此采取房价低开高走策略，充分掌握居民购房消费心理，随市场灵活掌握售价，获得滚动发展资金和理想收益。

在户型结构上控制在市场流行和购买需求比较大之间，使得整体价格控制在万，顺势市场反映，在保证楼盘风险托盘销售前提下，此项目楼群定价具有定市场竞争优势和良好预期性效益，在城市化建设不断推进，人们对住宅要求提升，人们贷款购房意识增强趋向成熟化，利用多种组合方式购买商品房，房地产市场进步规范，为房地产业发展提供了基本保证。

该项目建设实施后既满足了人们对高层次生活需求又将成为城镇中心道美丽风景线。

四从经济效益来分析结论由于在项目开发建设前，进行了广泛，深入市场调查，了解客户需求，销售前景看好。

该项目实施有利推动房地产经济发展，起到了搞活经济作用。

五从社会效益来分析结论该项目建设开发符合城市建设需求，也是镇建设发展必然产物，对于改善镇区综合环境树立地区整体形象改善投资环境促进招商引资步伐具有定作用，整个项目具有良好社会效益。

六从环境效益分析结论该开发过程全部是文明施工，最大程度地减少了对环境破坏，该工程完成后，大大改善了该区域建设面貌，本项目注重建筑里面和环境规划设计，合理进行绿化和安排交通体系，创造出个环境优美和高品质楼盘。

本项目具有良好环境效益。

纵观全过程，从投资环境分析项目定位分析经济效益社会效益和环境效益等方面来看，该项目是可行。

二建议充分利用地块区域位置优势和景观资源，要做精品以打造企业品牌。

根据本项目定位，建议项目应重点在建筑造型和小区内部环境规划上打造出自身特色。

注重建筑立面，顶面造型及外墙饰材来塑造建筑主题，同时为每户增添空中花园，提升住宅建筑档次感。

在内部环境上加强小区内植物景观特色化及空间分布实用化，以此提升项目品质，创造特色。

二项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大，项目实施中各部门紧密配合，加快项目运作进度。

三项目成本必须合理控制。

同时制定合理市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

四强化项目进程中投资质量进度控制，注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成。

严格执行设计标准，积极推广高层电房和六栋层多层住宅。

最南侧设置为层多层住宅，有利于沿河形象塑造，同时也利于向小区