（立项建议）古饶城市商业综合体项目投资可行性立项报告（审核材料）

二项目建设思路以发展古饶新市镇经济为中心，以实现农村经济持续发展和农村社会进步为目标，通过实施城市商业综合体项目为主导，优化农村经济结构，培育农村经济增长点，调整城乡结构，推进城乡体化进程，促进农村个体经济及社会各项事业协调发展。

基本思路是大力推进三个集中是农民向城镇集中，实施整村拆迁，采取农村宅基地置换统建安置房对购买城市商品房予以补贴等方式，鼓励和引导农民打破地域身份界限，分层次向城市中心镇村集中，进而解决城市化和农民住房问题。

二是农事企业向园区集中，最大限度地发挥利用土地价值，将村村点火户户冒烟办企业分散无序发展整合为几个工业小区，原有驻村企业迁入小区，农民不种庄稼进工厂，进而解决居民区与产业区混杂，实现企业集中集群发展产业化格局。

三是农用土地向规模经营集中，在农民土地承包经营所有权不变前提下，本着依法自愿有偿原则，采取村民股份合作土地资源合作农业专业合作等办法，将农民承包土地以入股返租倒包等方式集中起来形成规模，实行企业化运作，发展有机绿色特色种植，实现农用零散土地集约化。

三项目建设基础从项目规划来看，通过规划实施，将农民集中安置，建设基础设施完善功能齐全布局合理环境优美城市综合体，项目建设居民楼多栋，快捷宾馆酒店医院九年贯制学校，大型商业卖场集贸市场，两纵两横商业街及其临街商业门面。

既节约了土地，又改善了居住条件和生活环境，加快缩小城乡差别。

同时，配以土地整理建设，对农田水利田间道路等基础设施完善，对土地进行改良，既保持了项目区内耕地数量不减少质量不降低，农业生产条件和劳动条件也得到进步改善，提高了土地生产力，更加适应农业规模化生产和现代化农业发展要求。

根据淮北市土地利用总体规划中确定土地战略及用途，结合实际，将其纳入烈山区国民经济与社会发展十二五计划远景目标规划重点战略部署中，以实现农村富余劳动力转移和吸引外地客商来解决。

综上所述，该项目建设具有良好发达，实现了村村通电话。

镇域内联通公司数字信号发射塔，移动公司数字移动电话机站天线相继建成，通讯信号实现了无缝隙覆盖。

小城镇建设初具规模。

高起点规划高标准建设高质量管理全方位投入，已建成二横二纵井字形街道条，铺设水泥路面万，铺修了矿东柏油路面，修建沿街下水道，所有街区已全部实现硬化，美化绿化，有线电视入户率达以上。

供电设施完备，全镇经过农电网改造后，供电正常，电价稳定，在招商引资上，电价优惠。

由于古饶镇依邻皖北煤电公司前岭煤矿，在项目工业用电上，皖北煤电公司前岭煤矿可以转供电，可确保级用电，安全生产。

在招商引资政策上，全面放开基础设施医院学校等公共事业领域。

居民生活污水量按照生活用水估算，为吨日。

项目用地周边已建有雨水污水管线，因此本项目产生生活污水以及自然降水可以直接排入镇区规划管网。

三资源优势经济和社会事业取得长足进展，经济实力和人民生活水平不断提高。

古饶镇先后被评为市区造林绿化优秀单位社会治安综合治理先进单位农田水利建设先进单位产业结构调整示范乡镇。

古饶镇投资环境优越。

皖北煤矿集团公司前岭煤矿坐落该镇，有丰富矿产资源可以利用。

在土地利用及税收等方面可给予政策上倾斜与支持，全镇有可供利用劳动力万余人，有丰富人力资源市场。

第二节项目选址项目规划用地约亩万平方米。

项目区地理位置优越，环境卫生条件良好，土地平整规则，项目建设工程量不复杂，施工条件良好，交通条件优越，商品运输方便，与镇区公共设施联系方便并互不干扰，符合项目规划，是项目建设最佳位置。

第四章项目建设规模及内容第节项目建设规划项目规划原则区域整体发展原则。

城镇与乡村是个发展中存在着整体性关联区域，要使古饶镇由个城乡混杂发展综合体逐步演变为城乡有机结合整体，必须强调区域经济社会生态以及城乡空间发展整体性，同时处理好发展上时序关系。

可持续发展原则。

可持续发展作为项重要指导思想，对于提高城乡空间布局规划科学性有着直接现实意义，并影响着城乡未来发展。

发展持久性要求社会经济发展考虑资源有限性和再生能力，具体表现为控制城镇发展速度和规模，采取集约空间增长模式。

以人为本原则。

规划应以人为本，坚持人性化需求，处处着意营造适宜人居环境，优化人居环境，优化区域城镇空间形态，配置健全生活服务设施，方便生活多样性和多元化需求，注意在经济社会生态之间找到平衡。

二项目规划基本。

二按照有关政策，高起点，高标准搞好项目整体规划设计。

在工程建设过程中应严格执行国家基本建设程序，实行招投标制度工程监理制度，确保工程质量和安全生产，同时符合环境保护要求。

抓紧按有关程序办理相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利进行。

三在工程建设过程中，应加强管理，在保证工程质量同时尽量降低投资，促使工程保质保量完成。

山区国民经济与社会发展十二五计划远景目标规划重点战略部署中，以实现农村富余劳动力转移和吸引外地客商来解决。

综上所述，该项目建设具有良好建设基础。

第三章项目建设条件及选址第节项目建设条件分析古饶镇隶属于安徽省淮北市烈山区，位于烈山区最南部，毗邻宿州市，秦楼村位于古饶镇南部，距淮北市区公里，紧靠符夹铁路和省道，国道。

自然条件气象项目所在地属温带大陆性气候，四季分明，温差明显，年平均气温，全年最冷月为月，平均气温为。

无霜期为天。

多年年平均降水量为毫米，年最多降雨量为毫米，年最小降雨量为毫米，降雨量年际变化大。

全年降雨量集中在月份。

常年主导风向为东北风西南风，其中夏季以西南风为主，般风力不大，最大风力可达级。

水文地质项目所在地处于平原，濉河新北沱河沱河纵贯南北，地下水为第四纪砂卵层组成含水层，埋深米，水量丰富。

古饶镇全境平原地貌，海拔米。

项目所在地土壤层为黏土类土第章项目总论第节项目基本概况项目名称古饶商业综合体项目二投资单位宿州市恒鑫置业有限公司三建设单位淮北市恒鑫置业有限公司四建设地址烈山区古饶镇太山村，毗邻宿州市新外环五项目内容和工程建设规模该项目主要建设古饶商业综合体和配套基础设施建设等。

总占地亩约平方米，总建筑面积万平方米，主要建设内容包括居民集中区，快捷宾馆酒店医院九年贯制学校，大型商业卖场集贸市场，两纵两横商业街及其临街商业门面，以及道路绿化供电，供排水和亮化等。

六项目总投资万元，其中建筑安装工程费万元设备购置及安装费万元工程建设其它费用万元。

基本预备费万元流动资金万元七项目资金筹措项目建设拟由建设单位自筹解决。

第二节研究内容可行性研究内容涉及项目建设必要性，建设条件，工程方案，环境保护，建设进度，建设投资及效益分析等方面。

可行性研究报告对项目可行性进行综合分析论证，得出合理正确结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段展机会等方面迈出更大步伐，使社会发展综合水平迈向新台阶，让人民生活得更加方便健康和幸福。

通过本项目建设，有利于提高该地区居民生活水平和生活质量。

二该项目对所在地区居民就业影响项目建设运营将对当地居民产生正面和负面影响。

正面影响主要来源于项目实施后将会加快当地工业服务业零售业餐饮业房地产业发展，由此会增加新就业机会和就业人数。

负面影响主要在于施工期间对环境有暂时不利影响，以及部分搬迁居民暂时生活困难和居住不便，但负面影响期短。

综合来看，项目运营所带来积极因素要远大于负面影响。

三项目对所在地区不同利益群体影响项目建设与实施会使项目影响区大部分企业和老百姓直接或间接受益，这些群体普遍对项目实施持希望和欢迎态度。

第二节互适性分析本工程实施社会意义重大。

就当地居民而言，对国家大政方针十分支持，普遍持欢迎态度。

本工程实施中会涉及多个部门单位，需要各部门和单位积极配合与参与，这些部门也是项目直接或间接受益者，它们普遍对本工程建设和运营持支持和配合态度。

第三节经济和社会效益该项目建设可以通过住房差价贴补形式进行出售，同时，商铺卖场等可以出售或者租赁，各项商业性收入可以作为项目建设资金还款渠道。

本项目投入运营后，每年销售收入可以达到万元，年均利润总额万元，净利润万元。

具体见财务分析表。

该项目是推动城市建设和城市化发展优化空间布局推动城市经营，改善投资环境，提高人民生活项重要举措，也是加快社会主义新农村建设项重大历史任务。

项目实施有利于推进重点工程建设，促进经济社会发展有利于改善农民居住条件，改变农村面貌，提高农民生活质量。

因此，该项目建设是项关系民生构建和谐惠民工程，项目实施有利于有利于落实以人为本和执政为民执政理念，将带来良好社会效益。

第十五章结论与建议第节结论本项目建设有助于加快古饶镇城乡体化建设进程有助于提高农村土地资源集约利用，保障农民长远利益有助于推进农村基础设施建设，改善农民生产生活环境有助于农村富余劳动力转移和当地经济发展。

因此本项目建设是必要。

本项目周边具有较好市政基础设施条件，可以满足本项目建设。

该工程是新农村新民居系统工程重要组成部分，将全面带动农民生产生活方式改变，是民心工程，具有很好社会效益。

建议项目积极申报立项，快速实施，早见效益。

第二节建议鉴于本项目具有良好社会效益，建议相关部门给予资金支持，使其早日建成，发挥效益筑环境及园林景观设计整体环境景观设计，总体表现现代人文景观环境特色，结合自然地势地貌，塑造新城区优雅宁静宜人居住环境。

规划建造平方米绿地面积，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积增强视觉冲击力。

设计立体可参与式园林，开辟运动场所休闲场所，使让新城区绿化景观真正成为村民休闲享受乐园。

根据组团分区，设置不同主题组团绿化，倡导可亲近庭院生