（立项建议）合肥百花大厦项目投资可行性立项报告（审核材料）

围绕寿春路长江路美菱大道芜湖路等主要轴线行成了个极大多层次商圈，有着浓郁本土商业文化与艺术氛围，这里正是合肥达官贵族商业巨子最理想办公经商地，该区位购房人士既享有成熟生活配套快捷自如，又享有都市繁华热闹，更重要是在资讯方面能够迅速掌握稍纵即逝商机。

该区域也是合肥高素质人士居住较集中区域，其中以上人接受过良好教育，有着较高素养与品质是人商人，还有政府公务员企业高级白领等人士。

他们居住于此无疑会提升区位整体形象与文化品味，形成个社会治安人文环境等因素都绝好高尚居家办公区域。

可以说正是在中市区东市区西市区三大片区房地产业带动作用之下，与住宅产业相关产业也得到了长足发展，并且倍受全市消费者普遍关注。

其中合肥中市区作为合肥中央商务区地段，近两年在住宅体制改革政策优势下，该区房地产建设突飞猛进，以美菱大道长江路寿春路等干道为主要轴线，形成了个多功能资讯快捷区位，上述干道沿线标志性物业建设质量提高，加之市中心区地块稀缺性寓示着该区位物业增值前景乐观。

目前该区位所有在售楼盘销售状况普遍看好，空置率居全市最低。

楼盘概况目前，合肥中市区在售或内部认购楼盘计有多个，由西至东分别是柏景湾新华大厦绿都商城华商公寓淮河路东段改进商住楼等。

这些楼盘都有个共同特点，即都依托于合肥中市区较成熟配套，不同程度地拥有各开放式公园园林景观，且交通较为便利。

市场业绩随着片区开发进程加快，有些楼盘规模越来越大，档次越来越高，市场魅力也随之增强，如柏景湾，合肥中市区住宅楼盘市场业绩因其个性不同而参差不。

般而言自公开发售之日起年半载即能销售总套数以上。

从该片区当前楼市供求上来看，总体趋于平衡，因为该片区属于市中心区位，所剩开发地块极其有限，位置极佳绝版地块也只是被纳入极少数大牌地产商囊中，大多数实力相对较弱地产商只能在其边沿地段分得杯羹。

在市场竞争中，大牌地产商，如城建综合开发城改房地产邮电开发振业地产海亚地产占尽先机，但是只要产品对路，就能赢得市场青睐，也只有那些环境配套户型景观硬件配套等方面均好性极强楼盘在竞争中才能立于不败之地。

价格水平近两年，合肥中市区商品住宅开发以小高层高层为主，均价在元左右，多层均价为左右，这个价位居其它片区之首位，中市区地产成为合肥地产领头羊，在合肥楼市中占据重要地位。

业主来源据市场调查，购买合肥中市区住宅业主大部分是经商人士高级白领等，主要有企业界成功人士职业经理阶层私营老板机关干部高薪从业人员，此外还有邻县市人士集团购买等。

随着交通环境改善，在合肥市区置业来自周边地区客户层面将越来越多。

发展趋势合肥作为华东重要历史文化名城和全国首批园林城市，市区内住宅建设高层化是其住宅产业发展必然趋势，而市兴叹，就是有实力开发商也难以承受。

而现在百花大厦二期平均土地成本，按照澳鑫公司与合肥市政府办公厅签署协议进行测算，只有元，相对于其位置而言，这低廉价格在合肥市也是绝无仅有。

由此可见百花大厦二期上市之后在周边市场中具有价格竞争优势。

强强联手开发精品项目由安徽澳鑫公司与市政府办公厅联袂开发，具有较高知名度和较强融资能力，这些单位强强联手共同组建个开发班子，为把百花大厦二期建设成为合肥地段又标志性建筑而努力，相信金融街上又个明星楼盘即将诞生，四项目周边同类型楼盘统计由于本项目位于合肥市中市区，紧邻寿春路，周边商业网点密布，商业人士往来频繁，给酒店业发展带来强有力支撑，该片区有多家酒店，如正在营业新龙城大酒店古井假日酒店等随着市场进步细分，酒店式商务公寓有望在未来市场应运而生，并且存在定市场空间。

基于区域市场客观情况，本项目之发展商在产品设计上确定了百花大厦二期功能，即个包括公寓商场写字楼宜商宜住商务公寓。

为了对本项目面积户型价格付款方式装修标准配套等进行准确定位，我公司对本项目周边同类型楼盘以及市区几个代表楼盘进行了分类调查，力求在产品定位与营销策略方面准确无误，将发展商风险降至零。

目前，与本项目较近在售楼盘有金城大厦新华大厦等，这些楼盘基本售磬。

表本项目周边同类型物业概况物业名称位置占地面积总建筑面积竣工时间发展商新华大厦六安路与淮河路交汇处年元月新华社安徽分社安徽福华房地产开发有限公司三荣大厦含山路与淮河路交汇处年月合肥安荣房地产开发有限公司淮河路改造工程指挥部罗兰德精品商住楼阜南路号，东怡酒店对面年元月合肥罗兰德物业有限公司琥珀山庄高层公寓琥珀中村年月底合肥市城改指挥部锦绣园马鞍山路号亩年月安徽中信物业发展有限公司以上楼盘中新华大厦罗兰精品商住楼琥珀山庄于去年竣工入伙，其他两个楼盘前年竣工入伙，还可发现处于市中心区几个高层项目规模都不大，这是受城区土地储备有限所致。

表周边物业主力户型情况名称户型面积主力户型均价付款方式新华大厦二房厅二房二厅三房厅三房二厅四房二厅三房厅元次性付款九五折优惠五成十年按揭无折三荣大厦二房厅二房二厅三房二厅三房二厅元左右次性付款九五折优惠银行可否提供按揭资料不祥罗兰德精品商住楼三房二厅复式不祥元次性付款银行提供七成十五年按揭琥珀山庄高层公寓四房二厅同左元不祥锦绣园三房二厅二卫同左元左右次性付款九折优惠银行提供五成十年按揭由上表可知，在户型配比上，各楼盘都以三房四房为主力户型，主力户型面积在平米之间。

可见，市中心区楼盘均以中等户型为主流。

同时，楼盘均价在元左右，总价在万之间，在付款方式上，选择银行按揭人越来越多，但按揭年限还不够长，首期做到三成很少，五成较多，说明金融单位对消费者采用抵押贷款方式购房政策还不够放开，消费者对按揭观念还没有转变。

表周边物业销售情况名称总户数售出户数户销售率总建面售出建面面销售率备注新华大厦梯九户建面不含裙楼三荣信测定，其他部分按合肥地区已建成项目参考测定。

土地费用按实际发生费用计入。

销售费用根据合肥地区市场需求价格估算。

不可预见费用按规定计入。

销售价格地下车位售价按万元个计商业裙楼售价按元计公寓售价按元计。

营业税按合资企业规定计入。

营销推广费用物业总价值。

量化评定销售平均价格商业裙楼元公寓与办公元单位成本含固定成本和可变成本元为商业公寓和办公平均单位成本可售面积销售收入约个亿元税前利润毛利万元税前利润率结论以上我们从核算项目投资回报角度对百花大厦二期工程作了初步预期投资回报测算。

通过这些测算数据，可以得出如下结论总体上讲，项目是个盈利项目通过投资回报计算表我们看出，若项目操作成功，将会产生万元税前利润，税前利润率为，比较启动资金时间价值万元，是个值得投资项目。

项目利润居同城之首，投资回报较高项目投资回报税前利润率为，就目前合肥房地产项目投资收益而言，行业平均利润率在左右，有些项目甚至更低。

故利润率在当前合肥房地产市场现状下实在不多，说明项目盈利较丰，理应投资。

规避项目运作中存在风险因素在目前市场竞争愈来愈激烈消费者越来越理性状况下，本项目前期市场定位定要准确，必须以市场为导向，切决策立足于把握区域市场脉搏之上。

其次，在项目运作中，当整合项目有力各方面资源，发挥政府与新奇营销策划等方面优势，迅速回笼资金，最大限度规避风险，从而实现企业与社会双赢局面。

怡安信点探讨合肥中市区作为合肥房地产市场个成熟地段，自然有其内外在市场优势，而每个楼盘之间又有不同个性化卖点，正是两者互相作用，共同推动了中心区住宅市场快速发展。

这些优势即卖点究竟有哪些，让我们来简要探讨下。

成熟地理位置百花大厦二期座落于被誉为合肥市金融街寿春路繁华地段。

这里是合肥市市政规划中心点和最高点，类似人们熟知国内大都市较著名商业街，如北京市东单西单上海市淮海路金陵路广州市解放路长堤路深圳市深南大道华强路武汉市建设大道长沙市五大道等。

这里商业网点密布，金融机构云集，文化氛围浓厚。

毗临市委市政府市人大市公安局市教委等政府机关，距省工行省信托省人保平保等多家金融机构著名学校商厦及菜市场等都较近，各类生活配套设施应俱全，是典型成熟生活社区。

便利交通条件项目是出入合肥市南北大门美菱大道可直达骆岗机场荣事达大道与贯穿东西寿春路第部分项目概况及市场调研分析项目概况二合肥市场调研分析合肥市房地产市场总况分析合肥市市区住宅楼市状况本项目卖点探讨项目周边同类型楼盘统计第二部分百花大厦二期市场定位策略百花大厦二期优劣势分析分析强卖点提炼二百花大厦二期市场定位战略目标客户群定位属性定位品牌形象定位价格定位核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第三部分项目投资回报可行性分析项目概述二投资回报分析三项目投资回报敏感性分析四结论第部分项目概况及市能部门特殊优势，在法律法规允许范围内能灵活及时准确运用政策，为项目顺利开发建设创造了良好政策优势。

在合肥房地产持续升温良好投资环境与政策优势条件下，国银集团抓住机遇参与到该项目投资行列之中，通过与签订协议，明确了甲乙占地面积总建筑面积其中公寓商业裙楼办公楼车库与设备用房双方责权利，协议规定国银等乙方组合单位必须在签订协议之日起于天内将万元与转入澳鑫公司帐号，另外万元必须在个月内转入澳鑫在开发物业分成比例上规定澳鑫获得开发物业总建筑面积，即在销售方面还规定了代销条件，甲方澳鑫房地产公司以元价格为底线将所分得物业委托乙方代销，但没有明确规定这物业中商业写字楼公寓所占比例各占多少，在下文中我们均按元来计算。

换言之，在启动项目前国银等乙方组合单位必须支付给甲方万元前期建安费用，按新工程进度表工程到裙楼完工需六个月，这部分后续追加建安费用国银等乙方组合单位要支付，同时还剩两个月可用于包装营销中心样板房销售通道，为销售铺平道路，这部分资金也需国银等乙方组合单位负担。

因此，项目重新启动资金包括以下三大块按照项目工程进度个月裙楼结构完工，个月现场包装预售前个月内建至裙楼结构完工