（可行论证）二期商品住宅项目可行性分析研究报告（初步设计报告）

本项目地上建筑面积为平方米其中计容积面积为平方米，地下建筑面积为平方米，容积率为，建筑密度为，绿地率为。

市政配套本项目日最大用水量为，日最大排水量为。

本项目用电容量为本项目天然气用量为经征询相关单位意见，本项目基本满足市政配套条件。

建设期本项目计划于年第季度开工，年第季度末完工，预计建设期为年。

投资估算资本金及资金筹措经估算，本项目建设投资为万元，其中，建筑安装工程费用为万元，其他建设费用为万元，预备费为万元。

项目建设资金由项目法人自筹解决。

按照国家建设项目实行资本金制度有关规定，项目资本金需占建设投资。

本项目所需资本金为万元，资本金证明详见附件。

财务效益分析本项目主要财务效益指标如下财务内部收益率财务净现值万元静态投资回收期年含建设期第章市场分析上海房地产市场总体发展趋势近年来，国家对房地产业出台了系列调控政策和法规，有助于加强市场调控与管理，进步规范市场，提高住宅消费服务水平，保持房地产业持续稳定增长，促进房地产经济增长方式由速度规模型向质量效益型转变，促进房地产市场发展机制由主要靠行政措施和政策调控向主要靠市场机制自身调节转变。

年，上海房地产市场宏观调控已初见成效，市场平稳发展。

具体表现在市场成交量和供应量得到有效控制。

相比年，全市新建商品房销售面积和竣工面积均有所降低，分别为万平方米和万平方米，其中商品住宅销售面积为平方米和万平方米房价涨幅得到定抑制。

年全市商品住宅销售均价为元平方米，相比年元平方米，上涨房地产开发投资基本稳定，年全市商品房建设投资与年基本持平，为亿元。

年以来，上海房地产整体市场继续呈现平稳发展态势。

具体表现在从市场供求情况来看，月份呈现供略大于求状况，而月份以后，市场则表现出供略小于求态势，整体来看，市场供求关系基本维持在。

从价格走势而言，则表现出小幅上升态势，其中部分板块由于需求明显高于供应，价格出现定上扬。

从开发区域上来看，上海房地产开发重心正逐步从市中心转移到郊区。

由此将对上海房产开发带来三大变化是将出现批借鉴国际经验和特色风貌，开发建设高起点规划高质量建设开发规模适度功能完善生态环境优良大都市特色风貌城镇二是围绕住宅品质和个性，住宅建设将突破以往几年市中心开发楼盘品质雷同立面相似般格局，加快住宅产品优化升级三是大批具有前瞻性现代化集约化信息化特色化楼盘，通过与国际水平加排向市政雨水管网。

消防给水消防水源取用城市给水，在基地内设两路进水，既由剑川路和基地西侧铁路边各引路给水管，以满足消防所需。

水量室外消火栓室内消火栓自动喷淋消防系统室外消火栓系统为直接由市政给水供水低压制系统，消火栓间距不大于，保护半径小于，并考虑在消防水泵接合器附近设臵。

室内消火栓系统为稳高压制。

在楼南侧地下车库内消防泵房内设专用消防泵和稳压泵，两路出水，在建筑物内消防管成环状布臵，按规范设室内消火栓。

车库设有自动喷水灭火系统，为湿式，稳高压系统。

在楼北侧地下车库泵房内消防泵房内设喷淋泵组，设水力报警阀组。

各防火区设有信号阀水流指示器和末端放水试验装臵。

按规范要求部位作喷头布臵，喷头动作温度为。

所有场所按中轻危险等级类火灾配备手提灭火器。

暖通设计空调设计参数夏季空调计算干球温度空调计算湿球温度通风计算温度大气压力冬季空调计算干球温度空调计算相对湿度通风计算温度大气压力空调设计住宅每套单元住宅卧室及起居室预留分体式空调电源插座。

配合建筑预留空调室外机位臵。

空调冷凝水排入外墙上敷设立管，集中排放。

公建考虑采用分体立柜式空调或分体壁挂式空调，也可采用小型中央空调，空调冷凝水采用集中排放，或排入外墙上敷设立管或排至卫生间等处。

通风设计每套住宅厨房内设臵排油烟竖井，厨房油烟由脱排油烟机进入竖井，从屋顶排出。

暗卫生间设排风竖井，排风通过竖井由屋顶排出。

排风竖井采用防倒灌形式。

地下车库采用自然排风及排烟方式，排风量按次时换气次数计算，通过车库顶上通风口进行通风与排烟。

防排烟系统设计地下车库设通风兼消防排烟系统，系统风量按次小时换气次数计算。

补风利用竖井机械补风或利用汽车出入口自然补风。

高层住宅，其防烟楼梯间及其前室采用开启外窗自然排烟方式。

强电设计说明供配电系统负荷等级本工程中多层中高层高层住宅住户用电均为三级负荷。

高层住宅电梯及公共照明电源为二级负荷。

小区配套变频生活水泵消防泵喷淋泵等消防设备电源为二级负荷。

供电电源及线路住宅用电由附近箱变经电缆分支箱配出，采用三相四线，电缆直埋馈送。

多层住宅采用埋地方式引至各单元层电业熔丝盒或总进线开关，再经电表箱引至各层住户，供电电压为三相四线，使用电源为。

高层住宅电源，由附近箱变或电缆分支箱用电缆引入两路电源至楼内配电间，再由配电间用导线或电缆放射式或树干式配至各用电点，供电电压为，客梯消防公照分别由常用电源和备用电源各引路送至配电箱未端进行自动切换。

用电负荷表按功率因素，补偿功率因素估算，项目用电容量为。

供电设臵台变压器，总容量为。

导线及敷设本工程由配电箱引出线路采