（立项建议）古镇旅游综合开发项目投资可行性立项报告（审核材料）

石山石城石墙石塔石坊石路石巷石坝等构成山地石城，是道独特风景，对游客有特殊吸引力。

古建遗址比较丰富。

古建筑素有九寺八庙五阁二祠宫二堂院楼府八牌坊之称，最远者建于明万历天启年间，近者建于清道光光绪年间。

现存历史遗址处，分别分布在古镇规划区内及其周边附近区域，且以规划区内分布数量占绝大多数。

各种建筑各有特色。

因此，石头城古镇是可开发利用最直接也是最优旅游资源。

活生生小镇形象给人以亲切和谐之感与民间生活结合特点赋予亲切祥和界面，为大多数游客所接受和喜欢，它不是座孤立城池，而是个生活场景和场所，提供给游客是多方面心理感受。

其民间生活使旅游者感觉亲切，具有很强亲和力，是古镇旅游很有魅力个重要因素。

少数民族风情增添了古镇人文魅力原为少数民族聚居地区，后因驻军而汉族不断增多。

现在仍有居民为少数民族。

主要少数民族是苗族和布依族，另有侗族满族等少数民族。

这些少数民族有仍保持着传统生活习俗，其服饰歌舞节日等是珍贵旅游资源。

单项旅游资源不突出旅游资源种类多数量丰，但单项旅游资源平常，不具有垄断性。

如军事攻防功能难比山西张壁和重庆合川钓鱼城，历史悠久名气难比周庄，民居特色难比西递宏村王家乔家等地，庙宇精美难比山西省台怀古镇，状元文化比不上四川马家场镇等。

古建筑遗存不多作为古镇旅游重要资源之古建筑，尤其是些有价值及重要纪念意义旅游资源在遗存已不多，而些修复或仿建产品档次及质量都欠佳，这不利于古镇旅游开发。

二和谐古镇历史渊源之分析古镇由最初建城到战乱年代攻不破再到四教合多元文化并存直到成为商业繁荣文化小镇等等，其历史渊源到底是什么经过深入研究，我们发现，古镇两山夹门建城模式是其发展成为这种和谐古镇历史根源。

古镇地处贵阳南部山地中平川之中，古镇原有牢固城墙围合，加上城边险峻五峰维护。

城向外方圆米间，为山谷平川环带，人立城墙之上，视无遮挡，而在山谷之外又是成片高原山地，成为了古镇第二道城防屏障，显现出牢不可破军事要塞气势。

四面环山，北有狮子山簸箕山为靠，南有后坡寨与马鞍坡为两小山为案，东西有大苗山笔架山等，其外有玉带河环绕，为贵阳南部山地中风水宝地，整体上山城交融，因地制宜。

古镇及其周边高原地貌形成山水谷丘镇序列景观，是国内外城镇中极其罕见城川水山与功能结合优秀高原山地城镇典范。

古镇东西两门均处于两山之间，其东门位于苗佬坡与关山坡之间，西门位于下寨山与黄家坡之间，这种两山夹门之古镇今天很少见。

所以，选址成功造就了长盛不衰文人辈出商业繁荣。

比如，战乱年代，连寺庙都不能幸免遇难，而诸多宗教到寻求庇护，我党家属也纷纷赴避难等等。

三主要资源列表及可开发性大类主类基本类型序号名称将是旅游业第二个黄金时代，每年国际旅游业交易额已超过亿美元。

旅游业将发展成为世界上最大产业，旅游者将达到空前规模，来自各个国家各个阶层旅游者将把他们足迹印在世界每个角落。

二国内状况根据世界旅游业发展规律，当人均收入达到美元时，国内旅游就会兴旺起来当人均收入达到美元后，度假旅游市场会逐步形成。

至美元之间是属于个过渡时期，会出现服务消费快速增长。

截至年中国人均超过美元，中国国内旅游人数达到亿人次，而三个黄金周旅游人次就达到亿，同比增长中国入境旅游港澳台游客人数将接近万至亿人次，而外国游客人数则有望超过万人次。

年，中国将成为世界最大旅游目地，旅游市场拓展空间巨大。

三西部旅游发展情况西部大开发，旅游要先行，已经成为了政府和学界共识，西部旅游资源大规模开发，将为贵州及旅游发展带来巨大推力。

四贵州省目前趋势贵州省旅游发展总体目标是将旅游业培育成为新支柱产业，把贵州省建设成为自然风光和民族文化相结合大省。

其主要目标是到年，力争旅游总收入超过亿元，相当于全省总量以上，旅游产业增加值占全省总量比重超过接待旅游者人数超过全省总人口数，其中入境游客超过万人次直接间接解决就业万人以上。

贵州省目前有十二个旅游区，六个综合旅游区，六个特色旅游区，其中所属贵阳综合旅游区是贵州省资源各项配套设施交通旅游人数各方面最好个旅游区。

古镇又是贵阳旅游区内综合方面最突出。

同时通过对古镇与贵州省景区比较分析看出，贵州目前还没有个综合型旅游接待中心，这无疑又为提供了个可供发展方向。

五贵阳市发展背景贵阳市十五旅游发展目标和思路是要整合旅游资源，打造旅游精品。

要重点培育古镇息烽乌江峡天河潭十里花川阳明祠等个精品景区点，并穿珠成串，打造批黄金旅游线路，增强贵阳市旅游产业整体竞争力。

二是要强力推进改革创新，激发旅游业发展动力和活力。

要按照统管理行业指导企业运作原则，积极探索适应市场经济要求符合现代旅游发展规律管理体制。

三是要进步拉长旅游产业链条，提升旅游产业化水平。

四是要广开渠道，进步加大旅游投入。

五是要强化管理，全面提升旅游服务质量。

六是要加强旅游推介，大力拓展旅游市场。

在这种国际国内以及西部和贵州本省良好形势下，旅游发展应该具备了非常好外部条件和空间。

同时也为旅游发展营造了良好氛围和条件。

二古镇旅游市场现状分析开发现状古镇目前尚处于未开发状态，基础设施市政配套设施景观环境设施游客接待设施不完善，游客到此旅游个半小时就可以游览完，旅游仅停留在观光层面。

古镇破坏性严重，些古建被拆迁重建成了现代民居，些古建已成危房，因此拆迁修复工作量大另外古镇原住民多，又为居民安置工作增加了难度。

二管理情况古镇目前由政府下属旅游管理公司进行管理，主要进行物业管理和门票收取。

管理公司有多位员工，多位编外员工，多位编内员工，其中讲解员多位。

三游客容纳量据古镇旅游管理公司测算，古镇每小时最多可容纳万人。

因此如何拓展游客容纳量是需要重要考虑方面。

四年旅游接待人数脆弱风险房地产行业金融政策风险等，在多产业综合性项目开发过程中，其风险必然存在着叠加。

应对该复杂风险叠加，企业重要思路是做好协调者，运用产业配电盘理念，在项目前期充分分析和理解各行业和产业产业特征和运作机制，以古镇和旅游商业产品为载体，选择最有利于各产业发展链条和产业节点，并引进古镇商业模式中，同时屏蔽掉不利于产业发展风险程度较高链条。

六法律政策风险分析本项目为复杂休闲旅游综合开发项目，所涵盖内容包括旅游房地产餐饮物流环保等所涉及环节包括规划融资房地产开发销售景观打造招商原住民安置等，牵涉部门多，存在定政策风险。

应对该风险，首先，运用被动规避方法，在项目前期研究过程中，特别注重宏观市场环境研究，对项目进行进步充分论证，综合考虑各种法律和政策限制，设置定安全边际，积极争取到各级政府对项目支持和扶持。

其二，主动规避，运用项目和合之美概念传统和现实社会意义，在提高经济效益同时，着眼于社会效益提升，打造符合社会主义主流意识形态旅游地产及商业产品，以项目多产业互动特征，带动区域经济整体提升，引导和争取各级各部门政府支持。

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地教案遗址姚家关村民组观光古代交通遗迹古驿道塘上街号到定广门观光古代军事设防构筑物遗址古城墙西门老南门东侧残存多米观光体验大茨窝炮台大茨窝山上观光体验宗教与龙泉寺北门内观光朝觐祭祀活动场所朝阳寺文昌阁西寿佛寺西街三号迎祥寺及斗姆阁迎祥寺街黄家坡脚下慈云寺背街五号万寿宫西街号观音寺北门内圆通寺堡内凤鸣寺新哨村西青龙寺杨眉堡西北大佛寺狮子山背后莲花寺杨眉堡摆托村回龙寺位于廖家寨高峰寺位于谷通村大寨观音庙狮子山背后川祖庙状元府西侧黑神庙下寨山顶药王庙黄家坡顶雷祖庙文昌阁山门侧殿孙膑庙寿佛寺西侧火神庙基督教堂所在位置东岳庙歪脚村小学内财神庙南街小石头广场节点处三官阁北门外谢家坡文昌阁东街号奎光阁东城门上鱼鳞阁歪脚村油杉林内玉皇阁狮子山顶灵官阁狮子山顶西侧三皇宫文昌阁内水星楼文昌阁山门前左侧班土司祠阁上山顶赵公专祠文昌阁西侧北街天主教堂赵状元巷内侧基督教堂南街城第章古镇旅游资源分析古镇概况，始建于明朝洪武年公元年，为贵州省四大历史文化古镇之，年评为贵州省级历史文化名城，年评为国家历史文化名镇，入围央视魅力中国，魅力名镇强。

镇位于贵州省贵阳市花溪区南部，距贵阳市南郊公里，地处东经度分度分，北纬度分度分，南北长约公里，东西宽约公里，海拔米，东接黔陶乡，南与惠水县接壤，西与燕楼马铃乡相连，北邻花溪，是贵阳通往惠水罗甸广顺等地交通咽喉，也是花溪区南部农村商品集散地。

镇共有个行政村个居委会个村民小组个自然村寨，户，败与核心竞争力打造。

原住民经济文化水平落后现有商气浓厚等要素都形成了项目开发重要风险。

面对该风险，企业先期投资应特别慎重，必须通过经营项目扩展和技术资源输出，让原住民将企业当成其致富领头羊，而不是竞争者，更不能是侵略者。

以双方互利共赢循序渐进为原则，充分使用本文提到经济杠杆和商业模式，力争在前期争取到尽量多原住民及原商铺业主支持与配合，同时利用经营权和产权灵活流转办法，将各类原住民利益与企业进行捆绑，让配合项目开展原住民能够比不配合原住民获得更大收益。

三市场风险分析游客旅游行为变化形成风险国内旅游市场发展迅速，游客旅游行为模式和需求也由此变化迅速，如不能准确掌握国际国内旅游发展趋势，特别是在民族地区旅游和古镇旅游特征和趋势，将形成客源波动大消费水平波动大等风险。

对于该风险，方面，需要在项目前期做好深入细致前期研究和产品研发，保证项目先进性同时，也需要充分利用既有资源动态和静态资源，将旅游产品牢牢定位于深度文化体验和特色休闲，实现真正游客参与第三，需要以项目产品体系为纲