市提升和发展，满足日益提高市场需求。百货批零市场目前丰都服装鞋帽类等百货综合批发市场，卖场装修都比较简单，呈现批零商品档次太低，卖场经营商品同质化非常严重，经营手法上都是个体户形式，聘请部分营业员和收银员得形式经营，统收银，都显得非常单，经营模式简单，并无特色。导致这个批发市场直在形象和规模上成不起气候，难于承载个万人口大县最具市场需求商品市场，可以看出这个市场潜力是没有被充分挖掘出来，所以也导致在平都大道商业街上形成了大大小小零散中底端服饰鞋类箱包等商铺，这些都需要整合，商业升级。娱乐场所目前丰都场所所体现出来是经营非常混乱，管理不规范，同质化非常严重，与般歌厅，酒吧冲击市场，使得整个市场有待整合，提升机会。综合看，目前丰都娱乐场所毫无特色，不能满足丰都人们日益变化项目财务收益概算各类物业收入估算项目利润十财务与敏感性分析赢利能力分析社会效益和影响分析项目风险及防范建议十结论项目总论项目背景项目名称项目名称为丰都金港商贸城项目实施单位丰都金港商贸城将由重庆日珥实业有限公司独立开发。重庆市日珥实业有限公司是家集房地产开发物业管理商贸流通为体多元化综合性商业地产投资开发企业，公司资金实力雄厚，具有商业地产投资开发领域丰富成功实践经验。现由丰都县政府对外招商引资而投资丰都。报告编制依据报告编制依据为丰都招商引资政策，丰都县年政府工作报告，丰都县城商业调研，本项目现状，相关物业设计规范。项目建设内容项目建设地址本项目位于丰都县城河北步行街下段至滨江路段，包括丰都县原食品公司综合楼商场部分。项目建设内容规划建筑面积含步行街回租物业为，由仓储式农贸市场百货类商场旅游商品丰都特产男女服装类鞋类童装类服饰饰品类皮具类等组成规划建筑面积为娱乐场所，由娱乐包房大厅，休闲区等组成。投资估算和资金筹措本项目建设投入资金约万元具体明细见本报告第八章节，由开发商重庆日珥实业有限公司自筹资金银行项目贷款政策补助等三部分组成。可行性研究结论市场预测各类物业收益前年物业租赁总收益万元前年物业管理费收益万元前年休闲娱乐场所收益万元上述项收益总计万元。项目利润前三年利润前年总收益前年总投入前三年利润，为万元万元万元，第五年期公司可收回项目投资资金，第六年起公司开始盈利，十年内公司预计盈利万元。项目建设进度本项目目前已完成自有物业购进，基本完成步行街商业街铺回租工作，预计经项目立项通过后可进行项目后续设计与施工，在今年下半年可开展招商销售工作，预计在年底前可实现项目试营业或正式开业。项目综合评价结论丰都金港商贸城是基于县政府关于丰都县城升级改造工程立足点上，以项目地域优势以及滨江带景观特征，综合规划滨江带为丰都县城区域批发基地政策优势，由公司投入充足资金，通过深入市场研究，准确项目经营业态定位和优秀方案设计，以实现项目提升丰都商贸形象，产业升级，为丰都县城区域商业提升发挥应有推动作用。通过商贸城运作可提供更多就业机会和小额创业平台，也能够满足些丰都返乡打工群体在丰都就业和创业良好平台。综上，我们认为项目进行商贸街开发建设是可行，项目改造和提升，可实现丰都县现有商圈产业升级，拉动地方消费潜力，提供创业投资平台，体现出巨大经济效益和社会效益。二项目投资环境和市场研究市场宏观背景丰都县投资宏。从市场调查情况看，滨江带距离主干道平都大道和各商业街区主要居住社区等都相对较近，大概为分钟步行路程，为市民茶余饭后休闲娱乐散步等主要聚集地，人流旺盛时期集中在晴朗天周末中下午等时期，比平都大道人气还旺，人山人海。从目前滨江带商业来看，尚未形成大商业气候，主要是目前滨江住宅小区还在修建未全部交付使用，部分距离丰都汽车站近周初步形成了些机械类日常生活品批发类商业，主力租金水平在元月，位置距离丰都汽车站稍远商业街铺租金在元月。滨江带靠向城区侧，基本形成了丰都全县各类综合商品批发市场，辐射区涵盖全县。总体来说，滨江带商业目前是个起点，由滨江带所带来巨人人流聚集效益将会随城市发展更加凸现出来，如何打造和形成优势滨江商业目前是个难点。从我们自身项目地域和位置及规模说，是目前融入滨江商业区个有力时机，比恒安第城项目所打造商业，先入为主，抢占滨江商业资源效应优势，打造第个滨江商业核心区。其他从调查情况看，我们发现县城非繁华地带街道有个明显特点，就是空置街铺非常严重，有街道除涉及经营日常副食类，或者作棋牌室使用外，基本是空置，当地市民有着这样个说法丰都门市，可以个人分个，充足稳定生源，有了县委政府高度重视和大力支持，有了校内领导高瞻远瞩，有了全体员工齐心协力，可谓是天时地利人和，中扩招计划将会步步地落到实处。因此，本项目实施生源是有保障。第四章建设地点建设规模及建设条件建设地点中异地扩建期工程位于城关镇天嘉东路义阳中路围庵路和保堤路围合而成长方形地块内，该地段为城市规划中文教区。新址内有部分房屋需要拆迁，但期工程无拆迁任务，现状主要为水田和鱼塘。二建设内容及规模中异地扩建期工程建设总用地面积亩，总建筑面积。其中教学实验综合大楼总建筑面积，共设有个教室个各种实验室个教师办公室个学生活动大厅学生食堂栋面积校门及传达室和其他配套设施建设。三建设条件地形地貌情况该址在校内，整个地形平坦，无古树名木和文物古迹，适宜建设。气象资料属中亚热带向北亚热带过渡季风湿润气候，冬寒夏炎，四季分明。历年平均气温历年最高气温历年最低气温历年平均降雨量历年最大降雨量历年最小降雨量历年平均气压毫巴历年最高气压毫巴历年最低气压毫巴历年平均相对湿度历年最大绝对湿度历年最小绝对湿度历年平均蒸发量历年月平均最大蒸发量历年月平均最小蒸发量历年平均风速历年最大风速历年主导风向历年最大积雪深度历年土壤最大冻结深度地震按照中国地震动参数区划图及湖南省志地理志地震依据常德至津市级度地震危险区烈度影响场，将列入七度影响区，设计基本地震加速度值为。供水供电及交通条件项目建设场地东临义阳中路，南靠天嘉东路，市政供水排水管网及供电线路均沿路铺设和架设，学校用水用电可就地接线接管，水电条件优越，交部关于加强基础教育办学管理若干问题通知教基号文件规定，国有民办学校必须有独立校园校舍。因此中校本部高中和初中必须剥离。目前，全省家省级重点中学中，已有家改制为国有民办学校，并大多实行集团化办学。目前，湖南省各县市中学扩建来势迅猛，据调查，宁乡中征地亩，次性投资亿元，仅年时间，就完成了高标准现代化学校石门中征地亩，投资亿元临澧中征地亩桃源中征地亩，投资亿元常德中澧县中也在扩建之中。师大附中周南中学等批省重点中学扩大学校规模，基础教育发展迅速，中面临严重挑战。为了满足学校发展和入校学生日增需要，中宜尽快实施扩建工程，向创建省类重点中学和全国示范高中目标迈进。四项目单位基本情况湖南省第中学创建于年秋。六十多年以来，经历了两种社会制度五个历史时期。在半封建半殖民地社会，学校草创伊始，命名为立初中学年下期更名为湖南省初级中学年兴办高中，发展成完全中学，更名为湖南省第中学十年文革期间，学校班序重组，初高中调为两年制班年下期，因集中精力办高中，将初中部班级调到城北城南两所中学年月顺利通过湖南省重点中学验收，年月荣挂湖南省重点中学匾牌。目前，中校园占地面积约合亩。现有在编在岗教职工人，其中特级教师人，高级教师人，中级教师人，本科以上学历人，学科带头人人，省市骨干教师人，学校现设教学班人，高中个，初中个，共有在校学生人。现有固定资产人，教学设备万元。校园地处市中心地段，交通便利，生息舒适，是理想治学育人求学成长之地，几十年来先后有万多名学生从这里毕业。现国家计生委副主任民进中央副主席潘贵玉，中国人民解放军总政治部副主任唐天标上将，中共中内纪律检查委员会常委副书记曹庆泽，原北京电影学院院长刘国典教授，汪学鑫少将杨立文教授王东京博士等都是这里学生。年本科上线人数为人，年为人，年为人。学校校园分为教学区运动区生活区，布局合理，整洁干净，文化氛围浓厚，校园实现了绿化和美化，绿化率为，学校现有建筑面积，教学用房和教学辅助用房，办公楼，师生生活用房，其它用房。学校以育人为本，德育为首，教育为主，能力为先为办学理念。学校教育教学质量始终保持在全市前列，教育教学成果显著，学校管理规范科学，基本上达到了实验性示范性有特色现代化办学要求。五可行性研究依据及范围可行性研究依据全国教育事业第十个五年计划。国家计委建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数。教育部关于加强基础教育办学管理若干问题通知教基号文件。中国国际工程咨询编著投资项目可行性研究指南。中共常德市委市政府关于加快教育事业发展若干意见。中共有在职教职员人。根据教育发展趋势，教育资源将由分散低效型向集约高效型转变，从而优化教育资源配套，提高现有教育资源利用率和教育投入效益。中现有较强资源优势，具有规模化集约化高效化市场条件。二生源市场预测学生生源问题通过历年来相关资料论证如下现有人口万人，近十几年来年均人口出生率为，近十几年来全县人口出生情况见下表。年度年出生人数人新校区建成后计划每个年级招收个高中班，按人班计算，共计约人。学校将于年下学期招生开课。上高中学生应为年出生人口，按照全面建设小康社会规划纲要提出目标，十五期末，初中毕业生升学率达，到年将达到，到年达到。而中以其良好教学质量和优美校园环境可以吸引部分外地学生，并且国有民办学校招生不受地域限制。据省内重点中学经验，般外地学生招生人数为学校总招生人数，可计算出年中招收外地学生约人，从县城内招生约人，而初中毕业生升入高中总人数为人，中招生人数占全县生源，可见，对个省级重点县中来说，其生源率是有保证。有了社会内在需求，有了